Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Полезные штуки: книги, аудио, видео - для дома, хобби и дела

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 71 RSS
←   Февраль 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://familus.ru/download
Открыта: 16-11-2010

Автор
Spectator Familus

Статистика

71 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Полезные штуки: книги, аудио, видео - для дома, хобби и дела


Полезные Штуки
книги, аудио, видео для дома, хобби и дела

Час добрый, дорогие подписчики!
с Вами Дмитрий Никитин
и рассылка "Полезные Штуки"
 от проекта "Дела Семейные" (www.familus.ru)
От прогноза погоды до красивого контента для мобильного
"Полезные Штуки" снова радуют своим разнообразием.
Смотрите свежий выпуск и качайте полезности, выбрав бесплатный вариант закачки.
(смотрите также прошлые выпуски)

Свежие штуки выпуска:

- Прогноз от Федеральной службы погоды в трее Вашего компьютера
- All-Radio 3.42 (2012/MUL/RUS)
- Пресс за 8 минут. 3 уровня сложности
- Секреты и хитрости работы на ПК RUS
- Нетбук для чайников. Обучающий видеокурс (2012-RUS)
- Как приготовить вкусные, сочные беляши за 10 минут
- 9 лучших рецептов салата 'Оливье' DVDRip
- Казан, мангал, гриль, барбекю. Лучшие блюда на открытом огне
- ЕШКО - Рисование
- Подборка веселых приколов (2011) HDRip
- Секреты восстановления жестких дисков ПК
- Для мобильного: Ice ringtones 2012  
 

Разделы с "полезными штуками" на нашем сайте:
 семейный справочник по недвижимости
популярные журналы полезное видео полезные программы
родителям и детям аудиокниги домашняя кулинария
обучающие книги полезные статьи полезные страницы
скачать книги программы для детей обучающие курсы
flash-файлы контент для мобильных здоровье и красота
отдохните с простыми играми
ПОЛЕЗНЫЕ НОВОСТИ
с нашей страницы "Семейный справочник по недвижимости"

Дом с привидениями, или как не купить квартиру с жильцом

Страшный сон покупателя: только приобрели квартиру, начали в ней обживаться, и вдруг на пороге возникает человек, заявляющий: «А жилье-то мое!»

Действительно, продавец может скрыть (или сам не знать), что когда-то зарегистрированный в квартире человек отсутствует. В результате покупка квартиры «с призраком» является серьезным риском при сделке купли-продажи.

Где может возникнуть подобная проблема? Только на вторичном рынке жилья, то есть там, где люди жили до вас: женились, рожали детей, разводились, разъезжались, умирали, оставляли наследников…

Какие могут быть последствия? В худшем случае покупатель может остаться и без денег (уже отданы продавцу), и без квартиры (суд признает права на нее другого человека). В лучшем случае суд признает нового владельца добросовестным приобретателем, и дело обойдется только нервными переживаниями.

Кто может предъявить свои права на уже купленную квартиру? Елена Никоненкова, заместитель директора юридической фирмы «Прецедент», объясняет, что это могут быть люди, имеющие право проживания в помещении, и люди, имеющие право на само помещение. Какая между ними разница? В статусе права.

Собственники или граждане, имеющие неоформленные имущественные права на квартиру, имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться недвижимостью. А граждане, зарегистрированные по месту жительства, имеют лишь право пользования помещением. Однако, невзирая на это, лица, имеющие право пользования, должны быть указаны в договоре купли-продажи, ибо это существенное условие сделки и при отсутствии такой информации договор может быть признан незаключенным.

1. Те, кто служит в армии, кто находится в местах лишения свободы, на учебе в другом городе, выехал когда-то на Крайний Север - все это лица, которые имеют право проживания в помещении, но эти права временно не задокументированы. На период отсутствия солдаты, заключенные и студенты регистрируются по месту нахождения. Особый вопрос - лица, которые по броне выезжали на Крайний Север. Они до сих пор имеют право на жилье, даже если оно уже приватизировано членами семьи. И в суде обычно сделка по приватизации в таком случае признается недействительной. А в итоге и последовавшая за тем сделка купли-продажи.

Очень внимательно нужно подходить к покупке квартиры, если в ней зарегистрирован человек, находящийся в местах лишения свободы (МЛС). По словам Елены Неборачко, менеджера АН «Модус», раньше можно было таких лиц выписать из квартиры, подав заявление в паспортный стол. Сегодня, даже если заключенный в местах лишения свободы знает о сделке, дает на нее согласие и пишет заявление с просьбой выписать его из квартиры, его не выпишут. Снятие с регистрации по месту жительства возможно только через суд и только при условии, что человеку, находящемуся в МЛС, будет выделено другое жилье. В ином случае заключенного невозможно выписать даже через суд, пока он не придет сам и не сделает это лично. Однако, как правило, люди, вернувшиеся из МЛС, добровольно не выписываются, даже если ранее дали письменное согласие. Поэтому на практике риэлторы поступают так: берут у заключенного заявление с просьбой о снятии с регистрации по месту жительства, а потом подают заявление в суд на выписку. Иначе, если не будет предоставлено решение суда, после освобождения из МЛС человека автоматически поставят на учет по месту проживания.

2. Бывшие супруги и жильцы в коммуналке - это люди, имеющие право на помещение. При этом даже если супруги разведены, помещение может находиться в совместной собственности. В течение 3-х лет после развода каждый из супругов может обратиться за разделом.

Если коммуналка представляет собой одну квартиру, поделенную на несколько самостоятельных комнат, где есть собственники и лица, имеющие право проживания, то распоряжаться комнатой можно без согласия соседей, но нельзя распоряжаться общим имуществом (кухня, санузел, прихожая). Если жильцы проживают в коммунальной квартире на правах долевой собственности (и площадь в долях не поделена), то и распоряжаться своей долей без согласия других жильцов нельзя.

Что делать потенциальному покупателю? Всеми доступными способами изучить квартиру заранее, проявляя разумную осторожность. Самостоятельно, с помощью риэлторов, юристов и самих продавцов. После всех розысков на руках должен скопиться комплект «защищающих» документов.

1. Выписка из лицевого счета. Если речь идет о временно выбывших, то следует прийти к паспортисту и получить справку о составе семьи, выписку из лицевого счета за определенный период. «Когда в подобной выписке видим сына 19 лет от роду, который год назад выбыл, можно предположить, что молодой человек находится в армии, - говорит Елена Никоненкова. - В этом случае надо потребовать документ из военной части. Согласно ст.185 Гражданского кодекса, доверенность военнослужащего может быть заверена командиром воинской части; лица, находящегося в местах лишения свободы – начальником соответствующего места лишения свободы. Даже постоянное проживание человека за границей не является непреодолимым препятствием: доверенность заверяется в консульстве РФ.

Да, к сожалению, бывают случаи, когда работник домоуправляющей компании за мзду «забывает» вписать в лицевой счет одного из жильцов. Однако и в этом случае можно подстраховаться. Если покупатель запросил в ЖЭКе или у паспортиста определенный документ и получил его в официальном порядке, а в итоге выяснится, что он фальшивый, то последствия предсказуемы. Во-первых, это означает уголовную ответственность для выдавшего, а, во-вторых, в случае судебного разбирательства покупатель будет признан добросовестным приобретателем, потому что он не знал и не мог знать о лицах, имеющих право проживания в купленной квартире. Следовательно, он останется собственником приобретенного жилья.

Пример из практики. Мужчина был признан сначала без вести пропавшим, а через 5 лет - умершим. Опекуном его имущества, в том числе дома, осталась мать. Дом требовал ухода и ремонта, у матери на это не было средств, и она решила продать недвижимость. Обратилась в органы опеки и попечительства, получила разрешение на продажу дома и покупку на эти деньги квартиры. Но впоследствии, когда открылось наследство сына, оказалось, что у него есть несколько детей. Один из наследников стал претендовать на свою часть отцовского дома. Началось судебное разбирательство, однако люди, которые купили дом, сохранили свое право на покупку, потому что суд счел их добросовестными приобретателями. То есть, собрав определенный комплект документов, у них были основания предполагать, что мать имела право продать дом.

2. Выписка из финансового лицевого счета. Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», советует покупателям обязательно запросить выписку из финансового лицевого счета. Не стоит путать этот документ с выпиской из лицевого счета. В лицевом счета просто указано, что в квартире зарегистрировано, например, 3 человека, а в финансовом лицевом счете информация более подробная. В выписке есть графа с информацией о том, кто убыл, кто прибыл и на каком основании, сведения о тех, кто служит в армии, кто находится в местах лишения свободы или на учебе в другом городе. Если в семье есть несовершеннолетние, они тоже указаны в выписке из финансового лицевого счета, даже если они не собственники, а лишь имеют право проживания. В той же выписке могут фигурировать и арендаторы (если они снимают квартиру на долгий срок).

3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта справка поможет установить реальный круг собственников данной квартиры. Такой запрос абсолютно законен, стоит эта услуга небольших денег. Если продавцу нечего скрывать, он эту бумагу предъявит. Если не захочет – значит, у покупателя есть повод сомневаться в честности намерений продавца. Впрочем, ничто не мешает получать выписку из ЕГРП самостоятельно, достаточно обратиться в службу Росреестра.

4. Выписка из домовой книги. Елена Неборачко советует покупателям обязательно взять выписку из домовой книги. В ней указано, кто в квартире зарегистрирован сейчас, и кто жил раньше, до приватизации. Например, до приватизации в квартире жили 5 человек, а приватизирована она только на троих. Значит, надо спросить продавца, куда делись два человека, а если они отказались от приватизации, то где письменные подтверждения этого. Домовая книга покажет, были ли на момент приватизации в семье несовершеннолетние дети и лица призывного возраста. Все эти сведения помогут определить круг людей, имеющих право на квартиру. Если человек, имеющий право проживания в квартире, находится в армии, нужно получить от него расписку в том, что он знает о продаже и не имеет претензий. Возможно также запросить копию отказа от участия в приватизации. Если нет ни того, ни другого, Елена Казимировна дает единственный совет: «Подумайте, стоит ли рисковать своими деньгами». Ведь велика вероятность, что сделка будет признана недействительной в судебном порядке.

Пример из практики. Недавно в агентство обратились люди, желающие продать квартиру. Однако выяснилось, что в ней зарегистрирован старый собственник, которого в течение двух лет не смогли выписать. Агентство отказалось от сделки, мотивировав тем, что продавать квартиру в таком состоянии нельзя. По закону, если собственника нет, то его нужно признавать без вести пропавшим. Это возможно сделать через 5 лет после пропажи человека, а затем выписать его из квартиры через суд.

5. Согласие супруга на продажу недвижимости. Необходимо выяснить, находился ли продавец в браке. Если да, то нужно получить документ о согласии второго супруга на продажу недвижимости. По словам Елены Никоненковой, даже если они на данный момент состоят в разводе. Если эта недвижимость является совместной собственностью (пусть и не поделенной на доли), то у умершего супруга могут быть наследники помимо супруга (супруги).

6. Письменные обязательства зарегистрированных, но не являющихся собственниками жилья лиц в том, что они снимутся с регистрационного учета после купли-продажи. Зарегистрированные лица в сделках с квартирой не участвуют (поскольку не являются собственниками). Идеально, если они выпишутся до сделки. Если это почему-то невозможно, пригодится письменное и нотариально заверенное обязательство сняться с регистрации после сделки.

«Помимо сбора документов, нужно еще обязательно опросить соседей, - советует Елена Соловьева. - Именно они способны рассказать, кто здесь в действительности жил, кто и куда уехал».

Еще один способ защитить себя от потенциальных рисков при покупке квартиры - доверить составление договора купли-продажи профессионалам. Правильно составленный договор (условия о передаче денег, фактического освобождении квартиры и т.д.), а также правильное документальное оформление результатов его исполнения (расписки о получении денег, акты о передаче квартиры и т.д.) поможет обеим сторонам свести к минимуму возможный риск совершаемой сделки и избежать иных негативных последствий.
 

© Проект "ПОЛЕЗНЫЕ ШТУКИ" от сайта "Дела Семейные" 2012
ведущий: Spectator Familus
twitter: @familus
сотрудничество, размещение рекламы и другие вопросы:
тел. +7-912-5102633 (МТС), e-mail: familus@familus.ru
В избранное