Практика показывает, что с момента покупки квартиры во время строительства дома до того, как вы оформите все документы, подтверждающие ваши права на нее, пройдет не менее полутора лет, а может и все три года.

Очень часто покупатели не имеют понятия о том, что происходит и как на этапе от подготовки строительства до передачи квартиры в непосредственное владение. А это довольно сложный процесс, в который вовлечено множество различных организаций – застройщики, муниципальные органы, инвесторы и т.д.

Инвестиционный контракт четко прописывает на каких условиях будут распределяться доли участников и их взаимоотношения. Необходимо знать, кто именно является участником этого инвестиционного контракта, чтобы понять с кого и что можно спросить и в какие сроки.

После окончания строительства  необходимо получить разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

Дальнейший этап включает процесс распределения квартир между собой. Все происходит согласно предварительным договоренностям, но это занимает много времени, поскольку проводятся различные сверки, уточнения и согласования.

Уже после этого согласования инвесторов подключается БТИ. Специфика строительства заключается в том, что реальные размеры построенного жилья могут отличаться от проектных, поэтому необходимо произвести замеры, чем и занимается БТИ.

Когда площади уже измерены инвесторам необходимо произвести взаиморасчеты между собой. Поскольку кто-то может получить квартиру гораздо больше по площади, а кто-то наоборот.

Далее необходимо открыть адрес дома. Для этого предоставляются документы в Управление федеральной регистрационной службы. Как правило, этим занимается кто-то из инвесторов. Пакет документов включает около семидесяти документов. Управление проверяет документы примерно от одного до трех месяцев. В том случае, если все в порядке, оно открывает адрес.

И только после этого начинается собственно сам процесс оформления собственности на квартиры. Обычно такие квартиры покупаются через риэлторскую компанию, то и оформление права производят ее сотрудники.

В некоторых случаях при затягивании этого процесса покупатели обращаются в суд. Когда суд принимает решение на его основании Управление федеральной регистрационной службы регистрирует ваше право собственности. Не очень просто сказать ускорит ли это в конечном счете процесс. Может лучше подождать пару месяцев. Ведь у суда есть определенный алгоритм действий, который занимает около полугода. Если же выхода другого нет, то можно воспользоваться услугами риэлторской компании и через них обратиться в суд.

Для многих людей, желающих приобрести квартиру, нелегким является вопрос выбора вида жилья на вторичном рынке или в новостройке. Последние могут быть ненадежны и долго строится. Хотя специалисты отмечают рост количества сделок по строящимся домам. Можно покупать жилье в возводимом доме, главное, знать правила и следовать им. Если проанализировать предложения, оценить застройщика и оценить тонкости договора, то вполне можно купить необходимую квартиру в новом доме.

Основные этапы приобретения жилья на первичном рынке:

• выбор подходящего объекта, отвечающего требованиям по расположению и инфраструктуре, а также срокам сдачи;
• работа с застройщиком, включая заключение договора;
• выполнение договора и оформление документов на квартиру.

Каждый этап имеет свои сложности и риски, знание которых позволит их снизить. Давайте рассмотрим подробнее каждый этап.

Когда вы начинаете искать подходящий вариант вы должны четко знать что вам нужно. Какой район предпочтительнее, где должен находиться дом, количество комнат в предполагаемом жилье, каким образом будет осуществляться оплата.

Очень важно ознакомиться с предлагаемыми объектами, имея различные источники. Чаще всего в это время покупатель еще не знает какой именно объект будет доступен по средствам. Уделяйте внимание важным для вас вещам, не стремитесь объять необъятное. Если вас интересует отделка квартиры, то интересуйтесь детальным описанием и техническими условиями, если срок сдачи – то их регламентация и санкции при нарушении. Лучше всего характеризуют застройщика вовремя сданные дома. Обычно тогда же каждый решает для себя к кому лучше обратиться – к застройщику или в агентство недвижимости.

К достоинствам агентства относятся:

• независимость и возможность предложить варианты;
• комплексный подход к решению вопроса.

В любом случае кого бы вы не выбирали нужно оценивать опыт и репутацию, профессионализм сотрудников, их компетентность и осведомленность, можно посмотреть на сайт и почитать отзывы.

Для застройщика важны его надежность, форма договора и способ оплаты. Все эти детали лучше уточнить заранее.

Затем, после выбора к кому обращаться, вы окончательно определяетесь с объектом, решаете финансовую сторону (продать имеющуюся квартиру или взять деньги в банке). Здесь вам может помочь агентство, ведь подобрать вариант покупки на первичном рынке и продажи вашего жилья будет бесплатно.

В конце могут возникнуть вопросы по недостаткам в квартире, предоставлению коммунальных услуг и затягиванию сроков оформления документов.

Эта практика применяется в России примерно с девяностых годов. До того, как грянул кризис 2008 года, застройщики предлагали рассрочку только под проценты. После этих событий явление приобрело массовый характер и сейчас довольно много предложений без процентов.

Это объясняется ужесточением в тот момент программ кредитования банками покупки жилья и застройщики, чтобы привлечь покупателей стали предлагать именно такую схему приобретения нового жилья. Только это позволило не так резко упасть спросу на жилье.

Обычно необходимо до окончания стройки внести всю сумму, указанную в договоре – тогда вам не придется платить проценты. Сразу надо внести от трети стоимости до 70%. Если же вы не сможете потянуть выплаты за такой срок, то проценты платить придется, при этом их размер не отличается от банковских.

В том случае, когда финансы позволяют выплатить всю необходимую сумму за два-три года, то вам нет смысла оформлять ипотеку – слишком дорого и хлопотно.

Более длительную рассрочку предлагают строительные фирмы, которые продают квартиры через жилищно-строительные кооперативы, поскольку законодательно не оговорено, что покупатель должен выплатить пай до окончания строительства, то есть он может выплачивать дольше и после введения жилья в эксплуатацию.

Процедура оформления рассрочки намного проще, чем ипотеки. В большинстве случаев при заключении договора нет необходимости предоставлять документы, подтверждающие доходы. С каждым желающим заключается договор, учитывающий индивидуальные особенности каждого, по срокам и суммам. При задержке платежа на несколько дней нет штрафов.

Застройщику это выгодно, поскольку он получает большее количество покупателей.

Это неплохой вариант приобретения жилья, но и у него есть определенные риски. В том случае, если застройщик окажется несостоятельным, то вы потеряете только те деньги, которые внесли. Но, если объект передадут новой компании, то вам придется доплачивать по цене, выше первоначальной, поскольку уже новая компания будет определять цену.

Когда начинается процедура банкротства, дольщики могут потребовать вернуть деньги, которые они внесли частично, но не право собственности.

Даже если вы внесли всю сумму, то все равно придется платить, так как по закону жильцы должны достраивать дом сами, объединившись в ЖСК.

Чтобы снизить все эти риски, целесообразно покупать жилье в рассрочку тогда, когда дом почти достроен.

Итак, давайте разберемся, что и как надо сделать, если созрело решение о покупке квартиры. Обычно, желающие купить квартиру начинают с того, что приобретают несколько газет с бесплатными объявлениями, залезают в интернет на порталы с объявлениями и начинают звонить. Казалось бы, все просто, где же подвох? Звоним, уточняем подробности и смотрим. Изучение предложений и сбор информации об интересующем объекте – самый первый и довольно важный этап. Для того, чтобы получить максимум полезной и нужной информации, нужно не только обладать определенными знаниями, но и соответствующими навыками. В противном случае вы рискуете потерять очень много времени, а порой и деньги.

Итак, что делаем? Самое первое, определяемся со своей целью. Для этого отвечаем на такие вопросы.

Где?

За какой промежуток времени должна состояться покупка?

Каким образом будет происходить оплата?

Готовы ли вы заплатить всю стоимость сразу или возьмете ипотеку?

Есть ли у вас интерес к альтернативной сделке? Если да, то какая квартира вас интересует в качестве обменной?

После того, как вы четко уяснили, что же на самом деле вам нужно, можно начинать подыскивать подходящие варианты. Разговаривая с продавцами альтернативного жилья (они приобретают квартиру вместо проданной), стоит взвешивать реальность предлагаемой сделки. Старайтесь предусмотреть различные варианты, ведь возможно пока вы будете искать подходящее жилье, которое устроит все стороны, пройдет много времени или вообще сделка не состоится.

Берегитесь «информационных агентств». Они работают по схеме – вы вносите деньги, они дают вам варианты, которые вы просматриваете самостоятельно. Не платите деньги до того, как заключите договор, оговаривающий все обязательства агентства.

Когда будете разговаривать по телефону, уточняйте с кем именно вы говорите. Если попали в агентство, то какое именно. Часто бывает, что отвечает вам человек не имеющий к квартире никакого отношения. Обязательно настаивайте на личной встрече с хозяевами, а то может быть, квартиру продают по доверенности, а настоящий хозяин об этом даже не догадывается. И по его возвращению вас ждут неприятности, вас попросят освободить жилье, а деньги вы будете искать долго и не всегда успешно.

Не покупайтесь на низкую цену, лучше ориентироваться на средние цены. Слишком привлекательная цена может говорить о том, что с квартирой что-то не так. Будьте внимательны.

Свое название этот район получил от древнерусского слова «раменье», которое означает дремучий лес. Люди проживают на этой территории очень давно. Сначала жили угро-финны, потом на смену им пришли славяне в пятом веке. За всю историю это место побывало в разных ипостасях. И угодья для охоты, и резиденция митрополитов, и дачный поселок, и огороды, и колхозы. Только в 1958 году Раменки стали частью города, а районом в 1995 году.

Сейчас границы района проходят по улицам Раменки, Лобачевского, Удальцова, по проспекту Вернадского и руслам рек Москва и Раменка. Этот район не является центром, но находится недалеко от него, примерно в получасе езды. Линии метро проходят по северной и южной границе Раменок, ближайшие станции Университет т Киевская. Здесь много парковочных мест и хорошо развита транспортная сеть, что компенсирует некоторую удаленность метро.

Относится к спальным районам и имеет большое количество парковых зон. Воздух здесь для столицы очень чистый, что достигается благодаря практически отсутствию промышленных предприятий и близостью двух рек, образовывающих кольцо. В районе находится около двадцати дошкольных учреждений, десять школ, два лицея, несколько разных специализированных учебных заведений (экспериментальных школьных и дошкольных, для детей с ДЦП). Это позволяет определиться с будущей специальностью и местом учебы. К преимуществам можно отнести нахождение на территории района МГУ – центра отечественной науки. Многочисленные выпускники спецшкол с успехом продолжают свою учебу в МГУ и Академии внешней торговли.

Нельзя не сказать о Мосфильме, который тоже находится здесь. Крупнейшая студия является своеобразным городом внутри столицы. Павильоны окружены зеленью, их невысокие здания очень живописны. В любом языке вы скажете Мосфильм, и вас поймут, так как название стало нарицательным. Находится он на Воробьевых горах, с которых открывается наиболее живописный вид на столицу.

Современный район представляет собой удачное соединение памятников архитектуры с многовековой историей (храмы Троицы в Голенищеве и на Воробьевых горах) и элитных застроек в виде жилищных комплексов «Золотые ключи», «Сетунь», «Воробьевы горы» и другие. Не сомнений, что район относится к престижным и элитным, ведь здесь находится посольский городок, а толпы туристов готовы осматривать Мосфильм часами. Здесь любят жить сотрудники посольств, люди творческих профессий и преподаватели ВУЗов.

Всегда есть люди, которые пытаются заработать любой ценой и те, кто всегда ищет возможность сэкономить. Если это касается вопросов недвижимости, то встреча представителей этих двух категорий обычно заканчивается довольно плохо.

Наметившаяся в последнее время тенденция строить многоквартирные дома на земле, предназначенной для дачных участков. Разумеется, это незаконно и дома возводятся без разрешающей документации, поскольку территория используется не по назначению. Одной из проблем, при этом не самых глобальных, является невозможность подключиться к центральным коммуникациям, а более существенно, что такой дом обязательно должен быть снесен, причем за деньги горе-дольщиков.

Аферы в сфере недвижимости приносят хорошие деньги, поэтому, желающие заработать на них не переводятся. Только посчитайте, себестоимость м2 составляет порядка пятисот-семисот долларов, а продают уже по тысяче, а то и за полторы тысячи. Экономятся средства на получении разрешительных и проектных документов, проведении коммуникации и проведении экспертизы. Достаточно часто такие дома строятся на расстоянии 25-30 км от МКАД и выглядят привлекательно с точки зрения инвестиций.

Строят такие дома обычно или мелкие фирмы или физические лица, указывая в документации трехэтажный дом для семьи, а уже после подачи документов в БТИ делается замена проекта на коммерческий. Есть и другие схемы. Продажа такого жилья осуществляется на основе договора долевого строительства.

Находятся покупатели, которые не верят в поговорку о бесплатном сыре и потому их привлекает низкая цена. Часто для строительства такого дома выбирают участки, имеющие хорошую инфрастуктуру и близость транспорта.

Чтобы не стать жертвой такого обмана будьте внимательны и проверяйте документы:

• Кадастровый паспорт или выписка из кадастра должна иметь запись о назначении участка «строительство многоквартирного жилого дома»;
• Договор об аренде или свидетельство о праве собственности на данный участок;
• Разрешение на строительство дома, на ввод в эксплуатацию, кадастровый паспорт – многоквартирный дом;
• Документы, подтверждающие возможность подключения к коммуникациям.

Если вы все-таки вляпались в такое «счастье», то радовать вас нечем. В худшем случае дом снесут и вы не получите ни квартиру, ни деньги и это будет абсолютно законно. В другом случае, вам придется самостоятельно достраивать и подключать дом к коммуникациям. Даже при их наличии они не рассчитаны на такую нагрузку и нельзя будет к ним подключиться.

При этом можно еще и остаться без прописки, поскольку земли сельхозназначения или для личных участков не дадут возможности прописаться.