Когда цена на акции падают ниже плинтуса, а торги
на фондовых рынках то и дело останавливают, возникает желание
вложиться во что-то фундаментальное и вечное. На ум сразу
приходит недвижимость.
Недавно мне прислали ссылку на сайт
«Арендный бизнес»,
предлагающий приобрести объекты коммерческой московской
недвижимости, предназначенные для сдачи в аренду. Все объекты -
из категории street retail – т.е. помещения, находящиеся
на первой линии домов, в которых расположены магазины,
аптеки, рестораны, кафешки, игровые клубы и даже отделения
банков. Стоимость объектов - от 1 миллиона долларов.
Скажу сразу, сайт производит двоякое впечатление.
С одной стороны, подкупает то, что многие их выставляемых
для продажу объектов мне знакомы – мимо некоторых из них
я прохожу чуть ли не каждый день. Оказывается, можно купить
их вместе с арендодателями, т.е. пассивный доход от объекта
как бы уже обеспечен. На сайте приводятся цифры доходности
вложений в указанные объекты, и цифры эти весьма
привлекательные – от 30% до 48% годовых.
С другой стороны, так ли все «шоколадно»? Каким образом
рассчитывались эти цифры? Не могут ли они сильно измениться
при переходе собственности в руки нового владельца? Насколько
финансовый кризис может понизить стоимость этих объектов
и арендный доход от них?
С этими вопросами я и обратился к руководителю проекта
«Арендный бизнес» (компания Gremm Group) Алексу Сухову.
С.С.:
Из стиля подачи материалов на сайте следует, что Вы считает
московский street retail чуть ли не лучшим объектом для
инвестирования. Почему?
А.С.:
Потому что традиционные инструменты инвестора, такие как
акции, облигации или ПИФы, у многих вызывают сейчас гораздо
меньшее доверие и вряд ли могут показать сравнимую доходность.
Ведь что будет с фондовым рынком дальше не очень понятно –
уж слишком глобален нынешний кризис. А коммерческая недвижимость
класса street retail, сданная в аренду, даёт стабильный доход
в виде арендных платежей плюс ежегодно растёт в цене. И кризис
на эту ситуацию мало влияет.
Например, что сейчас делать инвесторам, которые готовы
инвестировать от $ 1 млн. и выше (а именно на этот сегмент
ориентирован сайт www.ar-biz.ru)? Вкладывать в акции, надеясь,
что рынок начнёт опять расти? Идея вроде бы неплохая –
покупать акции «на дне», чтобы заработать на их росте. Только
кто сейчас может точно сказать, когда рынок пойдёт вверх?
Может это случится только через несколько лет? А может сейчас
ещё далеко не «дно» и акции будут продолжать падать? Всё-таки
нынешний кризис, в отличие от азиатского 1997г. или российского
1998г., затронул все страны и приобрел глобальный характер,
поэтому прогнозировать дальнейшие события сейчас очень сложно.
Если вы мелкий инвестор, вкладывающий небольшие суммы,
то легче пойти на риск, инвестируя в акции в это непростое время.
Если же Вам нужно инвестировать несколько миллионов долларов,
станете ли вы рисковать такими суммами, особенно если
не являетесь профессионалом в работе на фондовом рынке?
Для большей наглядности приведу конкретный пример. Один из
продаваемых нами объектов находиться по адресу Волгоградский
проспект, 185. Это магазин площадью 473 кв.м. Помещение сдано
в аренду сети шинных центров «Профиль». Арендная плата -
$ 262 236 в год ($ 21 853 в месяц). Его можно приобрести у нас
за $ 1 970 000 (то есть за семь с половиной годовых арендных плат).
Получается, что гарантированная доходность (за счёт арендных
платежей) – 13%. Плюс рост стоимости самого объекта за
последние 12 месяцев составил 25%. То есть, суммарная
доходность – 38% годовых.
Вопрос, почему недвижимость класса street retail так растёт
в цене и, скорее всего, несмотря на кризис, будет расти
и дальше, думаю, мы ещё затронем в нашем разговоре. А пока
замечу, что у коммерческой недвижимости есть ещё чисто
психологическое преимущество для российского инвестора.
По моим наблюдениям, большинству наших инвесторов (особенно
непрофессиональных), в силу менталитета, гораздо ближе объекты,
которые можно, что называется, «потрогать руками». Это более
понятный инструмент, чем виртуальные акции (хотя, подозреваю,
к читателям Вашей рассылки это замечание относится меньшей
степени).
С.С.:
Да уж... Однако, с начала года акции подешевели уже
в три раза. Цены на недвижимость пока стоят на месте.
Не ожидаете ли Вы падения рынка недвижимости? И если нет,
то на чем основана Ваша уверенность?
А.С.:
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо разделить термин
«недвижимость» на сегменты. Есть жилая недвижимость, есть
коммерческая недвижимость в сегменте офисных помещений,
есть торговые центры, а есть коммерческая недвижимость
класса street retail (магазины шаговой доступности),
которой и посвящён проект Арендный Бизнес.
На жилую недвижимость цены, скорее всего, действительно,
будут снижаться. Здесь играют роль несколько факторов.
Первый: строители, лишившись длинных дешёвых кредитных
денег, вынуждены финансировать строительство за счёт собственных
средств. А для этого им необходимо активизировать продажи.
Поэтому приходится снижать цены или давать скидки.
Второй фактор связан с покупательской способностью населения.
Сейчас происходит ужесточение условий по ипотечным кредитам и,
как следствие, уменьшение количества покупателей, приобретающих
квартиры на кредитные средства. Кроме этого, многие владельцы
квартир, ранее приобретённых в инвестиционных целях, сейчас
выставляют их на продажу в надежде зафиксировать прибыль
от периода роста. То есть, предложение на вторичном рынке
будет увеличиваться, что тоже может сказаться на цене.
Офисные помещения и торговые центры тоже расти в цене,
скорее всего, не будут. Более того, большая часть аналитиков
прогнозирует снижение цен и в этом сегменте (о причинах такой
ситуации сейчас опубликовано достаточно много аналитических
отчётов, так что кому интересно без труда их найдут).
Что же касается московской коммерческой недвижимости
класса street retail, то здесь ситуация совершенно другая.
Всё-таки цена – это соотношение спроса и предложения.
С предложением в Москве совсем плохо. Большинство районов
Москвы застраивались в советское время и предусмотренное
тогдашними нормами количество «магазинов у дома» очень далеко
от требований сегодняшнего дня. А новым объектам в большинстве
районов просто неоткуда взяться, ведь точечная застройка
в Москве сейчас запрещена.
Планы же развития у ритейлеров, не смотря на кризис,
весьма амбициозные. Приведу пример только одной российской
продуктовой сети «Дикси». Совсем недавно они озвучили задачу
открыть в ближайшие два года 250 магазинов. Из них 150 –
магазины малых форматов: дискаунтеры, супермаркеты и «магазины
у дома». Достаточно большая часть из них должна быть открыта
именно в Москве (точные цифры будут известны в ближайшее время
– пока всё упирается в отсутствие необходимого количества
площадей). Однако у их конкурентов – сети «Пятёрочка» – планы
ещё более грандиозные (кстати, и та, и другая сеть – в числе
арендаторов наших объектов).
Даже молодые и небольшие пока ресторанные сети, параллельно
с экспансией в регионы, каждый год стремятся открывать новые
точки в столице. Например, ещё один наш арендатор, сеть
японских ресторанов «Япоша», планирует открыть в Москве
в следующем году не менее 15 новых ресторанов. Где же взять
столько помещений?
Так что спрос на street retail стабильно высок. Чтобы было
понятно, насколько плачевная ситуация, скажу лишь, что в Москве
на тысячу жителей почти в десять раз меньше объектов
street retail (магазинов, ресторанов) чем в Париже. Вот и
получается, что спрос на такую недвижимость растёт,
а предложение не увеличивается. Соответственно цены будут
только расти, несмотря на кризис. За продуктами-то народ
будет ходить всегда, и тот, кто окажется ближе к потребителю,
всегда будет иметь преимущество.
С.С.:
Не боитесь ли Вы, что финансовый кризис резко уменьшит
количество людей, готовых одномоментно выложить миллионы
долларов наличными?
А.С.:
Финансовый кризис заставляет людей, обладающих определённым
состоянием, активно думать о его сохранности и, желательно,
приумножении.
Хотя Вы правы, для многих инвесторов, которые занимаются
активным бизнесом, на первый план выйдут вопросы пополнения
оборотных средств своих компаний (с кредитами-то сейчас
ситуация не самая лучшая), им сейчас может оказаться не до
инвестирования.
С другой стороны, для тех инвесторов (даже если из-за кризиса
их станет несколько меньше), которые имеют свободные средства,
вопрос «куда инвестировать?» всё равно остаётся открытым.
Собственно для них мы и создавали проект «Арендный Бизнес».
Плюс к этому, многие стремятся диверсифицировать источники
дохода. Предприниматели хорошо понимают, что целиком зависеть
только от своего бизнеса в нынешний неспокойный период
достаточно рискованно. Гораздо лучше иметь разные источники
дохода. Причём часть из них – пассивные. Потому что, если вы
создадите в плане диверсификации ещё один бизнес, он, скорее
всего, будет отнимать у вас серьёзный объём времени. Не у всех
оно есть. А арендный бизнес позволяет иметь стабильный доход
без каких-либо временных затрат.
С.С.:
Готовы ли банки выдавать ипотечные кредиты под покупку
коммерческой недвижимости? И если да, то на каких условиях –
ставка кредитования, размер первого взноса?
А.С.:
Во многом это зависит от конкретного банка и его кредитной
политики. Такие кредиты получить можно, но о процентах говорить
сейчас, пожалуй, не буду, так как в последние несколько недель
в большинстве банков происходит корректировка величины первого
взноса и процентов по кредиту. Так что на момент опубликования
этого интервью цифры могут измениться.
Могу только сказать, что в случае приобретения наших
объектов разговаривать с банками гораздо легче, чем в случае
покупки квартиры, так как само помещение уже сдано в аренду
(причём все договоры долгосрочные, на 5-10 лет). То есть
с первого же дня владения этим помещением оно становится
источником дохода.
С.С.:
Конкурирует ли ваш проект с привычными агентствами
недвижимости? Ощущаете ли вы эту конкуренцию, и если да,
то в чем?
А.С.:
А каким образом они могут с нами конкурировать? Агентства
ведь занимаются совсем другим бизнесом. Они выступают
как посредники, предлагая покупателям разрозненные объекты
различных продавцов. При этом, как правило, эти объекты
на момент продажи не сданы в аренду, а многие и не подготовлены
к сдаче.
В нашем случае все объекты принадлежат нашей компании
Gremm Group, они имеют долгосрочных арендаторов и уже приносят
стабильный доход.
С.С.:
Что будет, если арендатор по разным причинам отказывается
от аренды помещения? Кому в этом случае придется искать нового
арендатора и не окажется ли, что новые условия договора могут
быть куда менее привлекательны для арендодателя?
А.С.:
Если вдруг произойдёт расторжение договора, то поиск
арендатора не сложнее поиска нового квартиросъёмщика
для сдаваемой квартиры.
Кстати, я должен сказать, что все договора аренды долгосрочные
(5-10 лет) и заключены с крупными сетевыми компаниями,
стратегические интересы которых связаны с расширением
своего присутствия на рынке. Поэтому должно произойти что-то
экстраординарное, чтобы договор был расторгнут по инициативе
арендатора – ведь на их место сразу придёт их конкурент.
Мы принципиально не сдаём помещения маленьким компаниям
с неясными перспективами. Поэтому среди арендаторов наших
помещений такие известные сети как «Пятёрочка», «Кофе Хаус»,
«Дикси», «Япоша» и др.
Если же собственнику всё-таки приходится искать нового
арендатора, то он может пойти двумя путями: обратиться
в агентство недвижимости или повесить в витрине своего
помещения баннер с объявлением о сдаче в аренду (по нашему
опыту второй способ наиболее эффективен). В течение месяца
(максимум двух) новый арендатор будет найден.
Теперь по поводу возможного изменения финансовых условий
договора при подписании его с новым арендатором. Как показывает
наша практика, в большинстве случаев соглашение с новым
арендатором заключается на более выгодных для собственника
условиях. Стандартные условия договора долгосрочной аренды
предусматривают повышение арендной ставки (индексацию)
не более 10% в год. Если же вы подписываете новый договор,
то у вас появляется возможность поднять арендную ставку
на более высокий процент (в Москве в ряде районов арендные
ставки растут гораздо быстрее 10% в год).
Кроме того, по условиям заключённых договоров аренды
предусмотрены штрафные санкции в размере от одной до трёх
месячных арендных плат. Так что собственник компенсирует
простой помещения на время поиска нового арендатора.
С.С.:
В Интернете проскакивала информация, что Москва сейчас
занимает шестое место в Европе по стоимости квадратного метра
(после Монако, Вадуца. Лондона, Парижа и Амстердама).
Не свидетельствует ли это о том, что рынок недвижимости
в Москве перегрет?
А.С.:
Как я уже говорил, отвечая на первый Ваш вопрос,
недвижимость бывает разная. И если рынок жилой недвижимости
в Москве действительно несколько перегрет, то в сегменте
коммерческой недвижимости класса street retail, по сравнению
с перечисленными Вами городами, в Москве спрос на такие объекты
серьёзно превышает предложение. И нет никаких предпосылок
для того, чтобы эта ситуация как-то существенно изменилась.
Но самое главное даже не в этом. А в том что, повторюсь
ещё раз, мы продаём не недвижимость, а инвестиционный
инструмент, работающий бизнес, приносящий высокий и стабильный
доход. При этом не требующий такого участия собственника,
как в обычном бизнесе. И, судя по растущему интересу со стороны
инвесторов из разных регионов, как раз именно сейчас такой
инструмент становится наиболее востребованным.
С.С.:
Ну что ж, выглядит все весьма заманчиво. Окончательное
решение, как всегда, остается за инвестором.
Еще раз напомню адрес сайта проекта «Арендный бизнес» -
www.ar-biz.ru.
