Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Ростов-Дом

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 20 RSS
←   Март 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://rostov-dom.info/
Открыта: 28-10-2009

Автор
Мария Захарова

Статистика

20 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Выбор способа управления многоквартирным домом


  • Как управлять домом?Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом (МКД) — осуществляемое большинством голосов собственников жилья волеизлияние, которое они вправе менять с периодичностью не чаще одного раза в неделю. Производится на общем собрании домовладельцев.

    В случае отказа собственников многоквартирного дома воспользоваться предоставляемым правом избрать способ управления, местные власти обязаны в ходе конкурса найти для объекта управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья1.

    Если же собственники избрали способ управления многоквартирным домом, тариф на содержание и ремонт жилья регулируется договором управления МКД — за исключением случаев способа непосредственного управления. При этом жильцы оговаривают с управляющей организацией перечень выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также их стоимость.

     

    Оглавление.

    I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация.
    II. Формы управление многоквартирным домом:

    1. Непосредственное управление многоквартирным домом.
    2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).
    3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией.

    III. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове.

    I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация

    Дома любят, чтобы их эксплуатировалиПроводимые нынешним законодательством границы между управлением и эксплуатацией жилищным фондом путаны и размыты. Управление многоквартирным домом, помимо эксплуатации (под которой подразумеваются работы по поддержанию жилья в исправном состоянии),  подразумевает выполнение всех видов работ с нанимателями и собственниками, а также взаимоотношения с ресурсоснабжающими предприятиями и смежными организациями.

    При этом, помимо управления, включающего в себя и эксплуатацию жилья, в качестве отдельного понятия присутствует его санитарное содержание. Одновременно управление и содержание являются двумя составляющими термина  «Техническая эксплуатация жилищного фонда», что невольно вынуждает усомниться в грамотности наших законодателей и, безусловно, способствует удлинению судебных тяжб в сфере жилищных взаимоотношений между собственниками и управляющими организациями2.

    Таким образом, под управлением МКД следует подразумевать не только операции по техническому содержанию жилья, но и организацию сбора платежей за коммунальные услуги, а также исполнение коммунальных услуг, предоставляемых ресурсоснабжающими предприятиями. В частности, управляющая организация должна заниматься составлением актов о недопоставке услуг ЖКХ, организацией перерасчета за коммунальные услуги. В этом ее принципиальное отличие от привлеченного на устранение неисправностей подрядного предприятия, в обязанности которого не входит защита прав собственников.

     

    II. Формы управления многоквартирным домом

    Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:

    1. Непосредственное управление многоквартирным домом

    У непосредственного управления есть плюсы и минусыПо словам некоторых экспертов, это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.

    В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.

    Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

    В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:

    ● Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.

    ●  При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей3.

    В селе управление домами самое непосредственное●  Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.

    ● Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний  здесь не существует.

    У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:

    ● В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

    ● При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

    Сами с усами?

    Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления
    в многоэтажном многоквартирном доме влечет многочисленные проблемы.

    ● В Астрахани в 2007 году местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

    ●  Жители 172 «многоэтажек» Георгиевска (Ставропольский край), находящихся в непосредственном управлении, не заключили договоры с местной Теплосетью.
    В результате кредиторская задолженность  выросла до 22 миллионов рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

     

    2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

    В ТСЖ все важные вопросы решаются голосованиемОтносится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов.  При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

    Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ — прямое управление. В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.

    Лучшее место для собраний - родной дворВ качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала. Как показал опыт Ростова, на заработную плату работникам товарищества, организованного в типовой «пятиэтажке», тратится примерно 80% средств, собираемых с жильцов на содержание многоквартирного дома. В некоторых случаях эта проблема решается путем создания многодомного (или квартального) товарищества, когда в одно ТСЖ объединяются сразу несколько домов, расположенных по соседству.

    По данным ассоциации ТСЖ Ростовской области, экономическая состоятельность товарищества начинается с общей площади управляемых домов в 25–50 тысяч квадратных метров (площадь типовой «пятиэтажки» — около 5 тыс. кв. метров). Квартальное товарищество позволяет сформировать собственное домоуправление (читай: мини-УК), которое при этом остается некоммерческой организацией. Входящие в его состав многоквартирные дома сохраняют свою самостоятельность, при каждом из МКД формируется ревизионная комиссия и домовой комитет.

    Факторами, сдерживающими интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:

    • организационные сложности;
    • контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).

     

    3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией

    Управляющая компания намерена извлекать из работы прибыльДанный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УК. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

    Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:

    ● управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

    ● собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

    Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. 
    В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.

     

    III. Выбор способов управления многоквартирными домами 
    в Ростове*

    Выбор способа управления МКД

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    * По данным администрации Ростова на 2010 г.

    Эти и другие материалы - на сайте "Ростов-Дом".
    До встречи в следующем выпуске.
    Ведущая рассылки Маша ЗАХАРОВА.
В избранное