Доходный дом

Современный доходный дом в Ростове.

Доходный дом — старейший вид многоквартирного дома, предназначенный для извлечения прибыли путем сдачи в аренду. В отличие от гостиницы, рассчитан на длительное проживание, которое в ряде случаев растягивается на долгие годы. За рубежом является наиболее популярным типом МКД,одновременно признаваемым экспертами самым эффективным в эксплуатации видом жилой недвижимости.

В России доходных домов на сегодняшний день практически не существует, за редкими исключениями. Отечественный рынок арендного жилья большей частью разбросан по принадлежащим многочисленным собственникам коллективным МКД, что способствует его высокой криминализации и ухудшает качество жизни как для собственников, так и арендаторов.

I. История

1. Возникновение доходных домов

По утверждениям некоторых экспертов, доходные дома стали появляться в Европе в XVIII–XIX веках. На самом же деле, строго говоря, этот тип жилья возник еще до нашей эры — намного раньше МКД, пребывающих в коллективной собственности, или кондоминиумов(в советской России —  ЖСК, позже — ТСЖ).

Доходный дом Токарева.

На позапрошлый век приходится интенсивное развитие рынка доходных домов как в дореволюционной Российской Империи, так и зарубежных странах. Последнее во многом объясняется бурным развитием капитализма, сопровождающимся индустриализацией, ростом городов, миграционными процессами.

Становление доходных домов сопровождалось их классовой дифференциацией. Если в прежние столетия богатые арендаторы занимали просторные квартиры, как правило,
на вторых этажах, а бедные зачастую жили в том же самом здании, но в чердачных каморках (см., например, сказки Г.  Х. Андерсена), то теперь доходные дома для богатых строятся на центральных улицах, бедных — на периферии.

Объяснение простое — развивающийся капитализм породил миграцию, которая взрастила спрос на арендное жилье. В свою очередь каждый из хозяев по мере своих возможностей стремился дополнительно повысить стоимость доходного дома, «отсекая» от своих клиентов нежелательную публику, отпугивающую состоятельных арендаторов.

2. Доходные дома в России

К концу XIX века в России сформировался обширный рынок доходных домов, рассчитанный на широчайшую аудиторию клиентов. В качестве наглядной иллюстрации можно привести и влачащего жалкое существование Раскольникова из «Преступления и наказания», и булгаковского профессора Преображенского, вскоре после революции сетующего на убранный ковер в парадном.

Чем состоятельнее клиент — тем выше рентабельность бизнеса. Но интересно, что
на зародившемся рынке существовал один сегмент-исключение. Это  жилье самого низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты, перегораживаемые мебелью или шторами и сдаваемые внаем сразу нескольким семьям.

Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность, о чем свидетельствует целый ряд источников. В качестве похожей ситуации уже в наше время можно привести тот факт, что сейчас в ряде российских городов один квадратный метр разваливающейся «гостинки» зачастую стоит дороже метра во вполне приличной дорогой трехкомнатной квартире новостройки.

ЦИТАТА

«Благодаря большому приливу пришлого населения внаем сдается все, что хоть мало-мальски похоже на жилье. Бедному люду приходится ютиться в квартирах, которые в гигиеническом отношении представляют много опасностей. Более того, по заявлениям наших санитаров, здесь бедняки принуждены платить втрое дороже за каждую кубическую сажень испорченного воздуха, нежели за то же самое количество хорошего воздуха платит богатый человек»*.

*Источник: газета «Ростовский-на-Дону листокъ», декабрь 1890 г.

Последовавшая после 1917 года национализация многоквартирного жилищного фонда с уплотнениями превратила коммерческие дореволюционные доходные дома в дотируемое социальное жилье. Одновременно практически все они пережили процесс перепланировки и стали коммунальными квартирами. Разумеется, это сопровождалось деградацией, которая ярко проиллюстрирована Булгаковым в рассуждениях профессора Преображенского о ЖКХ и политике. В свою очередь на сайте «Ростов-Дом» размещен очерк, посвященный этой же теме, в котором мы, опираясь на документы городского БТИ, рассказываем о судьбе самого старого МКД мегаполиса ⁽²⁾.

ФРАГМЕНТ ИСТОРИИ

Письмо помощника начальника НКВД Ростова и Нахичевани-на-Дону
тов. Тынкова в Донобкоммунотдел. Ростов, 1925 г.

«Из-за треснувшей помойной ямы в доме №30 по ул. Канкринской была залита гадостью квартира гражданина Бобырева по ул. Донской, 25!  Для принятия срочных соответствующих мер» (2).

Но на этом метаморфозы бывших доходных домов не закончились. Стартовавшая в 90-х годах прошлого века приватизация жилья и реформа ЖКХ реорганизовали их в кондоминиумы — многоквартирные дома коллективной собственности. И сейчас каждый из нас может лично ознакомиться, к  чему привели реформаторские перемены, благо хозяева доходных домов строили их для себя и развития своего бизнеса, а не на продажу. В результате многие объекты еще не успели разрушить ни время, ни ЖКХ.

Доходный дом 1910 года постройки. После 70-летнего хозяйничанья Швондеров.

1. Эффективность в управлении

А тем временем в странах дальнего зарубежья успешно сохранилась и приумножилась сеть доходных домов, которые по-прежнему остаются основным видом МКД. По оценкам экспертов — старшего научного сотрудника Института проблем управления РАН Сергея Глазунова и председателя московского ТСЖ «Яхрома СБ» Владимира Самошина, ссылающихся на данные исследования Института проблем управления РАН, доходный дом значительно опережает в эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. ⁽¹⁾

Опираясь на результаты исследования, полученные на основе математических моделей и экспертных оценок, в  периодически возникающий спор, что же лучше: управляющая компания, ТСЖ или индивидуальное жилье, ученые внесли собственное заключение.

Занявший первое место по эффективности управления многоквартирный доходный дом получил в оценке эффективности 8,5 балла.

На втором месте, значительно уступая доходному дому (2,45 балла), находится индивидуальное жилье.

Третье место занимают зарубежные кондоминиумы (применительно к нашей российской действительности дома ТСЖ и ЖСК) — 1,9 балла. Их главным недостатком является коллективная форма собственности. Когда здание принадлежит десяткам, а зачастую и сотням семей, в принципе о чем-либо договориться проблематично, не говоря уж о грамотно выработанной политике управления.

На четвертом месте — социальное жилье (1,15 балла), предназначенное для бедных.
Его главные недостатки: государственная собственность, низкие материальные возможности жильцов и высокий процент маргиналов, что также  сказывается на качестве управления. Впрочем, управлять социальным жильем по законам рыночной экономики в принципе невозможно, такие дома дотируются из бюджета.

И наконец, пятое место занимает так называемый дом-конгломерат (1 балл), в который наши власти превратили большую часть МКД в ходе приватизации. Как правило, «конгломерат» пребывает в конкурсном управлении управляющей компании, пришедшей либо путем назначения сверху местными властями, либо после рейдерского захвата, реже — управляется незаконно созданным товариществом. Помимо необходимости коллективного управления (недостатки  ТСЖ), к дополнительным минусам эксперты относят неопределенную собственность (обычно здание принадлежит одновременно и частникам, и муниципалитету). Состав его жильцов крайне разношерстен, это и платежеспособные собственники (приватизированные квартиры), и неплатежеспособные жильцы, среди которых немало маргиналов (занимают муниципальное жилье), и коммерсанты (собственников нежилых помещений), и арендаторы жилья (квартиры, сдаваемые внаем жилищными инвесторами ).

2. Основные преимущества доходного дома

▪ Наличие профессионального оператора недвижимости (будь то юридическое или физическое лицо), который одновременно является его единственным собственником и заинтересован в развитии своего бизнеса.

▪ Отсутствие необходимости у собственника вести длительную и малоперспективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и жилищно-коммунальные услуги.

▪ Высокая мобильность. Арендатору, нежели собственнику, значительно проще переселиться в другое жилье, в частности – нет необходимости производить две громоздкие процедуры по продаже старой квартиры и приобретению новой квартиры.

▪ Постоянная ротация жильцов. Скорее всего, если у арендатора повышаются материальные возможности, он перебирается в более дорогой доходный дом, если же доходы падают (например, у спивающихся квартиросъемщиков), жилец переходит в более дешевый МКД или дотируемое социальное жилье.

▪ Отсутствие необходимости у жильцов решать вопросы управления недвижимостью в свободное от работы время.

▪ Отсутствие необходимости у жильцов защиты своего жилья от преступных посягательств. Так, арендатора в отличие от собственника в принципе не могут, например, убить мошенники, пытаясь завладеть его жильем.

▪ Отсутствие у жильцов необходимости бороться за качество жилищно-коммунальных услуг. При наличии рынка доходных домов арендатор просто уйдет в другой МКД, если ему что-либо не нравится.

III. Современные доходные дома в России

1. Основные причины острого дефицита доходных домов

Чиновники и различные эксперты недвижимости называют ряд причин острого дефицита доходных домов. При этом основные факторы замалчиваются:

▪ Высокий уровень коррумпированности стройкомплекса и чиновников. Львиная доля руководителей строительных компаний пребывает
в родственных или дружеских связях с представителями муниципальной власти (вспомним, например, семейный клан «Лужков–Батурина»). Обе стороны нацелены на извлечение быстрых и высокорентабельных прибылей путем строительства кондоминиумов.  Инвестирование  доходных домов относится к консервативному и менее рентабельному бизнесу, срок окупаемости в котором около 10 лет. Власти стимулируют строительство нового жилья на продажу путем искусственного завышения спроса. По этой же причине государством не строится социальное жилье, которое наряду с доходными домами, наоборот, начнет стимулировать падение спроса на недвижимость. В результате жилищный фонд нашей страны стал ущербным.

▪ Грубое нарушение элементарной логики в реализуемой социально-экономической политике. Де-факто большинство россиян являются малоимущими, не способными приобретать недвижимость даже в кредит. Де-юре у нас под малоимущими подразумеваются исключительно нищие. Вместо того чтобы по примеру других стран строить для всех нуждающихся социальное жилье либо предоставлять им субсидии на частичную компенсацию аренды в тех же доходных домах, государство выделяет финансово несостоятельным людям дополнительные деньги  (на языке многих потенциальных участников программ именуемые «подачками») на приобретение нового жилья ⁽³⁾, а также различных нестандартных ипотечных кредитов. Такая политика способствует дополнительному росту цен, бюджетное субсидирование покупателей жилья приводит к потерям покупательских возможностей у других категорий россиян и одновременно загоняет в жесткую кабалу к банкам соблазнившихся «господдержкой» граждан, которые и без того испытывают финансовые сложности ⁽⁴⁾.

▪ Острый дефицит недвижимости. На среднестатистического россиянина приходятся значительно меньшие площади жилья, нежели на граждан дальнего зарубежья. Этот фактор, а также предоставляемые из бюджета жилищные субсидии искусственно взвинчивают спрос на недвижимость ⁽⁴⁾, в результате инвесторы заняты насыщением рынка кондоминиумов, менее доходные «ниши» их пока не интересуют.

2. Характеристика современного рынка

На протяжении ряда лет властями Ростова поднимается вопрос о необходимости строительства доходных домов, но дело ограничивается разговорами. Последний раз об этом речь шла в 2008 году. Теперь в качестве оправдания у нас ссылаются на общемировой кризис.

Однако, несмотря на отсутствие господдержки, строительство первых доходных домов
в Ростове и других крупных городах стартовало в посткризисные годы, что можно объяснить снизившимися финансовыми возможностями у потенциальных покупателей недвижимости. Первые здания в городе уже функционируют, они представляют собой арендное жилье бизнес-класса. Однако в общей структуре жилищного фонда их площади занимают символичный объем, как-либо повлиять на существующую социально-экономическую ситуацию они не способны.

3. Конъюнктура

По оценкам экспертов местного рынка недвижимости, наибольшим спросом в Ростове пользуется арендное жилье бизнес-класса. При этом наиболее популярными являются однокомнатные квартиры. В целом же городу нужны доходные дома, ориентированные на клиентов
с различным достатком.

При определении величины арендной платы за ту или иную квартиру рекомендуется отталкиваться
от следующих принципов:

▪Рассчитываем примерную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (погашение ссуды, годовые проценты, страховка и пр.), которые пришлось бы тратить арендатору, если бы он взял стандартный ипотечный кредит на ее приобретение.

▪ Из полученной суммы вычитаем 30–40% и получаем стоимость аренды, которую разумно просить с будущего квартиранта.

4. Доходный дом и реформа ЖКХ

Одновременно следует добавить, что отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья является главной причиной провала жилищно-коммунальной реформы. За неимением доходных домов, которые могли бы выступить ее локомотивом, в качестве прогрессивного варианта чиновниками рассматривается кондоминиум (ТСЖ) — по западным меркам низкоэффективный тип жилья, который ставят в пример изначально в принципе нежизнеспособным конгломератам.

Львиная доля настоящих хозяев удовлетворяет свои потребности, становясь собственниками индивидуальных домовладений, которые в управлении также более эффективны. При этом мы никоим образом не пытаемся обидеть тех же уважаемых председателей ТСЖ, являющихся нашими посетителями. Но быть собственником кондоминиума и управлять им — весьма сложная задача, этот сегмент недвижимости, навязанный властями многим россиянам, изначально рассчитан на относительно узкую аудиторию покупателей. Неспроста за рубежом домов такого типа не так уж и много.

Кроме того, большинство жильцов по своей психологии являются все же арендаторами жилья, а не собственниками. И в этом тоже нет ничего компрометирующего, ругающийся по поводу украденных в парадном калош профессор Преображенский по своей сути – арендатор, а не собственник, сознательному хозяину в данном случае следовало бы навести в таком доме порядок.

• Доступное и комфортное жилье .
• Дома Ростова.