Интересное по теме НЕДВИЖИМОСТи

 

Как продать квартиру дороже рыночной цены?

Если владельцу квартиры, выставленной на продажу, нужно срочно ее реализовать, приходится снижать цену. Ну а если собственник не ограничен сроками? Что можно сделать, чтобы получить максимальную сумму за свои квадратные метры?
Красивая «упаковка»

Продавцу, намеренному выгадать на продаже своих квадратных метров как можно больше, риелторы советуют обстоятельно подойти к делу. Чтобы определить максимальную, но все же реальную цену, нужно провести локальное исследование рынка недвижимости - в пределах своего района и округа - и выяснить все слабые и сильные стороны вашего предложения. Для этого можно сделать обзвон по рекламным объявлениям и пообщаться с продавцами аналогичных квартир.

Если в ваших планах выставить квартиру в продажу по цене выше рыночной, вы должны четко аргументировать озвученную стоимость и знать все возможные плюсы своего предложения. «Таковыми могут быть чистый подъезд, благоустроенный двор с площадками, хорошие соседи и т. п.», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Большим плюсом, особенно в центре Москвы, является наличие парковки и машино-места. «Также немалое значение имеют документы на квартиру, - указывает Андрей Панов, менеджер по продажам городской недвижимости IntermarkSavills. - Если квартира в собственности, лучше всего, когда у нее один, максимум два собственника. Безусловно, совершеннолетние. Если речь идет о переуступке прав инвестирования, то в этом случае покупатели предпочитают схему с договором долевого участия. Практика сделок показывает, что важным в этом случае также является известное имя застройщика». Все это факторы, которые «работают» на продавца, а вот его участие в альтернативной цепочке вряд ли будет повышающим коэффициентом для цены продажи.

Как известно, товар в красивой обертке продается лучше. Попробуйте сделать нечто подобное. Квартира при продаже должна быть чистой, не перегруженной предметами обстановки, в ней не должно быть старой мебели, напоминает Андрей Панов. Если квартира находится в плохом состоянии, возможно, стоит подумать о том, чтобы сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. Причем чем выше класс продаваемой квартиры, тем больше в нем имеется необходимость и тем лучше он окупит себя.

«Предложения с новой и качественной отделкой - один из дефицитных и востребованных на рынке продуктов, причем независимо от того, кризис на дворе или нет, - свидетельствует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Покупатели элитной недвижимости предпочитают готовые к проживанию варианты и готовы платить за такие предложения больше, хотя цена квартиры с отделкой всегда минимум на 20-30% выше аналогичных предложений без ремонта». Если это новостройка, выполните отделку - без нее сейчас продать квартиру будет сложно.

Очень важна грамотная рекламная кампания: размещение объявлений в известных рекламных источниках. «Положительно влияют на спрос объявления в интернет-изданиях с фотографиями, - утверждает Светлана Бирина. - Можно сделать презентацию объекта, включив в нее наиболее выигрышные фотографии».

Одно или много?

Часто продавцы в погоне за выгодой обращаются сразу к нескольким агентам, полагая, что это повысит эффективность процесса. В действительности все происходит ровно наоборот.

Как правило, между известными профессиональными агентствами обмен информацией происходит регулярно. «Об объекте, поступившем в одну-две компанию, в любом случае узнают брокеры и других [компаний], они регулярно мониторят рынок, и это в принципе выгодно и тем и другим, - объясняет Александр Зиминский. - Часто, когда одну и ту же квартиру предлагает большое количество участников рынка, происходит «замыливание» информации. У покупателя даже за короткий период времени складывается ощущение, что с квартирой что-то не то, поскольку ее продают все агентства, а она до сих пор на рынке». Если агентов много, продавец может забыть предупредить кого-то из них, например, об изменении цены, или агентства не одновременно изменят ценник в объявлениях - в этом случае на рынке возникает противоречивая информация о данном объекте, что опять-таки не в его пользу.

Собственнику во всех отношениях проще вести политику продажи с одной риелторской компанией. В противном случае он вполне может быть дезориентирован: «Часто бывает, что покупатель звонит во все агентства и сообщает, что заключит сделку через того посредника, который сумеет добиться от продавца наилучших финансовых условий, - рассказывает Андрей Панов. - У продавца складывается ошибочное впечатление, что покупателей много». И он может принять неправильное решение, потеряв, возможно, единственного претендента.

И наконец, главное: когда вы подписываете с агентством эксклюзивный договор, то реклама выходит во всех эффективных изданиях. Продавец может быть уверен, что по его объекту будет проведена полномасштабная рекламная кампания. Но если вы сотрудничаете сразу с несколькими агентствами, большинство из них предпочитает не задействовать дорогие и эффективные рекламные носители. «При нежелании продавца «отдаваться в одни руки» агентства могут способствовать продаже, но и работать с клиентом будут не в полную силу», - подтверждает Светлана Бирина.

Впрочем, как уверяет Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», на московском рынке вторичной недвижимости все уже работают только по эксклюзивным договорам, за исключением элитного сегмента, где такой договор не является обязательным. «К этому пришли эмпирическим путем, но в каких-то городах эксклюзива нет», - говорит эксперт.

Торг уместен

Если ваша квартира пользуется повышенным спросом, есть смысл устроить между покупателями аукцион. Он может быть как заочным, когда вы сообщаете претендентам: «По этой цене уже есть покупатель, но вы можете его перекупить», так и очным. В этом случае на просмотр приглашаются все покупатели в одно время, что дополнительно стимулирует интерес к объекту и вызывает конкуренцию.

Как рассказал Алексей Шленов, аукционы бывают двух типов: «американский аукцион» - это открытые торги, в которых участвуют единовременно все потенциальные покупатели и идет пошаговое повышение цены. В «голландском аукционе» обратная ситуация: объект выставляется по максимальной цене. Затем цена с определенным временным и финансовым шагом снижается, и объект отдается тому, кто первый в определенный момент сообщает о готовности купить объект за эту цену».

Первый тип аукциона часто происходил до кризиса, когда рынок был перенасыщен покупателями, а цены неумолимо бежали вверх. Сегодня, в виду особенностей посткризисного рынка, аукцион как таковой уже не так актуален. Покупателю проще найти другой вариант, чем «бороться деньгами». И все же, если вы уверены, что ваша квартира вызовет достаточно высокий интерес, можно попробовать.

Выставьте квартиру в рекламных объявлениях по цене несколько ниже, чем стоимость аналогичных предложений. Это вызовет повышенное внимание, по объекту будет больше звонков, просмотров. Кто-то из покупателей откажется от покупки, а кто-то, возможно, согласится заплатить больше начальной стоимости. Обычно продавец не повышает цену в рекламе, все происходит на уровне переговоров.

Раз, два, три... продано!

Что касается открытых торгов, такая форма продаж недвижимости на нашем рынке практически отсутствует. Через аукцион продается небольшая часть квартир, в основном те, что находятся под залогом у банка, т. е. обременены ипотечным кредитом, который заемщик не может выплатить.

Не так давно портал «ГдеЭтотДом.РУ» объявил о намерении запустить интернет-аукцион недвижимости. Сейчас, как сообщил Рубен Акопов, генеральный директор портала, аукцион начинает функционировать как очное мероприятие, проходящее в аудитории, с привлечением профессионального аукциониста, присутствием участников, подъемом карточек во время торгов и всеми атрибутами, присущими любому аукциону. «У нас есть планы по организации интернет-аукциона, возможно, они будут реализованы уже в этом году. В любом случае интернет-аукцион не будет заменой очного мероприятия, скорее всего, они будут существовать параллельно», - говорит Акопов.

Вот условия этого аукциона. Обратиться туда, чтобы выставить недвижимость на торги, может только профессиональный риелтор. Аукцион не работает с продавцами напрямую. Чтобы сотрудничать с аукционом, риелторы проходят регистрацию и представляют необходимые документы. Зарегистрированные агенты могут обращаться к аукциону неограниченное количество раз.

В настоящий момент регистрация проводится бесплатно. «Мы заинтересованы в сотрудничестве с риелторами и проводим для них бесплатное обучение. Ввиду высокой занятости риелторов мы даже приезжаем в агентства недвижимости и обучаем агентов на рабочем месте, - рассказывает Рубен Акопов. - Продавец квартиры платит 5000 руб. за то, чтобы выставить объект недвижимости на аукцион.

Эта сумма вносится при подписании договора поручения между аукционом и продавцом. Входная плата нужна для того, чтобы призвать продавца ответственно относиться к определению начальной цены. Ведь если ничего не брать, продавец может и однокомнатную квартиру в Марьино за миллион долларов выставить».

Продается через такой аукцион не всякая недвижимость. «Как правило, к аукциону обращаются тогда, когда реализовать объект другим способом не удается, - констатирует организатор. - Так что риелтор выбирает между возможностью получить часть комиссии или не получить ничего».

---

"Клуб Сатиры"

О многоэтажных «домах»…

 

- Изя, а почему у тебя до сих пор нет автомобиля?
- Знаешь, я оценил окружающую обстановку на дорогах и решил, что лучше сразу буду копить на вертолет. (8

Я люблю совершать пешие прогулки, но сам пока живу в городе, так что вынужден на прогулках быть в атмосфере автотрасс, грязного воздуха, шума машин, боязни быть сбитым на пешеходном переходе и в унынии многоэтажных домов. Эти каменные коробки с пластиковыми окнами совершенно не ассоциируются у меня с понятиями, которые вкладываются у меня в слово дом. Дом должен быть живым, а единственное живое, что есть в каменных многоэтажных склепах – это сам человек. Остальную живность в виде домашних животных и растений, человек принуждением заставляет жить рядом с собой. Причем, часты случаи, когда собаки, живя в таких малопригодных условиях для жизни, сходят с ума, кусая своих хозяев, а растения заболевают и гибнут без надлежащего ухода.

Хотя тут я ошибаюсь. Некоторых представителей фауны не нужно заставлять: тараканы и крысы, например, сами прибежали. (8

СМИ часто с удивлением констатируют постоянный рост происшествий, связанных с бытовой тематикой. А что тут удивительного то? Как удобренный питательными веществами чернозем, благоприятен для того, чтобы семя пустило ростки, так и двухкомнатная квартира, где «живут» пять человек благоприятная среда для появления человеческой нетерпимости и насилия. Странно, почему многие состоятельные люди, стремятся уже не к увеличению комнат и квадратных метрах в своих квартирах, а к переезду за город в собственное «семейное поместье».

Все великие люди потому и были великими, что им не приходилось каждое
утро тащиться на работу. На их домах так и написано: "В этом доме ЖИЛ
и РАБОТАЛ..." (8

Смешная ситуация не потому, что у многих людей нет возможности переселить семью в свой собственный дом на природе, а смешно потому что те, у кого такая возможность есть и те, у кого пока такой возможности нет, привыкли обитать в тех условиях, в которых обитают. Они сформировали привычку к плохому и теперь считают это нормальным. А могут ли они определить, что нормально, а что нет, если они не предоставляли себе возможности оценки альтернативных вариантов. Но даже те, кто понимает, что есть что-то лучше, не предпринимают никаких шагов для создания этих лучших условий.

Вот время отдыха на курорте супружеская пара познакомилась с одним
умельцем, рассказавшим о большом коттедже, который выставил на продажу
его сосед. Дом им сразу очень понравился, и было принято решение купить
его немедленно.
В день переезда их новый приятель заглянул в гости.
- Хорошее приобретение, - сказал он, - даже при том, что крыша течёт,
  канализация забита, а колодец летом пересыхает.
- Почему вы нам не рассказали об этом до покупки дома? - удивился его
  новый владелец.
- Мы же тогда ещё не были соседями. (8

Спортсмены, с которыми я часто встречаюсь, рассказали мне о таком своем интересном наблюдении: оказывается, что их коллеги по спорту, которые живут в деревнях, достигают больших показателей и делают это за более короткое время, нежели спортсмены – городские жители. Что же влияет на их такую активность и уровень личной энергетики? Может это чистый воздух, натуральные продукты, а не из супермаркетов, напичканных искусственными веществами для придания вида и для продления товарного вида? Я заметил еще одну причину, хотя, я не могу ее показать, потому что я сам ее только чувствовал – это значительный прилив сил и энергии и как исходный продукт, хорошее настроение после «отдыха на природе». Многие городские жители, несмотря на то, что утверждают, что жить в городе лучше, нежели быть отшельником в некой избушке в лесу, сами предпочитают проводить время за чертами города.

Подмосковный санаторий "Грибная Русь" - для настоящих грибников!
Грибы растут прямо в номере! (8

Если же все-таки вы не отвергаете той мысли, что жить лучше вместе с природой (заметьте, я не использовал фразы: «жить на природе» или «в окружении природы», т.е. обособленно от нее) то тогда признайте, что вы просто зависимы от города. Вы зависимы от составляющих города: работа, учеба, связи знакомых и проч. Признайте, что вы вынуждены жить в городе и это не ваше решение. А уж примите ли вы решение самостоятельно, причем, противоположное существующему, напрямую зависит от вашей воли. Потому что единственной причиной, по которой один баскетболист, потеряв ноги в автомобильной катастрофе, говорит своей карьере «невозможно», а другой, в таких же совершенно условиях, становится чемпионом в параолимпийских играх, является уровнем волевых качеств.

Отец утром заходит в спальню к сыну-подростку и, увидев его, начинает
возмущаться:
- Я тебе что вчера говорил, а? Ну-ка вспомни, что я тебе вчера вечером
  говорил!
- Что настоящий мужик должен уметь собирать волю в кулак.
- Вот именно - волю! А ты что собрал? (8

А с чего это, вдруг, решили строить эти многоэтажные, многоклеточные (а вы уже привыкли к слову «клетка»?) дома? Ответ прост: так это же экономно. «Если вы, дорогой мой ученый-изобретатель, умудрились, не изменяя размер земельного участка, вырастить больше картофеля или поселить большее количество людей, то флаг вам в руки. Что? Увеличивается риск пожарной безопасности, слабости конструкции, потопов и в целом риск для жизни? Ничего, дорогуша! Об этом не беспокойтесь. Мы с этим разберемся.»

Панельный дом от землетрясения рухнул. Приехали спасатели,
разбирают завалы. Вдруг слышат из-под панели хохот.
Подняли панель, смотрят - сидит на унитазе мужик и хохочет:
- Ну строить стали, мать их так. За ручку дернул - весь
  дом рухнул. (8

А почему же такой дефицит с землей, когда в стране так много незаселенного земельного пространства? Тут стоит сделать небольшую помарку: дефицит не с землей, а с городской землей и чем ближе к городскому центру, тем дефицит сильнее.

- Почему дом Бреда Питта стоит 3 миллиона долларов, а хороший дом
  на Рублевке - 5 миллионов долларов?
- Потому что дом Бреда Питта находится в 8000 км от МКАД!!! (8

Какова причина такого отличия ценности земли от городской земли? Причина такова: нужда. Нужда одних людей в других людях: у них не получается самим заработать денег, получить образование, себя лечить, себя кормить, себя охранять и проч. А вот насколько это обусловлено, решать каждому самостоятельно.

- Мойше, когда тебя нету дома, соседи про тебя такое говорят!..
- Ой, когда меня нету дома, так пусть они меня даже бьют! (8

Эрик Королев.  (8
Клуб Сатиры.

Подписаться на бесплатную электронную газету "Клуба Сатиры" на свой e-mail можно тут:
http://subscribe.ru/catalog/rest.news.satireclub

EricKorolev@gmail.com

Бесплатные электронные периодические издания медиагруппы:

"Новость-шок"	"Качественные анекдоты"	"Фотография с юмором"
"Клуб Сатиры"	"Ролик Вирус"	"Школа Казановы"
"Личная эффективность"	"Ключевые новости"	"Юмор в комиксах"
"Интересное в интернете"	"Интересное в шоу-бизнесе"