Приветствую вас, коллеги!

Продолжаем публикации эссе из серии "Чужие уроки". Сегодня - всемирная история пузырей недвижимости с прицелом на российские перспективы.

* * *

Чужие уроки
Сергей Голубицкий

Операция "Пузырь"

"Инфляция счастья, - торопливо застрочил он, - надо платить за те же его
объемы больше денег. Использовать при рекламе недвижимости:
Дамы и Господа! За этими стенами вас никогда не коснется когнитивный
диссонанс! Поэтому вам совершенно незачем знать, что это такое."
Виктор Пелевин "Generation П"

Пролог

Интенсивность звонков в престижном агентстве недвижимости предсказуемо возрастала после каждой порции рекламы, выдаваемой в эфир радиостанцией, пользующейся заслуженной популярностью в около новорусской среде московской люмпен-интеллигенции. Татьяна, начинающий эксперт по недвижимости, энергично сняла трубку, представилась и, обменявшись непременной горсткой вежливо-льстивых фраз ("Вы очень правильно поступили, обратившись за помощью именно в наше агентство!"), сосредоточенно записывала жизненные обстоятельства потенциального клиента: Алевтина Федоровна, на пенсии, 79 лет, однокомнатная квартира на продажу, 4-ый этаж девятиэтажного кирпичного дома, бывший Совмин, на Плющихе, санузел раздельный, лоджия, пять минут пешком до метро "Смоленская":

- Сколько вы хотите за свою квартиру, Алевтина Федоровна? - во вкрадчивом голосе Татьяны появились уверенные нотки, выдающие человека, безраздельно контролирующего ситуацию.
- 140 тысяч американских долларов, - с вызовом парировала старушка, не скрывая удовольствия от возможности продемонстрировать профессионалу глубину собственной осведомленности о текущем положении дел на рынке столичной недвижимости.

Осведомленность Алевтины Федоровны, однако, не шла ни в какое сравнение с могучим информационно-аналитическим тылом эксперта ведущей риэлтерской компании. Молниеносный автопилот в голове Татьяны уже произвел необходимые вычисления, дополнив их образцовым психологическим анализом: "По нашей базе - отлетит сходу за 160 тысяч! Алевтина Федоровна бабушка аккуратная, так что ремонт потребуется косметический, в пять штук уложимся. Если все документы в порядке, сразу оформляем инвестицию !":

- Алевтина Федоровна, думаю, наше агентство поможет вам решить вопрос. Лучше, однако, не откладывать его в долгий ящик. Скажите, вы бы не могли заехать к нам в офис уже сегодня, чтобы подписать соглашение? Сами знаете, цены на недвижимость в Москве сейчас хорошие, но никто не поручится, что завтра они сохранятся на том же уровне. Согласны? Вот и замечательно: записывайте адрес!".

Татьяна невольно улыбнулась причудливому совпадению: в начале 90-ых вместе с мужем она снимала у Алевтины Федоровны эту самую "однушку" на Плющихе за неслыханные по тем временам деньги - 120 рублей в месяц! Муж работал в совместном российско-американском предприятии, получал зарплату в долларах, так что в пересчете аренда казалась смехотворной, между тем Алевтина Федоровна даже сон потеряла от нехороших предчувствий: откуда у молодоженов взялись "такие бешеные деньги"? Она ведь 120 рублей и помянула-то на авось, ни секунды не сомневаясь, что "ребятки" откажутся. Подготовила себя мысленно рублям к 50-60. Однако подозрительные жильцы даже торговаться не стали: заплатили за полгода вперед!

"Надо будет удавить старушку по старой памяти тысяч на 10-15", - еще раз улыбнулась воспоминаниям Татьяна и в следующее мгновение уже снимала трубку, отвечая на очередной звонок.

Заговор "Васек"

Мифология отечественного капитализма умело балансирует между двумя трюизмами: мнимой оригинальностью "нашего пути" и не менее мнимой приверженностью "мировому опыту". Маятник раскачивается по безупречной логике: пока очередная экономическая авантюра коагулирует, эксперты восхваляют объективность универсальных законов, стоит, однако, промелькнуть на горизонте жареному петуху, как античный хор с чувством оскорбленного достоинства исполняет атикву о неприменимости чужеземного аршина-малалана!

Пузырь, раздувающийся сегодня на рынке московской недвижимости, не исключение: "Никакого обвала быть не может, - успокаивают обывателей профессионалы. - В сравнении с ценами на жилье в крупнейших городах Европы Москва смотрится более, чем привлекательно. Не случайно иностранный инвестор к нам косяком идет".

Показательно, что риэлтерскую тематику в отечественных СМИ в массе своей озвучивают сами же риэлторы. Задумка ясна: вопреки явному пиарному душку лозунг "Дадим слово профессионалу!" призван восстановить доверие населения, давно и основательно подорванное беспробудной "джинсой" журналистской братии. Желание похвальное, однако сомнительное: опыт американских товарищей убедительно демонстрирует, что в тонком деле раздувания пузыря недвижимости население лучше не успокаивать, а, напротив, запугивать.

Судите сами: сегодня в Соединенных Штатах невозможно сыскать газету, журнал или канал телевидения, который бы не лез из кожи вон, обставляя конкурентов по части беспросветности прогноза о неминуемом обвале на рынке недвижимости. И что же? Американские Васьки внимательно выслушивают своих журналистов, ухмыляются с пониманием и как ни в чем ни бывало продолжают наяривать сметану риэлтерской пирамиды! Стращали в 2002 году, а они наяривали. Стращали в 2003 - наяривали! В 2004… 2005… 2006… Из года в год СМИ как заведенные предсказывают обвал американского рынка, а цены на недвижимость только что не удваиваются.

Мы не ослышались? Причудливое "восстание масс" демонстрируют американские обыватели? Те самые, что снискали планетарную славу самых зомбированных и подверженных psyops манипулированию? Невероятно, но факт.

Конечно, в любом обществе найдутся идиоты, готовые повестись на рекламе типа "I Built A $3.8 Million A Year Business -Without Spending One Penny To Start! You can do the same thing - faster and easier than I did" . Однако в современной Америке таких меньшинство. Большинство тамошних обывателей - люди вполне здравомыслящие, в меру ироничные, давно научившиеся читать между строк. Тем не менее именно эти люди внимают запугиваниям журналистов, а затем поступают с точностью до наоборот, до бела раскаляя цены в углах риэлторской пентаграммы - "Вашингтон, Нью-Йорк, Флорида, Техас, Калифорния" .

Подумать только: вагончик-барак, снятый с колес и превращенный в "кондоминиум" в каком-нибудь Малибу отлетает за миллион четыреста тысяч долларов! При том, что земля, на которой расположилась времянка, принадлежит компании-собственнику парковки, так что приходится платить еще и ежемесячную аренду: в описанном варианте - 2700 долларов в месяц!

Думаете, спятивший домовладелец, утратил чувство реальности и загнул цену, на которую никто не позарится? Куда там: два вагончика по соседству ушли в июле 2005 года за 1,3 и 1,1 миллиона долларов. За третий - 1,8 миллиона - покупатель уже депонировал деньги в банковскую ячейку, а через дорогу выставили на продажу аналогичное диво чуть больших размеров - за 2,7 миллиона долларов!

Неужели такое возможно? Что вы - Малибу еще только цветочки!

Щепотка теории

Разговор о пузырях начнем с Великого Тайного Закона (ВТЗ) риэлтерского бизнеса: "Любой рост цен на недвижимость непременно приводит к возникновению пузыря, который рано или поздно лопается". В академических кругах этот процесс называют эмоционально сдержанней - цикличностью рынка.

Теперь самое забавное: абсолютная непреложность ВТЗ создает объективные предпосылки для полярно обратного утверждения, а именно: "Никаких пузырей в риэлтерском бизнесе не существует в природе!". В самом деле: цены пребывают в статическом равновесии, затем - растут, затем - аккумулируют, затем - падают вниз с различной степенью интенсивности, снова аккумулируют, после чего цикл повторяется. Тем самым вопрос пузыря сводится исключительно к акустическим характеристикам хлопка на стадии ценового падения, а это, как вы понимаете, зависит от субъективных особенностей музыкального слуха наблюдателей и с чисто научной точки зрения в расчет приниматься не может.

При таком взгляде на вещи о героизме журналистов-разоблачителей риэлтерского пузыря говорить не приходится: что может быть героического в предсказании неизбежного? Да обвалится, да обесценится. Ключевым моментом здесь выступает одно лишь слово КОГДА, а именно в нем все и ошибаются: 90 % всех предсказаний точного времени наступления краха на рынке недвижимости оказываются ошибочными! Для сравнения - точность предсказаний переломных моментов на рынке ценных бумаг несоизмеримо выше .

Почему так происходит? Потому что рынок недвижимости - явление гораздо более сложное и многофакторное, чем рынок ценных бумаг, на котором общий тренд превалирует над индивидуальными особенностями самостоятельных акций. Помимо этого ценные бумаги отдельных компаний унифицируются едиными правилами ведения биржевых торгов, требованиями к капитализации, отчетности и т.д. Теперь сравните подобное положение дел с бесконечным многообразием факторов, определяющих стоимость всякого объекта недвижимости в отдельности: возраст строения, используемые материалы, престижность региона в целом и данной местности в частности, охваченность коммуникациями, уровень развития инфраструктуры, показатели муниципальной трудовой занятости, наконец, соседи - те самые мистеры Смиты и Иваны Ивановичи, которые либо напиваются по вечерам и палят в воздух из дробовика, либо устраивают шумные оргии до третьих петухов. Я уж не говорю о привидениях, полтергейстах и финансовом положении домовладельца на момент сделки, которое либо подталкивает его к скорейшей продаже (кредиторы заели!), либо позволяет бесконечно долго и расслабленно подбирать наиболее выгодное предложение.

Полагаю понятно, что в данных обстоятельствах ни о каком унифицированном прогнозе движения цен на рынке недвижимости не может быть и речи. Единственное, что позволительно, так это определить меру ценового накала по тем или иным косвенным признакам, чем, собственно, мы и собираемся заняться в нашем исследовании.

Страшилки Клио

Начнем с чисто акустических характеристик. Самыми звонкими в истории мировой недвижимости явились: пузырь во Флориде (лопнул в 1926 году), пузырь в Японии (1991) и пузырь в Аргентине (2002). Награды распределяются следующим образом: самый криминальный вариант - Флорида, самый колоритный - Япония, самый трагичный - Аргентина.

В том, что очередная авантюра легендарных нью-йоркских урок из "Roaring Twenties", отмеченных выходом на мифологическую сцену Америки чудовищных моральных уродов типа "Голландца" Шульца со товарищи, непременно приведет к краху, у людей посвященных никогда не вызывало сомнений. Кажется, все те, кто затевал флоридский пузырь, знали о неминуемом исходе заранее и просто состязались - кто сумеет соскочить с подножки уходящего под откос поезда последним. Оно не удивительно: в "Гремящие Двадцатые" подавляющее большинство населения Америки являло собой картину неокученного стада беспробудных лохов, так что не воспользоваться уникальными обстоятельствами было грешно.

Не удивительно, что наш старый знакомый Чарльз Понци не только торговал марками в Чикаго, но и энергично продавал земельные участки во Флориде, причем делал это в прямом смысле не глядя. Иными словами, липовые агенты Отца Пирамид втюхивали чикагцам, бостонцам и нью-йоркцам несуществующие объекты недвижимости по занебесным ценам заочно - покупатели даже не удосуживались прокатиться в Апельсиновый штат, чтобы взглянуть на товар. Sancta simpicitas!

За исключением своего криминального флёра флоридский пузырь недвижимости оригинальностью не отличался: в начале 20-ых "северяне" облюбовали тропический край для зимнего отдыха. Когда гостиницы и санатории переполнились, началась энергичная застройка и освоение новых территорий. Еще через год подтянулись нью-йоркские спекулянты, которые принялись скупать на корню флоридскую недвижимость без разбора - не только прибрежные участки, но и непроходимые джунгли и болота, кишащие крокодилами. Якобы для строительства "communities" . Доморощенный архитектор рисовал за ночь красивый проект поселения, земля дробилась на мелкие участки, бруклинский "поэт" выдавал привлекательный слоган, весь этот халоймис публиковали в газете, и через пару-тройку дней будущие "особнячки" разлетались по невообразимым ценам. В 1926 году маленький кондоминиум в Майами стоил 4 с половиной миллиона долларов - ровно столько, сколько сегодня, 80 лет спустя, стоит там же роскошная трехэтажная вилла в охраняемой зоне. Обратите внимание - цены приведены без учета инфляции!

Когда в Америки не осталось ни одного идиота, готового выложить денежки за флоридское безумие, спекулянты хлопнули себя по жирным ляжкам, сказали "По коням!" и стали сбрасывать остатки аккумулированной недвижимости по первой цене предложения. В считанные месяцы пузырь лопнул с таким треском, что его отзвуки слышны и поныне - в том смысле, что даже с учетом нового риэлтерского пузыря, наполняющегося сероводородом на наших глазах, цены на недвижимость во Флориде еще не достигли уровня 1926 года.

Японский пузырь затмевает воображение не столько масштабом катастрофы, сколько абсолютными цифрами. В конце 80-ых годов один квадратный фут земли в центре Токио стоил более 1 миллиона долларов! Пересчет для наглядности: 100 квадратных фута равны 9,3 квадратных метров. Иными словами, крохотный участок земли в районе императорского дворца размером чуть менее 100 квадратных метров оценивался в 1 миллиард долларов. Как вы понимаете, падение с таких высот бывает особо болезненным.

Сначала обвалился японский фондовый рынок, затем лопнул пузырь недвижимости. Коммерческая недвижимость обесценилась на 60-80 %, жилой фонд - на 40%. Показательно, что все последующие 13 лет после крушения цены на недвижимость в Японии только падали. И только в 2004 году впервые был зафиксирован их рост - на 0,4 процента! Показательно, что восстановление риэлтерского рынка оказалось невозможным даже в условиях беспрецедентной государственной поддержки: не помогли ни ничтожные ставки ипотечного кредитования, ни прямое субсидирование.

В отличие от авантюрных по духу и склонных к безудержному спекулированию японцев, жители Аргентины ни в каких порочащих их репутацию финансовых и недвижимостных махинациях не участвовали: их подставило родное государство. Вернее, конечно, не государство, а Око современного Саурона - Международный валютный фонд, который сначала опутал страну кредитами, доведя их до немыслимого уровня в 130 миллиардов долларов, а затем резко прекратил субсидирование. В декабре 2001 года правительство Родригеса Саа, просуществовавшее всего три дня , отменило долларовую привязку национальной валюты (1 USD = 1 Peso) и формально отказалось от обслуживания национального долга, что явилось, между прочим, крупнейшим в истории суверенным дефолтом. Некогда самая богатая экономическая система Латинской Америки развалилась в одночасье. Вся недвижимость страны обесценилась в прямом смысле слова за ночь: дома и квартиры невозможно было продать даже за треть их стоимости накануне дефолта. В первый квартал 2002 года национальный продукт Аргентины сократился на 16 %, производство упало на 20 %, более половины населения (52%) оказалось за чертой бедности, каждый четвертый потерял работу. Еще через пару месяцев сделки по недвижимости вообще прекратились. Система ипотечного кредитования была ликвидирована и отныне операции купли-продажи велись исключительно за наличные доллары (которых ни у кого не было!). Дефицит наличный привел к ситуации, когда владельцы особняков за 5 миллионов долларов со слезами счастья вручали ключи от своей недвижимости покупателям выложившим на стол 500 тысяч живых американских денег!

Перфорация

Разумеется, уроки истории никого не учат. Обыватели искренне надеются провернуть полную риэлтерскую сделку (купить, подержать пару месяцев и продать) до того, как что-то там где-то обвалится. С учетом практической невозможности предсказать точное время ценового обвала, любое морализаторство на этот счет будет выглядеть фарисейски. Посему вместо стращания ограничусь бесстрастной перфорацией пузыря с последующей потугой на наложение стежков.

Начнем с анализа причин, способствующих возникновению пузырей на рынке недвижимости: они разнообразны как сама жизнь и не поддаются ни малейшему обобщению. Вспомните страшилки Клио: в основе флоридского кризиса лежал массовый психоз населения и криминальная основа бизнеса эпохи, в японском пузыре превалировал безрассудный авантюризм местных предпринимателей, вытекающий, в свою очередь, из самурайской традиции максимализма: либо всё, либо ничего, жизнь или смерть, безмерное богатство или полное разорение - срединный путь компромисса не достоин благородного воина! В Аргентине вообще были задействованы внешнеполитические и макроэкономические факторы, а сама недвижимость просто попала под горячую руку.

С 2001 года в Соединенных Штатах буйным цветом зацветает новый риэлтерский пузырь, который по внешним объективным признакам обещает затмить собой всю историю. Существует большой соблазн предположить, что пузырь этот возник по причине гомерической (на грани преступного) бездарности частной конторы под названием "Федеральный резерв" и, в частности, его несменного председателя Алана Гриншпана , умудрившегося ввергнуть страну во все мыслимые банковские, экономические и биржевые кризисы. Однако такое предположение было бы непростительной наивностью: у "Федерального резерва", как и у Алана Гриншпана есть своя четко заданная и определенная повестка дня, от которой они не отклоняются ни на шаг.

Ну да бог с ней, с геополитикой: с чисто технической точки зрения новый американский пузырь недвижимости возник в результате беспрецедентного снижения ставок рефинансирования, осуществленного "Федом" после крушения фондового рынка: с 6,5 % в мае 2000 года до 1 % в июне 2003 года. Практически дармовой ипотечный кредит плюс колоссальный отток свободных денежных средств из усопшего фондового рынка обеспечил бизнесу недвижимости необходимый ажиотаж, который правительство не преминуло подкрепить серией эффективных мер стимуляции:

- упрощение процедур предоставления кредитов лицам с негативной кредитной историей и неподтвержденными доходами;
- разрешение кабальной 40-летней ипотеки;
- разрешение вопиющей по своей иезуитской сути реверсивной ипотеки ;
- льготное налоговое законодательство .

Как следствие - уже более года на американском рынке недвижимости сложились все признаки воспаленного пузыря:
- Включение формулы "Кухарка+Таксист", согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, шахтерами, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости и не только раздают и получают "беспроигрышные наводки", но и сами активно включаются в захватывающий процесс риэлтерских спекуляций, хапая ипотеки без всякой оглядки на собственные финансовые возможности, явно полагаясь на быструю перепродажу;
- Появление на сцене армии посредников, снимающих с вас тяготы по частичной предоплате жилья, необходимой для получения ипотечного кредита, в обмен на долю в приобретаемой недвижимости;
- Клиническое (на грани патологии) непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости их имущества и космически непоколебимая уверенность в том, что цены на недвижимость умеют двигаться только в одном направлении - вверх.

При все при этом американские обыватели пребывают сегодня в состоянии полнейшей эйфории и с нескрываемым удовольствием смакуют модную "феньку" - теорию заговора дельцов Уолл-Стрит, сидящих у разбитого корыта фондового рынка, и банкиров, страдающих от низкой процентной ставки! Именно дельцы и банкиры сообща подкупили все средства массовой информации, которые обрушивают сегодня на честных граждан нескончаемые потоки лжи о цветущем рынке недвижимости!

Стоит ли говорить, что у московского пузыря ноги растут совершенно из других мест? Оригинальность "нашего пути" в первую очередь заключается в полном отсутствии какой бы то ни было кредитно-финансовой составляющей в риэлтерском буме. Ипотечное кредитование по ставке 10 процентов годовых - это, простите, фикция и клоунада. Государство это понимает и по священной (со времен "МММ" и финансовых пирамид!) традиции ни во что не вмешивается, спокойно взирая на непристойную свистопляску коммерческих банков, занимающихся бесстыдным обманом потребителей посредством изобретения все новых и новых хитрозадых форм камуфлирования реальной процентной ставки (все эти иезуитские "ежемесячные комиссии по обслуживанию кредита", отчисления на "ведение счета" и "выписки о движении денежных средств").

Если не ипотека, то что же тогда является финансовым фундаментом московского пузыря недвижимости? Их два: колоссальные оборотные средства нефте-газо-банковской прослойки и сублимированная "валюта" рядовых жителей столицы - их приватизированные квартиры! Первые обеспечивают спекулятивный аспект пузыря (оптовая скупка квартир для последующей перепродажи), вторые удовлетворяют потребности в натуральном обмене ради улучшения личных жилищных условий. Разумеется, ни о какой ликвидности такого рынка говорить не приходится, даже с учетом всевозможных "смягчающих" обстоятельств: как то - игрушечное состояние национального фондового рынка, неспособного обеспечить оборот серьезного капитала, или массированная миграция в столицу из тучных наличностью национальных окраин.

Вечный вопрос интеллигента

Как вы понимаете в сложившейся ситуации любые рекомендации, заимствованные из пресловутого "мирового" опыта, ничего кроме улыбки вызвать не могут. Возьмем, к примеру, правило "Рычага 100", согласно которому выгодная цена для покупки недвижимости не должна превышать более, чем стократно размер ее месячной аренды. Сегодня в большинстве районов Москвы этот рычаг давно перевалил за 200 и 250! Может ли это обстоятельство изменить конъюнктуру цен? Не может!

Или - другая вздорность: рекомендация соотносить стоимость квартиры и ее годовую ренту со ставкой банковских срочных депозитов (если вы покупаете недвижимость на свои деньги), либо со ставкой ипотеки (если вы покупаете в кредит). Пример: вы планируете купить трехкомнатную квартиру в спальном районе за 150 тысяч долларов, а затем сдать ее в наем за 700 долларов в месяц. В этом случае ваш доход составит 8400 долларов в год, то есть 5.6 % от вложенного капитала. Что же может быть привлекательного в такой инвестиции, если в Сбербанке дают 7%, а в комбанках 9-11%? Никакую ипотеку (10-11 %) вы тоже не окупите, так что единственная надежда - на дальнейшее воспаление пузыря и возможность перепродать квартиру подороже. Только при чем тут инвестиции? Это, батеньки мои, называется чистой воды спекуляцией и никакими академическими рекомендациями не хеджируется!

Короче говоря, остается смириться, что ответ на вопрос "Что делать?" вытекает исключительно из принципа врожденной неликвидности московского рынка недвижимости - а именно: "Ничего не делать!". А если делать, то исключительно на собственный страх и риск. В том смысле, что никаких объективных факторов воздействия на такой пузырь у обывателя не существует, поэтому лучше экономить энергию и не поднимать волны. Воспаляться московскому пузырю дальше или лопаться будут решать между собой в тесном семейном кругу господа чиновники и олигархи - единственные, кто обладает реальной властью разруливать фиктивные процессы фиктивной экономики нашего государства в ту или иную сторону в зависимости от собственных "царских" потребностей.

* * *

Мы ждем вас в vCollege! Не упустите свой уникальный шанс получить блестящее образование в самой "горячей" области - финансовом интернет-трейдинге!

Искренне ваш,

Сергей Голубицкий