Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

  Май 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Уважаемые подписчики!

Начинаем новую рассылку сайта www.chemodan.com.ua

МАКЛЕР

Многие домовладельцы не хотят сами заниматься поиском квартиросъемщиков, а поручают это дело маклеру по недвижимости. Во времена дефицита доступного жилья подавляющее большинство квартир сдаётся только через маклеров. Таким путём домовладельцы защищают себя от наплыва желающих снять предложенную квартиру. За выполненную работу маклеру полагается гонорар. Этот гонорар маклер может требовать или с человека ищущего себе квартиру, или с домовладельца, ищущего жильцов. Обычным является уплата гонорара квартиросъёмщиком. В принципе, возможна и совместная уплата маклерского гонорара обеими сторонами в определённом процентном соотношении. Права и обязанности маклера закреплены в Законе о регулировании деятельности посредников в области жилищного фонда. Здесь я хотел бы указать на некоторые важные особенности закона и судебной практики.

Во-первых, не каждый, кто выступает в качестве маклера, официально является таковым. Официальный маклер должен иметь государственный патент или хотя бы промысловое свидетельство. «Чёрный» маклер, работающий без официального, государственного разрешения, не имеет право требовать с клиента гонорар, даже если он действительно помог в нахождении жилья.

Во-вторых, маклер имеет право на получение гонорара только в том случае, если он фактически нашёл и предложил обратившемуся к нему клиенту квартиру и в результате его усилий был подписан договор о найме помещений. Маклер имеет право требовать уплаты гонорара за свою деятельность, только после подписания договора о найме между домовладельцем и нуждающимся в квартире человеком.

Гонорар маклера строго зависит от успеха состоявшейся при его посредничестве сделки. Даже при безуспешных многомесячных поисках для своего клиента подходящего жилья и связанных с этим затрат, маклер не имеет право потребовать от клиента возмещения понесённых им на телефон, поездки и т.д. затрат. Закон допускает так же особые договорённости между маклером и клиентом. Например: Клиент обязуется возместить маклеру понесённые издержки, даже если деятельность маклера не приведёт к подписанию договора. Этот так называемый фиктивный гонорар должен составлять не более 10% от суммы гонорара или не более 50 марок. Маклер не имеет право, требовать каких либо авансов в счёт будущей деятельности.

Маклер обязан точно назвать полную и точную цену квартиры, своих услуг и прочие важные обстоятельства. Ошибочные или заведомо ложные указания маклера о стоимости жилья (например: маклер «забыл» указать эксплуатационные расходы) могут приводить к потере им права на получение гонорара за успешное посредничество.

В принципе, договор об оказании маклерских услуг не обязательно должен заключаться в письменном виде. Так называемых «целенаправленных действий» достаточно, что бы в спорных случаях суд признал устный договор состоявшимся и подлежащим выполнению. В принципе, разговор с маклером по телефону, результатом которого стало заключение договора, может считаться платной услугой, за которую обратившийся к маклеру человек обязан заплатить положенный гонорар. В обязанности маклера входит недвусмысленно известить своего клиента, что за маклерскую деятельность по нахождению жилья с него будет потребован гонорар.

Основными видами маклерской деятельности являются:
  1. Нахождение жилья согласно требованиям клиента.
  2. Посредничество при ведении переговоров с домовладельцем с целью подписания договора о найме, присутствие при осмотре помещений и т.д.
Закон запрещает маклеру:
  1. Требовать аванса в счёт причитающегося ему в случае успеха гонорара.
  2. Предлагать квартиры, не имея на то официального поручения от клиента.
  3. Требовать несоразмерно высокие гонорары.
Если договор с маклером об оказании посреднических услуг при поиске жилья был заключён с рядом нарушений действующих правил, то это не делает весь договор недействительным.

Гонорар маклеру не следует платить в следующих случаях:
  1. Если не был заключён договор о найме жилья.
  2. Если арендованная жилая площадь относится к т. н. «социальному жилищному фонду».
  3. Если договор о найме является не новым соглашением, а только продлением старого договора.
  4. Если посредник является собственником, управляющим или предыдущим жильцом сдаваемой квартиры.
  5. Если посредник выполняет для домовладельца определенные виды работ. Например, комендант дома, электромонтёр и т.д.
Пример:
В. Шмит заключил договор о найме квартиры сроком на два года. Незадолго до окончания срока у него на пороге появляется маклер Фауль и предлагает оказать посредничество при продлении договора с домовладельцем Шлау. В этой ситуации заключенный с маклером Фаулем договор о посредничестве является незаконным и не имеет юридической силы.

Весьма часто квартиросдатчик, будь то домовладелец, выезжающий жилец или прочие заинтересованные лица, действуют заодно с маклером. Типичным примером является сотрудник жилищно-эксплуатационной конторы, который в свободное время подрабатывает маклерской деятельностью, сдавая контролируемые конторой квартиры. Полученный гонорар он затем делит с хозяином конторы. Закон запрещает такого рода уловки и обходные манёвры. В качестве маклера имеет право выступать только действительно нейтральное третье лицо. Владелец квартир или его сотрудники не имеют право брать деньги за посредничество при сдаче квартир из своего жилищного фонда. Максимальный размер гонорара должен составлять не более двух «холодных» квартплат + налог на добавочную стоимость. На момент сдачи книги в печать этот налог составлял 16%.

В заключении я хочу сказать, что нередко только по прошествии времени, уже живя в квартире, люди узнают, что, собственно говоря, они не были обязаны платить маклеру гонорар. Квартиросъёмщикам не следует в таких случаях проявлять ложную скромность. Закон разрешает в течение 4 лет после выплаты гонорара потребовать в судебном порядке незаконно полученные деньги. Часто бывает и так, что нуждающийся в жилье человек соглашается на уплату всяких, заведомо несправедливых и незаконных гонораров, отступных и прочих неисчислимых поборов, только для того, что бы получить желанную квартиру. Подписав договор и въехав в квартиру, он может в судебном порядке потребовать возврата полученных с нарушением закона денег. В таких ситуациях важно иметь квитанции о приёме денег и справки, за какие услуги они были выплачены получателю денежных сумм. Без чёткой системы доказательств шансы на успех в суде не особенно велики.

ЗАПОЛНЕНИЕ «АНКЕТЫ КАНДИДАТА НА КВАРТИРУ»
Установление контакта с потенциальным квартиросдатчиком, приглашение на осмотр квартиры и переговоры о возможности заключения договора, являются только первым шагом на пути к искомому жилищу. При поиске квартиры на свободном рынке домовладельцы, как правило, требуют от кандидата на квартиру заполнение опросных листов, которые, порой, состоят из нескольких десятков вопросов. Некоторые предпочитают в личной беседе узнать все интересующие их подробности.

При виде этих опросных листов невольно напрашивается мысль, что речь идёт не о подписании договора о найме квартиры, а о поступлении на службу в «органы». Анкеты являются доморощенными произведениями домовладельцев и могут содержать любые вопросы, которые пришли в голову хозяину или его жене. Квартиросдатчика могут интересовать национальная и конфессиональная принадлежность кандидата, прежние судимости, полученное образование, перенесённые заболевания, вредные привычки, место работы, гражданство, длительность проживания в ФРГ, зарплата, продолжительность трудового договора, количество детей, предполагаемое увеличение семьи в течение ближайших 5 лет, партийная принадлежность, домашние животные, сексуальная ориентация и масса других вопросов. В конце анкеты обычно стоит указание, что заведомо ложные ответы дают хозяину право на расторжение договора о найме жилой площади.

Люди, сталкивающиеся с необходимостью заполнения такой анкеты, задают себе вопрос, - обязаны ли они отвечать на все многочисленные пункты и что произойдёт при заведомо ложных ответах? Прежде всего, я хочу указать, что на практике не заполнение анкеты очень часто равнозначно отказу домовладельца заключить с кандидатом на квартиру договор о найме. Теперь я хотел бы пояснить сложившуюся правовую практику в отношении этих вопросников.

Закон обязывает кандидата на квартиру давать правдивые ответы только на допустимые вопросы. Если квартиросдатчик задаёт недозволенные вопросы, то потенциальный квартиросъёмщик может совершенно спокойно сообщать о себе не соответствующую действительности информацию. Никаких неприятных последствий ему за это не грозит.

Допустимыми считаются вопросы, имеющие непосредственное отношение к заключению соглашения о найме квартиры и установлению договорных отношений между сторонами. Перед подписанием договора хозяин имеет право проверить платежеспособность кандидата на квартиру и его возможность выполнить взятые на себя обязательства. Домовладелец имеет право спросить о размере зарплаты и прочих доходов, составе семьи (вопрос о беременности считается недопустимым), профессии и занимаемой должности своего будущего жильца. Если речь идёт об иностранцах и переселенцах, то вопрос о продолжительности вида на жительство в стране и статусе проживания в ФРГ следует отнести к разряду допустимых, особенно при заключении долгосрочных соглашений. Домовладелец имеет законный интерес потребовать гарантии, что разрешение на проживание в ФРГ не истечёт раньше, чем закончится договор о найме квартиры. Ведь в этом случае квартиросъёмщику придётся вернуться на родину, и он не сможет выполнить договор.

Вопрос о допустимости вопросов о работодателе кандидата ещё не решён. Во всяком случае, если квартиросъёмщик въехал в квартиру, регулярно платит квартплату и выполняет все взятые на себя обязательства, то договор о найме не может быть объявлен недействительным, если позже выяснится, что при заполнении анкеты кандидат на квартиру указал заведомо ложные сведения о своём месте работы. Например, электромонтёр трамвайного депо в анкете указал, что он является служащим одного крупного банка.

Как правило, личные вопросы типа партийной принадлежности будущего жильца, считаются недопустимым вторжением в его приватную сферу. Это значит, что кандидат на квартиру имеет право давать не соответствующие действительности ответы. Если после заключения договора о найме обман вскроется, то квартиросъёмщику не грозит выброс на улицу. Оговорка, дающая хозяину право на расторжение договора, не имеет в этих случаях никакой силы.

К числу недопустимых следует отнести вопросы о предшествующих судимостях и полицейских расследованиях, прежних отношениях найма квартиры, сексуальной ориентации, намерении иметь детей. Вопрос о религиозной принадлежности допустим только в единичных случаях, если, например, домовладельцем является церковная организация. Неверные ответы на все эти вопросы не должны иметь для квартиросъёмщика никаких отрицательных последствий.

Домовладелец так же обязан сообщать заинтересованным лицам достоверную информацию. Если при заключении договора квартиросдатчик в существенных пунктах сообщит заведомо ложную информацию, то квартиросъемщик имеет право расторгнуть договор или оспорить его действенность в судебном порядке. В случае обмана жильца квартиросдатчик обязан возместить весь возникший по его вине ущерб.

В отношении стоящего в договоре указания о размере жилой площади следует сказать, что часто эта цифра не полно отражает истинное положение вещей. Закон не считает серьёзным дефектом отклонение фактической площади в меньшую сторону по сравнению со стоящим в договоре числом квадратных метров. В общем, суды исходят из того, что квартиросъёмщик берёт в наём осмотренную, а не перемеренную квартиру. Это значит, что квартиросъёмщик имеет весьма ограниченные возможности на ответные действия и снижение квартплаты при не соответствии фактического и указанного в договоре количества метров жилой площади. Исключениями из этого правила являются весьма значительное расхождение цифр и случай, когда при заключении договора жилец специально указал, что он платит не за квартиру, а за каждый квадратный метр площади.

Кандидат на квартиру, который при осмотре достаёт рулетку и начинает перемерять площадь помещений, расценивается как потенциальный жалобщик и производит не самое благоприятное впечатление на квартиросдатчика.

Администратор сайта www.chemodan.com.ua
http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное