ВЫПУСК 87

Здравствуйте!

Этот  выпуск рассылки «Виртуальный инвестор» посвящен инвестициям в реальной жизни. Мой товарищ написал статью и любезно согласился представить ее для рассылки.

Хочу квартирку, получше!

На носу не 8 марта и даже не день рождения моей любимой женщины, но настала такая ситуация, что я вынужден посвятить эту статью своей любимой женщине. А прецедент оказался совсем простой, моя ненаглядная, решила сменить квартиру, в старой, сосед – алкоголик, достал, захотелось поменять и получить что-нибудь получше и в плане планировки квартиры, и с соседями, чтобы было без напряга и сторона чтобы была солнечная! А для этого нужны денюжки, да не мало, ведь еще надо закрыть старый потребительский кредит, вот тут мое Солнышко и решила обратиться ко мне, как к специалисту по инвестированию и финансовому планированию. А ведь цены на недвижимость растут и падения не видно! А пока копим, квартиры дорожают семимильными шагами! Решил я провести анализ цен на недвижимость и перспективы на 2007 год. Данные брал по Омску, своему родному городу, но разговоры с друзьями из Тюмени, Екатеринбурга, Красноярска и Новосибирска подтвердили примерно одинаковую тенденцию по Сибири.

Недвижимость в Сибири в 2006 году подорожала почти вдвое. По проведенному расчету, реальная средняя цена квадратного метра в Омске выросла примерно на 95%. В среднем по Сибири рост прошел одинаковый, на Западе в столицах, рост был еще более высокий.

Если недвижимость разбить на три категории: первичное, вторичное и загородное жилье, то наибольший рост наблюдался у вторичного, то есть ненового жилья. Хочу сказать отдельно, что ни в одной аналитике на 2006 год, я не прочитал о возможности такого роста. Как следствие, к такому росту никто не оказался готов и к концу года цены стали расти лавинообразно.

По первичному рынку. «Первичка» подорожала примерно на 50%, причем больше всего выросло первичное жилье в центре, а на окраинах меньше. Но ведь в прошлом 2005 году, в этой категории наблюдался очень хороший рост, так что уровень цен все равно наблюдается приличный.

По вторичному рынку. Наибольший рост в этой категории привел к лавинообразному росту цен на недвижимость. Причем активно дорожало «дешевое» жилье: хрущевки, окраина, старые дома. Старые кирпичные дома в Нефтянике подорожали на 110%!!

Правда, если смотреть не на цену метра, а сравнивать разные типы жилья по стоимости квартиры целиком (сопоставить, например, хрущевскую однушку с полнометражной однушкой), то хрущевка вовсе не будет выглядеть лидером по подорожанию. Все-таки жилье почтенного возраста и морально устаревшей планировки имеет сравнительно невысокую инвестиционную привлекательность. Но вместе с тем, возможность инвестиционного вложения в недвижимость в этой категории для людей среднего достатка постепенно пропадает.

В качестве причин роста цен на вторичку, можно выделить следующее:

·        Превышение спроса над предложением. Впрочем у нас такая ситуация была всегда, поэтому и цены росли всегда.

·        Рост заработной платы. Растет нефтедолларовый поток – растет зарплата. Для надежных инвестиционных вложений, в России всегда была и считалась недвижимость. Вкладывать деньги в фондовый рынок народ еще не приучен, а 2006 год по динамике акций вялотекущ, мы только подходим к максимальным ценам прошлого года. Естественно, что даже некоторые постоянные участники фондового рынка, в целях закрепления прибыли и защиты от потерь, переложили часть денежных средств в недвижимость, а то и все средства.

·        Доступность ипотеки. Именно это и стало толчком лавины! Количество покупателей выросло. К недвижимости получили доступ люди с небольшой зарплатой, то есть основной многочисленный слой населения.

По загородной недвижимости. Коттеджи, дачи и загородное жилье подорожало меньше всего – около 30%. Причем в этой категории, подорожало больше всего элитное жилье, которое было наиболее доступным и самым дешевым.

Перспективы ценообразования недвижимости на 2007 год. После Нового Года рост цен будет довольно медленным, предположительно приостановится на месяц – два. В подтверждение этому, я сегодня смотрел цены и аналитику по недвижимости Москвы. Вот вывод, привожу дословно: «За прошедшую неделю средний уровень цен по некоторым классам московского жилья начал ползти вниз. Это, казалось бы, знаковое событие, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, оказалось вполне ожидаемым. После постепенной остановки рынка в течение осени этого года, некоторое снижение стоимости на низкокачественное жилье в пятиэтажках, а также в схожих с ними по свойствам домах, является вполне понятным.»

 То есть нас тоже ждет остановка, затем волна роста будет продолжаться, расти будет дешевое жилье и подстегивать цены на другие более дорогие категории. Общий годовой рост будет составлять не менее 30 – 45%. Отдельно хочу сказать о форс-мажоре, данный прогноз будет соблюдаться при отсутствии дефолтов, падения цен на нефть, краха на бирже и т.д.

В следующем году стоит обратить внимание на загородные дома и дачи, особенно в 30 – 40 километровой зоне вокруг мегаполиса.

Сразу, с лету, я предложил своей красавице взять потребительский кредит, на него купить однокомнатную квартиру, сдать в аренду и рассчитаться с кредитом посредством сдачи в аренду и своих денежных средств. Чем хорош потребительский кредит? Квартира находится в твоем владении и в случае форс-мажорных обстоятельств, ты быстро продаешь ее, рассчитываешься с кредитом и еще получишь какую-то прибыль. Единственная сложность, нужно правильно прочитать кредитный договор и найти самый оптимальный вариант, что довольно сложно. Наши банкиры так поднаторели в составлении кредитных договоров, что сам не заметишь, как на каторгу попадешь!

Кредитный договор. Вроде бы столько уже сказано про хитрости в кредитных договорах, а найти эти хитрости, все равно сложно, так как написаны они таким эзоповым языком, что с первого раза ничего не поймешь. А уж рассчитать точный процент, даже профессору – математику сложно! На себе проверял, сразу замечаешь не все нюансы. Но каково бывает удивление, когда приводишь расчет по кредиту и люди видят, что за 15 лет они вынуждены выплатить 4-кратную стоимость квартиры!

Особенно банкиры любят изгаляться на потребительских кредитах. Например, кредит вроде бы 19% в год, да и в графике окончания платежа стоит сумма на 19% больше! Но в действительности, учитываем единовременную комиссию за выдачу кредита, обычно от 1 до 10%,  комиссия за ведение счета, обычно от 1 до 4%. Здесь стоит обратить внимание на процент и уменьшение суммы при выплате – очень любят господа банкиры оставлять эту сумму постоянной весь срок кредита, хотя она должна уменьшаться.

При ипотеке и кредите на недвижимость любят включать обязательное страхование недвижимости, кредитора и только в определенной компании. Любят включать в договор сноску на тарифы банка. А потом выясняется, что за погашение кредита другим способом, например, не наличными, а безналичным платежом или за рассмотрение документов по кредиту берется дополнительная плата. Поэтому если в договоре упомянуты тарифы, то стоит обязательно посмотреть, что это за тарифы и каков их размер. Обязательно посмотрите, сам был свидетелем, в договор было включено, что обязательства заемщика, в случае его смерти, передаются его наследникам! Это нарушение Гражданского Кодекса! Часто (даже Сбербанк) включают в договор пункт, что банк в одностороннем порядке может изменить ставку по кредиту. Обратите внимание на штрафные санкции, в некоторых банках они достигают 365% (процент в день!).  Конечно, это не значит, что кредиты не стоит брать, нужно тщательно изучить рынок кредитования, условия договора и тогда можно брать. Не забывайте, что в преддверии Нового Года бывают льготные кредиты.

А для моей любимой женщины, вариант кредита оказался не совсем выгодным, кредит давали на сумму, не достаточную для покупки квартиры. А где давали достаточную сумму, там получался процент большой! Комнату или что-то другое, мелкое из недвижимости, покупать, моя ненаглядная, не захотела, мотивируя это тем, что потом будет трудно продать. Вариант покупки загородного дома был забракован по трем причинам: в доме должен кто-то жить постоянно, есть возможная сложность в последующей продаже или обмене (например, сложно быстро продать дом) и то, что в связи с выходом Закона о Земле, может возникнуть какие-то подводные камни (хотя это надуманный аргумент).

И тут я подумал о даче. Можно купить очень дешево (в связи с выходом новых законов о земле и о дачах), а продать очень дорого, правда, при этом нужно потратить время на приватизацию.

При изучении особенностей приватизации я выяснил, обязательно нужны бумаги на землю. Купить дачу или дом без них, и потом попытаться самозахват приватизировать не получится. Поэтому нужны хоть какие-то бумаги на землю. Это может быть свидетельство о постоянном (бессрочном) пользовании или, например, свидетельство о пожизненном наследуемом владении землей. Если таких бумаг нет, то можно обратиться в местную администрацию и получить выписку из похозяйственной книги. В общем, нужна хоть какая-то бумага, подписанная местной администрацией. Некоторые чиновники утверждают, что можно предъявить бумагу от предприятия (решение профкома об организации садового товарищества или постановление председателя колхоза о выделении земли), но закон все-таки требует бумаги от местных властей, пусть в ней даже не будет указан вид права на землю. Сначала нужно получить границы земельного участка в земельном комитете местной администрации. Дальше нужно идти в организацию, которая занимается межеванием (список должен быть в земельном комитете), затем в кадастровую палату. Когда получим кадастровый план идем в ФРС. В итоге получаем свидетельство о государственной регистрации участка.  Весь процесс займет 6–8 месяцев.

Еще раз хочу повторить, что отменена норма Гражданского кодекса, позволявшая через суд легализовать самострой, возведенный на арендованном или просто бесхозном участке. Сложность может возникнуть у тех граждан, кто получил землю в наследство или купил ее. В третьей статье закона № 93­ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» написано, что основанием для регистрации права собственности гражданина на участок является «акт о предоставлении ТАКОМУ гражданину данного земельного участка». То есть если придет другой человек (покупатель, наследник и т.п.), то участок не попадает под приватизацию. Следовательно, придется такой участок выкупать у государства. А это деньги, и для многих не малые.

С такими проблемами и перспективами, на покупку загородного дома или дачи вряд ли кто согласится. Да и продать эту недвижимость в случае форс-мажора быстро не получится, а зимой так вообще сложно.

Вот и получается, знаю как минимум 10 способов приобретения квартиры, а посоветовать что-то толковое не получается. Стал я еще раз анализировать все способы:

·        Губернаторская программа для молодых семей. Программа везде называется по-разному, вообще-то она государственная. Здесь надо, чтобы вас официально признали нуждающимся в улучшении жилищных условий. Без слов понятно – это очень сложно, все мы где-то прописаны, то есть не подходит.

·        Долевое строительство. Все наверное наслышаны о строительных пирамидах. Вот это долевое и есть. Сколько знаю удачных дольщиков – все пострадали, кто деньги доплачивал не однократно, кто сам квартиру отделывал, кто ждал в несколько раз дольше. Короче радостных мало!

·        Покупка по предварительному договору. В действительности это обход долевого участия. Вместо договора о долевом участии оформляется договор купли – продажи квартиры. Получается договор покупки неизвестно чего, ведь дом не построен. Короче рисков много!

·        Покупка по жилищным сертификатам (облигациям). Такие сертификаты делали для военных, и сейчас еще изредка встречаются. Но компании – строители, тоже могут выпускать жилищные сертификаты. К сожалению, в нашем городе такого пока не встречается. Принцип здесь простой, в каждом сертификате проставлено количество квадратных метров, как набрал на желаемую квартиру, заключаешь договор с застройщиком и пожалуйста – получаешь новую квартиру.

·         Покупка по муниципальным жилищным сертификатам. Очень выгодно и надежно, но практически не купишь. Сами догадайтесь почему! Если у кого есть возможность взять, берите не раздумывая.

·        Покупка по квартирному векселю. Разновидность долевого участия. Схема полукриминальная и опасная для покупателя. В подробностях я не разбирался, но знаю, что под такую схему покупки банки кредиты не дают, поэтому рисковать не стоит.

·        Покупка через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Схема достаточно известная и вроде бы должна быть отлажена. Но я не рекомендую такую схему: в кооперативе ваши права никто не защитит. Примет правление постановление выгнать вас из членов ЖСК и выгонят, и ничего не докажешь!

·        Покупка через жилищно-накопительные кооперативы. Года три назад в нашем городе рекламировались несколько ЖНК. Точную судьбу их не знаю, но думаю не завидна. Принцип здесь такой, несколько десятков людей объединяются для покупки жилья, сегодня купили одному, подкопили другому, короче принцип «черной кассы». Первому повезет, а последний пока дождется своей очереди, его паи обесценятся. Да и от правления тоже очень много зависит, также как в предыдущем случае.

·        Различные малоизвестные схемы. Например, покупка старого жилья «под снос», тоже не выгодна – планы у города могут изменится…

·        Ипотека. Здесь и говорить нечего схема всем известная! Может действительно взять ипотеку моей любимой женщине?

Ипотечным кредитом пользуется все больше и больше россиян. Правда сейчас растет недовольство условиями кредитования, чистый процент окажется намного больше чем рекламируемый. Однако, если предварительно разузнать все особенности, то оформление кредита пройдет гладко и будет наиболее выгодно для вас. Сразу определим, ипотечный кредит, это кредит, выдаваемый под залог покупаемой квартиры. Выдаваемая сумма может достигать несколько миллионов рублей и срок погашения доходить до 30 лет. Жилье будет ваше, вы в нем пропишетесь и даже сможете пустить квартирантов, но пока не погасите кредит, вы не сможете с ним производить никаких операций: продавать, дарить, обменивать, без согласия банка (а банк ни за что не согласится). Ипотечные кредиты разрешено выдавать только банкам, причем обычно выдает только 60-90% нужной суммы. Так что получателю кредита надо иметь не только начальные накопления, но и заработок, достаточный для погашения кредита. Банком тщательно определяется платежеспособность клиента и все риски. Не буду описывать все этапы получения кредита, но сразу скажу, что походить придется, то поручители не те, то созаемщики еще нужны. Но главный недостаток процедуры, заключается в том, что деньги банк выдает не «прям сразу» в момент заключения договора купли-продажи квартиры, а только после оформления сделки с жильем в Федеральной регистрационной службе (ФРС), а это может длиться до двух недель. Поэтому приходиться уговаривать продавца, а в ответ получать увеличение стоимости квартиры. При выборе следует сначала выбрать по процентам и сроку возврата платежа. Затем выбрать размер первоначального платежа, так как от этого тоже зависит величина процентов.

Теперь о подводных камнях, есть банки, которые не злоупотребляют скрытыми комиссиями, однако дополнительные платежи все-таки присутствуют:

·        Платная консультация в банке (от 0 до 500 рублей),

·        Оформление кредита (от 1000 рублей до 1% от суммы кредита),

·        Оценка жилья. Оценщик независимый, но отправляют вас в банке к определенному человеку. (от 2000 до 3500 рублей),

·        Ежемесячная комиссия (от 0 до 0,2% от суммы договора),

·        Страхование. Заставляют страховать обычно квартиру, свою жизнь и страхование утраты права собственности на квартиру (страхование титула). (от 0,5 до 2% от стоимости кредита в год),

·        Оплата нотариуса (от 100 рублей до 1% стоимости квартиры). 1% стоит нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья,

·        Оплата риэлтора (от 3 до 5% стоимости покупаемого жилья),

·        Госпошлина ФРС (500 рублей)

·        Другие платы. Бывают за аренду ячейки в банке, всякие комиссии, за более раннюю выплату и т.д.

Когда посчитаешь все затраты и проценты – расстроишься, а когда посчитаешь сколько выплатишь за весь период кредита!?! В квартирах?!? Столько времени затратить и столько переплатить рука не поднимается… Каждый хочет урвать от тощего кошелька бедной девочки.

Поэтому советую я своей красавице, взять потребительский кредит, чтобы погасить старые кредиты (невыгодные). Спокойно прикопить с помощью фондовой биржи и как появится возможность, прикупить с помощью потребительского кредита квартирку.

Фондовый рынок.

Какое заключение данной статьи? У вас на глазах, дорогие читатели, происходит удорожание наиболее доступного и надежного сектора - недвижимости. Вот теперь стоит задуматься, как насобирать деньги для покупки жилья? Или переплачивая в три – четыре раза по ипотеке, или с помощью фондового рынка? Решение за вами!

На сегодня все.

С уважением

Евгений