С П Р А В К А

 Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью,

за  четвертый квартал 2010  г.

По сути заявленных и рассмотренных за четвертый квартал 2010 г. споров в арбитражных судах Российской Федерации, связанных с оценочной деятельностью, выявлены следующие характерные спорные моменты и практика их разрешения:

- Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (ФАС Поволжского округа, постановление от 7 октября 2010 г. по делу № А12-19915/2009).

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Департаменту муниципального имущества об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - нежилого помещения.

Индивидуальному предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта - встроенного нежилого помещения по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Индивидуальный предприниматель выразил несогласие с указанной ответчиком ценой продажи выкупаемого имущества.

Оценщиком по поручению Департамента муниципального имущества составлен отчет об определении рыночной стоимости спорного встроенного нежилого помещения.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Письмо № 92) следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из заключения эксперта следует, что выполненный оценщиком отчет не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненную оценщиком.

- В удовлетворении требования о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя отказано, поскольку работа по оценке осуществлена оценщиком на основании государственного контракта, отчет об оценке содержит все необходимые в силу закона сведения в отношении здания и полный анализ рынка объекта оценки, а также описание процесса оценки (ФАС Московского округа, постановление от 18 октября 2010 г.
№ КА-А40/12282-10 по делу № А40-111201/09-154-743).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решения и действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя по установлению оценки недвижимого имущества; признании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке недвижимого имущества должника незаконным.

Для оценки имущества должника судебным приставом-исполнителем был привлечен оценщик.

В соответствии с пунктом 1 статьи 94 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее указанной организации на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не может быть обращено взыскание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Исследовав представленный оценщиком отчет, суд пришел к выводу о том, что он содержит все необходимые в силу закона сведения в отношении здания и полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов.

На основании статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено, что определение рыночной стоимости объекта оценки проводилось оценщиком исходя из того, что наиболее эффективное использование участка с улучшениями соответствует его текущему использованию в качестве стрелково-спортивного клуба, что является вариантом физически возможным, законодательно разрешенным и приносящим прибыль.

Учитывая, что цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, значение величины стоимости, установленной в результате произведенной оценки в силу статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), используется для определения начальной цены выставленного на торги имущества, при этом конечная цена приобретения здания может быть выше при наличии платежеспособного спроса.

- В передаче дела по иску о взыскании долга по договору на проведение оценки, неустойки для пересмотра в порядке надзора отказано, так как правовое значение имеет не сам факт выполнения отчета не тем оценщиком, который был указан в договоре, а последствия этого; законом последствия выполнения отчета не тем оценщиком, который указан в договоре, не определены, который не был указан в договоре, основания для вывода о несоответствии договора требованиям закона отсутствуют (Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, определение от 22 октября 2010 г. № ВАС-13855/10 по делу № А40-121791/09-105-859).

Оценочная компания обратилась с иском к Обществу о взыскании задолженности по договору на проведение оценки

Оценочная компания оказала услуги по оценке объекта и направила в адрес Общества по электронной почте предварительный отчет об оценке, выполненный оценщиком А.

Общество отказалось от принятия данного отчета, ссылаясь на выполнение отчета оценщиком, не указанным в договоре, и потребовало представить отчет об оценке, составленный Б, который указан в договоре.

В силу части 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Из смысла данной нормы следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время как до начала исполнения услуги (работы), так и в любое время в процессе оказания услуги (выполнения работы), но не после того, как услуга (работа) исполнена полностью.

В связи с этим суд исходил из того, что в силу части 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Судом не установлено нарушение статьи 10 Закона об оценочной деятельности, поскольку на момент заключения договора требования данной нормы были соблюдены.

Судебная коллегия полагает, что правовое значение имеет не сам факт выполнения отчета не тем оценщиком, который был указан в договоре, а последствия этого.

Законом последствия выполнения отчета не тем оценщиком, который указан в договоре, не определены.

Указание в договоре фамилии, имени отчества оценщика необходимо по следующим причинам. Во-первых, в силу статьи 4 Закона об оценочной деятельности оценщик должен быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков; во-вторых, его ответственность должна быть застрахована.

В силу статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик вправе привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

Таким образом, при замене оценщика другим, который не был указан в договоре, оснований для вывода о несоответствии договора требованиям закона отсутствуют.

В данном случае нет оснований и для вывода о нарушении оценочной компанией условий договора, поскольку, во-первых, замена оценщика была вызвана увольнением А., во-вторых, оценочная компания направила обществу предложение о подписании дополнительного соглашения к договору о замене оценщика. При несогласии с заменой общество могло отказаться от договора сразу, а не после выполнения отчета.

Кроме того, договор заключен с юридическим лицом, являющимся исполнителем по договору, а оценщик - физическое лицо - состоит с юридическим лицом в трудовых правоотношениях (либо в гражданско-правовых).

- Требование о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества удовлетворено, поскольку в заключении оценки имущества разрешался вопрос о переходе от рыночной стоимости имущества к рыночной стоимости имущества в условиях вынужденной и ограниченной по срокам продажи, что не может считаться рыночной стоимостью в соответствии с Законом об исполнительном производстве (ФАС Московского округа, постановление от 10 ноября 2010 г.
№ КА-А41/11233-10 по делу № А41-8442/09).

Общество обратилось в арбитражный суд о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество общества и привлечен оценщик для определения рыночной стоимости арестованного недвижимого имущества.

Судебный пристав-исполнитель принял отчет, подготовленный оценщиком и установленную в нем стоимость имущества, указав на отсутствие оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости арестованного имущества должника.

Частью 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Обязанность судебного пристава-исполнителя привлечь для оценки данного имущества оценщика вытекает из пункта 7 части 2 статьи 85 названного Закона. При наличии установленной законом обязанности по привлечению оценщика для оценки имущества или имущественного права судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика, а стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке (пункт 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно путем предъявления самостоятельного требования только в случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Письме № 92.

На основании статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, такие как: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Исследуя отчет о рыночной стоимости имущества должника, составленный оценщиком на основании задания на оценку судебного пристава-исполнителя, суд установил, что оценщик окончательные выводы по определению стоимости имущества должника сделал с учетом необходимости реализации арестованного имущества в условиях вынужденной и ограниченной по срокам продажи, то есть определена рыночная стоимость, при которой будет возможно реализовать объект в течение двух месяцев. В заключении оценки оценщиком разрешался вопрос о переходе от рыночной стоимости имущества к рыночной стоимости имущества в условиях вынужденной и ограниченной по срокам продажи.

Суд указал, что определенная с применением дополнительных условий, в том числе по «вынужденной реализации имущества», стоимость на основании вышеуказанных норм права не может считаться рыночной стоимостью как того требует статья 85 Закона об исполнительном производстве.

- Установление наличия (отсутствия) ошибки в отчете, составленном по результатам работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель муниципального образования, в отрыве от оценки действий государственных органов невозможно (ФАС Западно - Сибирского округа, постановление от 2 декабря 2010 г. по делу № А46-1601/2010).

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному правлению Росреестра (далее – ТУ Росреестра) об исправлении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Организацией были проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков и был составлен отчет.

Постановлением Правительства области утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Данное постановление в части утверждения кадастровой стоимости не отменено и не признано недействующим в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 Письма № 92 в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Учитывая, что в настоящий момент обжалование в судебном порядке отчета, подготовленного Организацией, невозможно, постановление Правительства области не признано недействующим в части установления размера удельного показателя, суд пришел к выводу об отсутствии кадастровой ошибки.

- В передаче дела по заявлению о признании незаконными действий (бездействия) и ненормативных актов государственного органа для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, пришел к выводу о том, что соответствует закону сделанное государственным органом заключение о том, что отчет об оценке земельного участка не может быть рекомендован для целей совершения сделки, поскольку унитарное предприятие владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и не может им распоряжаться (Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, определение от 13 декабря 2010 г. № ВАС-16554/10 по делу № А51-4795/2009).

Конкурсный управляющий унитарного предприятия обратился в арбитражный суд о признании незаконными бездействия и действий Территориального управления Росимущества (далее – ТУ Росимущества), а также о признании недействительными ненормативных правовых актов этого управления.

Унитарное предприятие признано несостоятельным (банкротом). Конкурсный управляющий должником направил в адрес ТУ Росимущества отчет об оценке зданий, сооружений и отчет об оценке земельного участка для подготовки по ним заключения.

ТУ Росимущества возвратило эти отчеты в адрес должника по причине несоответствия представленных документов требованиям приказа Росимущества от 9 октября 2007 г.  № 187 «О временном порядке осуществления Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом полномочий государственного финансового контрольного органа».

Приложив дополнительные документы, конкурсный управляющий повторно обратился в ТУ Росимущества.

ТУ Росимущества направило конкурсному управляющему заключения, из которых следует, что отчет об оценке объектов недвижимости (здания, сооружения) соответствует требованиям законодательства и может быть рекомендован для целей совершения сделки, в то время как отчет об оценке земельного участка не может быть рекомендован для целей совершения сделки, поскольку должник не обладает надлежащим вещным правом на земельный участок.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходи из того, что: - возврат ТУ Росимущества отчетов в адрес должника, а не конкурсного управляющего не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя; - ввиду представления конкурсным управляющим неполного и не заверенного должным образом пакета документов основания для такого возврата имелись; - указанные недостатки впоследствии были устранены заявителем и отчеты рассмотрены ТУ Росимущества по существу; - поскольку унитарное предприятие владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, выводы ТУ Росимущества по отчету об оценке земельного участка

При этом судом было установлено, что в отношении земельного участка произведена государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования, это право не было переоформлено на какое-либо иное право.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 269 ГК РФ, а также пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, но не вправе им распоряжаться.

- Суд отказал в отмене определения суда в части утверждения начальной продажной цены здания станции технического обслуживания, залогом которого обеспечены требования конкурсного кредитора должника, поскольку сделал вывод о том, что при определении начальной продажной цены предмета залога должна учитываться обязательная оценка этого имущества, проведенная в ходе конкурсного производства, и что рыночная стоимость здания, определенная в отчете независимого оценщика, не признана недостоверной в установленном законом порядке (ФАС Северо-Западного округа, постановление от 21 декабря 2010 г. по делу № А05-7599/2009).

Решением арбитражного суда Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

 Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством об утверждении начальной продажной цены, порядка и условий продажи имущества должника, залогом которого обеспечены требования конкурсного кредитора - Банка.

Банк обратился в арбитражный суд

Суд утвердил начальную продажную цену имущества Общества, являющегося предметом залога: здания станции технического обслуживания общей площадью, здания дилерского центра первой категории; утверждены порядок и условия продажи указанного имущества, изложенные в предложениях конкурсного управляющего.

Банк обжаловал в определение суда в части установления начальной продажной цены здания станции технического обслуживания.

По мнению подателя жалобы, начальная продажная цена заложенного имущества должна устанавливаться на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем и только в случае спора - самим судом. В данном случае такой спор отсутствует.

Банк полагает, что получение максимальной выручки от продажи заложенного имущества является следствием установления реальной, а не максимальной начальной продажной цены.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ

«О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58), порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Указанное положение Закона о банкротстве не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке, которая учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества (пункт 11 Постановления № 58).

Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим произведена оценка имущества должника, являющегося предметом залога.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в отчетах об оценке от февраля 2010 г., предложена конкурсным управляющим Банку для согласования в качестве начальной продажной цены имущества, залогом которого обеспечены требования Банка.

Банк определил начальную стоимость исходя из того, что такая начальная продажная цена определена судом на основании оценки рыночной стоимости имущества по состоянию на ноябрь 2009 г., проведенной в рамках назначенной судом экспертизы при рассмотрении требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество с учетом стоимости права аренды земельных участков, на которых расположено указанное недвижимое имущество.

Предложенная Банком начальная стоимость продажи заложенного имущества согласована с конкурсным управляющим.

Утверждая порядок и условия продажи указанного имущества, изложенные в предложениях конкурсного управляющего от мая 2010 г., согласно пункту 6 которых начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом на основании соглашения, заключенного между конкурсным управляющим и залогодержателем, суд исходил из отсутствия возражений относительно порядка и условий продажи имущества должника, залогом которого обеспечены требования Банка, и согласования их с конкурсным кредитором.

В отношении согласованной Банком с конкурсным управляющим начальной продажной цены здания станции технического обслуживания возражения заявлены уполномоченным органом, который предложил установить начальную продажную цену указанного имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости от февраля 2010 г.

Суд пришел к выводу о том, что при определении начальной продажной цены предмета залога должна учитываться обязательная оценка этого имущества, проведенная в ходе конкурсного производства.

Рыночная стоимость здания станции технического обслуживания, определенная в отчете независимого оценщика, не признана недостоверной в установленном законом порядке.

Учитывая данную оценку, проведенную в ходе конкурсного производства и являющуюся более поздней по сравнению с оценкой, положенной в основу решения от февраля 2010 г., суд утвердил начальную продажную цену здания станции технического обслуживания в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника.

Доказательств того, что утвержденная судом цена завышена, Банк в соответствии с правилами части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

То обстоятельство, что первые торги признаны несостоявшимися, само по себе не свидетельствует об установлении завышенной начальной продажной цены реализуемого имущества.

Доводы Банка о возможном причинении ему убытков основаны на предположениях.

Напротив, утверждая начальную продажную цену спорного имущества в соответствии с ее рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком, суд первой инстанции учел интересы всех кредиторов, в том числе и Банка.

Ссылки Банка на то, что купля-продажа недвижимости не является основным видом его деятельности, не могут быть приняты во внимание, поскольку оставление предмета залога за собой в случае признания несостоявшимися повторных торгов является правом, а не обязанностью залогового кредитора.

Источник: Минэкономразвития России