Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Как оценщик оценщику...

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 1.584 RSS
←   Июль 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.labrate.ru
Открыта: 22-02-2003

Автор
А.Костин - labrate.ru

Статистика

1.584 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

#534 USPAP-2012: комментарий к комментарию или советы Appraisal Institute оценщикам России


Выпуск "Как оценщик оценщику". N 534
Он-лайн библиотека LABRATE.RU (количество подписчиков - 2295 )

В он-лайн библиотеке оценщикаLABRATE.RU опубликована сегодня статья Александра Слуцкого на актуальную тему. Приглашаем к обсуждению:

USPAP-2012: комментарий к комментарию или советы Appraisal Institute оценщикам России

 

Введение

В самом начале 2012 года Appraisal Institute (крупнейшая ассоциация оценщиков в США, далее – Институт) выпустил двенадцатый Руководящий документ (Guide Note), касающийся требований, предъявляемых к анализу тенденций на рынке недвижимости (далее – Документ) /1/. Документы, выпускаемые под лэйблом «Guide Note» относятся к толкованию Институтом Единых Стандартов Профессиональной Оценочной Практики в США (USPAP) и имеют целью предоставить участникам Института руководство относительно того, как требования Стандартов могут применяться в определенных ситуациях. За всю историю и Института и USPAP выпущен всего двенадцатый документ, при этом вплоть до 2012 года Институт не практиковал открытую публикацию своих Guide Note.

Сразу обращает на себя внимание следующее чрезвычайно существенное обстоятельство. Институт исходит из того, что, так как « … стоимость недвижимости равна текущей стоимости всех будущих выгод, которые она приносит ее владельцу, то рыночная стоимость зависит от ожиданий того, что произойдет на рынке в будущем. Поэтому, критический шаг в развитии мнения о рыночной стоимости - анализ тенденций рынка». Таким образом, с самого начала в Документе делается абсолютно определённый акцент на жизнеспособности рыночной стоимости, определённой оценщиком, в некотором будущем периоде времени (далее в тексте Документа это заявляется определённо). Хотя такое представление, само по себе, не является новым, ранее оно как бы уравновешивалось и даже полностью затенялось бесчисленными заявлениями о том, что оценщик не несёт (и не может нести) на себе ответственность за «весь рынок», его дело только зафиксировать результаты действий непосредственных участников рынка (продавцов/покупателей, арендаторов/арендодателей и др.) на определённую дату (дату оценки рыночной стоимости), выраженные в ценах соответствующих состоявшихся сделок (купли/продажи и аренды). Нужно также сразу сказать, что, несмотря на употребление термина «жизнеспособность» рыночной стоимости в Документе не даётся никакого его определения. Между тем, известно, что употребление термина «жизнеспособная стоимость» (стоимость ипотечного кредитования) в европейской (главным образом – в германской) практике оценки в значительной степени противоположно термину «рыночная стоимость». Это выражается, прежде всего, в том, что «жизнеспособная стоимость» не является наиболее вероятной ценой сделки с объектом оценки в данный момент . В этом отношении Документ, как представляется, не вносит в практику оценки достаточной ясности.

В соответствии с Документом, исследование тенденций рынка должно показать:

  • то, что в соответствии с верованиями участников рынка (покупателей и т.д.) произойдет с состоянием рынка в будущем,
  • текущие спрос и предложения, и ожидаемые изменения спроса и предложения.

Отмечается, что «Взаимодействие этих факторов глубоко воздействует на наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости и, в свою очередь, на её рыночную стоимость».

Поскольку «Анализ текущего и ожидаемого состояния рынка является более сложным и более важным тогда, когда рынок быстро изменяется вверх или вниз», очевидно, что выпуск Документа прямо обусловлен переосмыслением роли оценки рыночной стоимости, связанным с текущим экономическим кризисом, которая (роль оценки) трактуется многими специалистами в США с ярко выраженным обвинительным уклоном.

В качестве примеров можно привести известное высказывание знаменитого обличителя «пузырей», профессора Йельского Университета Роберта Шиллера: «Промышленность оценки недвижимого имущества должна заново продумать свои методы. Как случалось, что оценщики согласились в оценках, которые противоречили основным экономическим принципам? Фундаментальные понятия и процедуры нуждаются в изменении» /3/. Совсем свежо публичное высказывание в финансовой прессе доктора философии М.Джи. Хайеса: «С помощью небрежных оценок цены на внутреннем рынке удвоились или даже утроились только за несколько лет (2002-2007). Нетерпеливые потребители врывались на рынок, чтобы купить дороже рыночных оценок, а жадные покупатели надеялись, что они могли перепродать дом через год или два с помощью устойчиво возрастающих оценок (appraisals)» /4/.

Реакция оценщиков на такие обвинения оказалась двоякой.

Если одна – здравая - часть оценщиков приняла эти обвинения, и занялась выяснением объективных причин и поиском путей предотвращения в будущем ошибок, приведших к обвинениям, то вторая, связанная, в том числе с руководством Института, предпочла в очередной раз «прикрыться» указанным выше «битым» аутистским аргументом: «наша хата с краю, мы фиксировали результаты действий других, не делая этических комментариев».

Примером первой позиции является коллективная позиция участников Collateral Risk Network (CRN), выраженная в двух White Paper /5, 6/: «Какую роль оценщики играли в жилищном кризисе? Оценщики непосредственно не заставляли стоимости уменьшаться. Они не были катализатором прекращения выплат по ипотечным кредитам домовладельцев. Но они действительно помогли создать фиктивную собственную долю владельцев и были замешаны в триллионах долларов ссуд, которые никогда не должны были выдаваться. Есть различные степени инфляции оценки, выполненной оценщиками. На более легкой стороне, была только серая область, когда оценщики обеспечивают максимально возможную стоимость в противоположность самой вероятной стоимости. На темной стороне было явное мошенничество. А, в общем, имел место отказ оценщиков признать рынок перегретым и [связанный с этим] риск для их клиентов».

Примером второй – комментарий Главного Редактора Appraisal Journal Стивена Кроссона к одной из статей в журнале /7/: « … Я полагаю, что автор, так же как доктор Шиллер, смущен ролью оценщика недвижимого имущества. Оба, кажется, считают, что ответственность оценщика – полагаться не только на рыночную стоимость определенной недвижимости, но и на достоверность оценки всего рынка жилья. Доктор Шиллер принял такую ответственность; оценочная профессия - нет. Профессиональный оценщик типично занят тем, чтобы обеспечить мнение относительно рыночной стоимости специфической недвижимости. Проблема - самая вероятная цена, эффективная на определенную дату, за которую такая собственность была бы продана. Это не предполагает анализ того, ведет ли рынок в целом себя согласно историческим экономическим нормам, что, в свою очередь, является чрезвычайно неточным термином. … Оценочная профессия, конечно, в состоянии обратиться к текущей оценке всего рынка в её соотношении с историческими экономическими нормами. Однако, результаты не были бы ясно связаны с рыночной стоимостью. Кроме того, мы редко, если вообще когда-либо, призывали делать это».

Отрадно, что позиция Института, как представляется, в итоге склонилась к первому, более здравому мнению, о чём и свидетельствует появление Документа, своим содержанием по существу дезавуирующего позицию Кроссона.

 

Подробнее >>>>>>>>>>>>>>>>>>


Cтатьи, исследования, экспертные ответы в рассылке "Как оценщик оценщику" будут посвящены, прежде всего, тому, что больше интересует вас, наших подписчиков.

Присылайте свои вопросы и пожелания по адресу lib @ labrate.ru.

В избранное