Перепланировка квартиры

Подавляющее большинство домов в Москве — серийные. Одинаковые стены, одинаковые окна, одинаковые квартиры… И только люди, которые их населяют, разные. Одни просто радуются новому жилью, другим «вроде бы и так сойдет»… Ну а третьи не желают довольствоваться милостью застройщика и берут в руки кувалды и мастерки.

Армен Яхшибекян, генеральный директор ООО «Проектный эксперт»

И потому желание новоселов увеличить, например, площадь раздельного санузла за счет его объединения, а то и расширения за счет зоны коридора, перенести вход на кухню в жилую комнату или попытаться увеличить площадь комнаты, присоединив и утеплив лоджию, вполне естественно. Однако не стоит забывать, что подобные «художества» являются перепланировкой, которую придется согласовывать в соответствующих инстанциях.

Что можно и что нельзя

Что же считается перепланировкой? Для ответа на этот вопрос проще перечислить работы, которые таковой не являются. Это косметический ремонт помещений, установка (или разборка) встроенной мебели, антресолей, замена (без перестановки) инженерного оборудования (например, сантехники) аналогичным по параметрам и техническому устройству. И все! Остальные работы, связанные с возведением или демонтажем стен, устройством или закладкой проемов, фасадные работы (остекление балконов, установка кондиционеров, спутниковых антенн), перестановка инженерного оборудования, его замена (например, установка душевой кабины или гидромассажной ванны) и другие считаются перепланировкой и подлежат согласованию.

Перепланировки по степени сложности делятся на две группы. Первая группа — это работы, для которых не разрабатывают подробный проект, а лишь рисуют эскиз на копии поэтажного плана БТИ. В случае если перепланировка затрагивает санузел, потребуется еще лист со схемой устройства гидроизоляции в санузле.

Вторая группа перепланировок — это работы, требующие проведения изысканий и разработки технического заключения, проекта и согласования его по инстанциям. Типичный пример такой перепланировки: вы решили объединить санузел и расширить его за счет коридора. Если новая сантехника идентична старой и при установке она остается в периметре бывшего санузла, нужно сделать лишь эскиз. Однако если вы решите разместить оборудование в зоне расширения санузла, то потребуется разработка проекта.

В последнее время требования органов, выдающих разрешения на перепланировку, ужесточаются. Для большей части согласований требуется именно разработка проекта и, как следствие, проведение технических изысканий и согласования проектной документации.

Правила и исключения

Оформление перепланировки в Москве состоит из трех больших этапов:

1. получение разрешения Мосжилинспекции на проведение работ. После получения такого разрешения можно начинать делать ремонт;
2. получение новых планов БТИ;
3. внесение изменений в свидетельство о собственности на квартиру — это необходимо, если изменилась площадь, количество комнат, а также после объединения или разъединения квартир.

Рассмотрим подробнее эти три этапа на примере перепланировки по проекту, поскольку работы по эскизу — это всего лишь сильно упрощенный вариант согласования перепланировки по проекту.

Как это ни парадоксально звучит, но прежде всего необходимо понять, какие функции должна выполнять квартира. Кто в ней будет проживать? Сколько детей в семье? Как часто к хозяевам приходят гости? Какие потребности у каждого проживающего? От ответов на эти вопросы и будет зависеть перепланировка квартиры.

Составление нового плана квартиры — процесс творческий, и здесь имеет смысл обратиться за советом и идеями к профессиональному дизайнеру. Далее необходимо понять, можно ли получить разрешение на такую перепланировку. Для этого нужно знать, что можно согласовать, а что нет. Вот несколько простых правил, нарушение которых является причиной 90 процентов отказов в регистрации перепланировок.

1. Нельзя расширять санузел и кухню за счет жилых помещений, и наоборот, нельзя расширять жилые комнаты за счет санузла или кухни. Исключения: это правило не действует на втором этаже двухэтажной квартиры, а также в случаях, если под предполагаемой зоной расширения находится нежилое помещение.

2. Нельзя расширять санузел за счет кухни или кухню за счет санузла. Исключения: можно расширить кухню за счет санузла на последнем этаже или санузел за счет кухни на первом.

3. Возможность устройства проема в несущей стене, а также габариты этого проема должен определять только инженер-изыскатель. Часто для такой оценки требуется доступ в квартиры, расположенные выше и ниже вашей.

4. Нельзя усекать или демонтировать вентиляционные короба.

5. Нельзя объединять лоджии или балконы с внутренними помещениями квартиры.

Этот список охватывает большую часть встречающихся нарушений. Часто для определения возможности согласования перепланировки необходимо получить поэтажный план дома и экспликацию БТИ на квартиру.

Забег по кабинетам

Когда план переустройства готов и вы получили от специалиста оценку возможности согласования такой перепланировки, можно приступать к разработке проектной документации. Для этого необходимо обратиться в лицензированную проектную организацию, которая проведет обследование состояния несущих конструкций квартиры и разработает проект. В случае если устраивается проем в несущей стене, разрабатываемый проект должен быть согласован с организацией, являющейся автором проекта вашего дома. Например, автором проектов домов, серия которых начинается на букву «П», таких как «П–44», «П–44Т», «П–3М» и других является ГУП МНИИТЭП. Автор домов серий «КОПЕ» — Моспроект.

После того как проект разработан, его необходимо согласовать в окружном отделении Роспотребнадзора города Москвы, а также в окружном отделе ГУ МЧС. В случае если планируются фасадные работы, потребуется согласование в окружном архитектурно-планировочном объединении (АПО), а также в Мос-комархитектуре. В Центральном округе города Москвы практически любая перепланировка в доме, построенном до 1960 года, требует согласования с Москомнаследием.

Когда все согласования получены, собранный пакет документов вместе с правоустанавливающими документами и справками ЕИРЦ нужно подать в Мосжилинспекцию. В течение 45 дней вы либо получите разрешение на проведение работ, либо не получите, если, по мнению Мосжилинспекции, предполагаемая перепланировка не соответствует санитарным, пожарным или архитектурным нормам города.

Оставшиеся этапы оформления гораздо менее трудоемки. Здесь самое главное, чтобы перепланировка была выполнена в строгом соответствии с проектом. Соответствие это проверяется несколькими лицами: сначала при подписании акта о завершенном переустройстве, который выдает Мосжилинспекция (данный акт подписывается представителями Мосжилинспекции, эксплуатирующей организации и управы), а затем техником БТИ, который приезжает для обмера помещения после перепланировки.

На подписание акта о завершенном переустройстве и получении новых планов БТИ обычно уходит от одного до двух месяцев. После получения новых планов БТИ в случае необходимости можно обратиться в Федеральную регистрационную службу за внесением изменений в свидетельство о собственности. Изменения вносятся в течение 2–4 недель.

Ловушка на ловушке

Особая ситуация складывается в Москве с получением разрешения на перепланировку в новостройках. Как известно, после получения ключей от квартиры в новостройке до получения свидетельства о собственности в столице проходит в среднем два года. При этом в некоторых округах Москвы Мосжилинспекция вообще не принимает документы на согласование перепланировки без свидетельства о собственности на квартиру. Владельцы квартир в этих округах в течение двух лет не могут сделать в новом жилище полноценный ремонт.

В других округах Мосжилинспекция требует от владельца квартиры в новостройке солидный пакет документов о постройке здания и вводе его в эксплуатацию. В этот пакет может входить согласие на перепланировку от застройщика или от второй стороны по договору соинвестирования (или предварительному договору купли-продажи). В этом случае владелец квартиры может попасть в другую ловушку: зачастую вторая сторона по договору или застройщик бывают категорически против перепланировки в купленной у них квартире. Получается, что такие организации продают квартиру, но вынуждают владельца ждать возможности перепланировки два года. Естественно, почти никто не предупреждает будущего владельца об этом запрете. Часто он узнает о нем, когда подписывает договор соинвестирования, в котором за перепланировку в квартире предусмотрен штраф в размере 10 процентов от ее стоимости.

Складывается парадоксальная ситуация: человек приобрел квартиру, но нормально ее использовать не может, так как существующая планировка его не устраивает, а способа узаконить ее переустройство нет. В результате люди часто вообще никуда не обращаются и незаконно делают то, что хотят. Об ущербе несущим конструкциям здания они, конечно же, нередко забывают. Уже известны случаи, когда новостройки были признаны аварийными в результате несанкционированных перепланировок.

Между тем при определенных усилиях со стороны организации, занимающейся согласованием перепланировки, разрешение Мосжил-инспекции, как правило, все же удается получить. Срок разработки и согласования проектной документации варьируется (в зависимости от сложности перепланировки и округа Москвы) от 2 до 12 месяцев. Средний срок согласования перепланировки по проекту составляет 3 месяца.

Не вдаваясь в детали и специальную терминологию, нам удалось отразить лишь небольшую часть тех нюансов и сложностей, с которыми могут столкнуться владельцы квартир при оформлении перепланировки. В целях экономии времени и сил, а в конечном счете, возможно, и денег для согласования перепланировки имеет смысл обратиться за помощью в специализированную организацию.

Готовьте кошелек

Услуги по получению разрешения Мосжилинспекции на проведение работ по эскизной перепланировке будут стоить около 28 000 рублей, по перепланировке по проекту — примерно 64 000 рублей. Стоимость подписанного акта о завершенном переустройстве и получение новых планов БТИ — 22 000 рублей.

По всей строгости…

Законом города Москвы от 20 декабря 1995 г. № 26 за нарушение нормативов столицы по эксплуатации жилищного фонда предусмотрена административная ответственность. На недобросовестных граждан может быть наложен штраф в размере от 1500 до 2500 рублей. Но это далеко не самое страшное. Согласно статье 29 Жилищного кодекса собственник или наниматель квартиры, которая была самовольно перепланирована, обязан привести ее в прежнее состояние в срок и в порядке, установленные Мосжилинспекцией.

Если квартира не будет приведена в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску соответствующего органа принимает решение:

• в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника возлагаются обязанности по приведению жилья в прежнее состояние;
• в отношении нанимателя по договору социального найма такого жилого помещения — о расторжении данного договора;
• на основании решения суда квартира может быть сохранена в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не наносится вред их жизни и здоровью.

Если перепланировка уже сделана, решение суда, чтобы ее узаконить, вовсе необязательно. При условии, что все сделано в соответствии с санитарными, пожарными и строительными нормами, можно начинать согласование в том же порядке, как если бы вы только планировали ее осуществить. Максимум, что вам грозит в таком случае, — штраф в размере 2500 рублей. Если же допущены нарушения, то следует их устранить и параллельно с устранением приступать к согласованию. Решение суда может появиться лишь тогда, когда несанкционированная перепланировка выявлена представителями Мосжилинспекции и неоднократно вынесено предписание об устранении нарушений.

Источник: Семейный бюджет, 2008, № 1