Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Как оценщик оценщику...

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 1.584 RSS
←   Ноябрь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.labrate.ru
Открыта: 22-02-2003

Автор
А.Костин - labrate.ru

Статистика

1.584 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

#472. Прими участие в исследовании ПЦФКО (Лейфер Л.А.) до 15 ноября 2010 года


Выпуск "Как оценщик оценщику". N 472
Он-лайн библиотека LABRATE.RU (количество подписчиков - 2281 )

КОЛЛЕКТИВНЫЕ ЭКСПЕРТНЫЕ ОЦЕНКИ ПАРАМЕТРОВ РЫНКА
2 ЭТАП ПРОЕКТА

[ обсуждение]

Приволжский центр финансового консалтинга и оценки  приглашают профессиональных оценщиков принять участие во 2-м этапе проекта по формированию коллективных экспертных оценок параметров рынка недвижимости, необходимых в процессе оказания услуг по оценке недвижимости. В рамках данного проекта предполагается собрать мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализировать, обработать их в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и сформировать коллективные экспертные оценки по необходимым для оценщиков параметрам, отражающие мнение большого количества профессиональных оценщиков из различных городов и субъектов Российской Федерации. В отличии от 1-го этапа в соответствии с замечаниями и предложениями, высказанными оценщиками в процессе последующего обсуждения результатов, на 2-м этапе существенно расширяется перечень параметров. 

В связи с этим прошу Вас заполнить прилагаемые бланки и в электронном варианте отправить их по адресу: pcfko@yandex.ru  с темой «экспертный опрос» до 15 ноября 2010 года.

Заранее выражаем Вам свою благодарность.

Всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные, будут высланы краткие Отчеты с результатами обработки, которые они могут использовать в своей работе по оценке.

Научный руководитель проекта

Лейфер Л.А.

[Скачать бланк опроса]


Информационная поддержка проекта в сети интернет:

[Библиотека Лабрейт.Ру] [ЭСМИ «Appraiser.RU.Вестник оценщика»] [Регистр оценщика]



КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВТОРОГО  ЭТАПА ПРОЕКТА

 

Сегодня российский Оценщик работает в условиях недостатка информации, и этот недостаток он вынужден компенсировать включением в расчеты  по оценке объектов  недвижимости поправочных коэффициентов,  прогнозных характеристик и других параметров рынка недвижимости, отражающих его личную точку зрения. Неоправданно завышенная субъективная составляющая, вносимая Оценщиком в процесс оценки,  ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете об оценке. Чтобы в какой-то степени преодолеть возникающие в связи с дефицитом информации затруднения, уменьшить влияние на результат субъективного фактора и способствовать единству и сопоставимости результатов оценки, предлагается создать единый комплект таких параметров, отражающих коллективное мнение профессиональных Оценщиков, работающих в различных регионах Российской Федерации.

Цель проекта: Опираясь на индивидуальные экспертные оценки отдельных Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции личные суждения относительно поправочных коэффициентов, параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости, часто используемые Оценщиками в процессе их оценочной деятельности.  

Содержание проекта. Основу работы составляет выявление мнений относительно параметров рынка активно работающих Оценщиков, выполняющих в данном проекте функции  экспертов.  Для реализации этого проекта разработана стандартизированная анкета с вопросами.  Обработка  данных включает проверку согласованности суждений экспертов и формирование группового мнения на основе статистической обработки экспертной информации. Обработка материалов выполняется группой аналитиков.

Краткие результаты первого этапа. Данный этап является логическим продолжением работ, выполненных на первом этапе, в котором  приняли участие более 100 экспертов – профессиональных Оценщиков из 30 субъектов Российской Федерации. Наиболее активное участие приняли Оценщики из Москвы, Новосибирска, Тюмени. Общие выводы по результатам экспертного опроса, таблицы с данными, смысл и интерпретация оцениваемых параметров и краткие рекомендации по их использованию приведены в сети интернет и опубликованы в журнале «Регистр Оценщика».   Кроме того, основные результаты, оформленные в виде таблиц, были высланы всем Оценщикам, принявшим участие в опросе (правда, с опозданием, за что мы приносим глубокие извинения).

Мы не имеем точных данных о том, сколько Оценщиков на данный момент используют результаты этого опроса. Однако по обращениям к нам и обсуждениям в сети интернет можно сделать вывод, что указанные материалы нашли широкое применение и оказались полезными многим Оценщикам. Были высказаны отдельные замечания, которые в большинстве своем сводились к  предложению расширить список оцениваемых параметров. Мы внимательно ознакомились с полученными замечаниями и по возможности учли их.

Содержание анкет. На втором этапе проекта, как и на первом,  оцениваются три группы данных, представленные в виде таблиц, которые в процессе опроса заполняются Оценщиками.

Первая относится к характеристикам рынка, которые трудно, а иногда невозможно определить расчетным путем, опираясь на рыночную статистику. Это, прежде всего, относится к прогнозным параметрам, которые Оценщик включает в свои расчеты. При этом разработчики проекта исходят из того, что, конечно, никто не может точно знать, как на самом деле  будет развиваться рынок в дальнейшем. Но рыночная стоимость объекта на текущий момент  определяется тем, что об этом «думает» рынок сегодня. Это значит, что   для корректной оценки рыночной стоимости Оценщику нужно правильно «угадать» ожидания участников рынка в отношении того, как будут меняться арендные ставки, и какова ожидаемая траектория цен недвижимости в обозримом будущем. Поэтому мнение каждого Оценщика, который не только фиксирует текущее состояние цен на рынке, но и оказывает на них влияние своими оценками, чрезвычайно важно для определения общего настроения и ожиданий на рынке. При наличии достаточного количества информации представляется возможным получить корректные оценки параметров, отражающих общие представления участников рынка о его дальнейшем развитии.  Поэтому в таблицу следует включать личные ожидания участника опроса на будущее развитие рынка недвижимости.

Ко второй  группе относятся характеристики рынка, отражающие текущие представления инвесторов о требуемой прибыли, рисках и т. п. Эти характеристики очень важны для определения ставки диагностирования, коэффициента капитализации и прибыли предпринимателя. При этом, по регионам, по которым будет достаточно данных (не менее 8), такие характеристики будут рассчитаны отдельно.

Третья группа включает параметры, которые используются в качестве корректирующих поправок в рамках сравнительного подхода. Эти параметры обычно рассчитываются каждым Оценщиком методом парных продаж. Однако, как правило, Оценщик не располагает достаточным количеством данных, и поэтому используемые им корректировки не всегда могут быть признаны достаточно убедительными. Вместе с тем, поскольку во многих случаях   такие корректировки не являются специфичными для  региона, возникает принципиальная возможность их объединения (обобщения) и получения более точных оценок корректирующих параметров, соединяющих в себе более полную информацию.

Обработка данных экспертного опроса. В проекте предполагается использование специальных методов обработки данных, в том числе методов интервальной математики, поскольку экспертные данные представляются в  виде интервалов.  Обращаю внимание, что участники опроса должны указать минимальное и максимальное значения параметров. Последующая обработка данных предполагает именно наличие такой информации.

Методика обработки данных будет опубликована.

Результаты реализации проекта. На основе собранных данных предполагается подготовить Отчет с подробным анализом всей информации. Этот Отчет будет содержать результаты обработки данных с использованием современных методов математической статистики. Результаты обработки будут представлены в виде таблиц, графиков, гистограмм, удобных для использования в процессе оценки и оформления Отчетов. Краткие отчеты с    результатами обработки, будут высланы всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные. Приведенные в этом Отчете результаты Оценщики смогут использовать в своей работе по оценке.

Дальнейшее развитие проекта. Предполагается проведение периодического опроса с изданием Отчета с результатами обработки регулярно, с интервалом в 6 - 12 месяцев. Кроме того, если данный проект будет поддержан достаточным количеством Оценщиком, на последующих этапах список параметров будет дополнен мультипликаторами и другими характеристиками,  используемыми при оценке бизнеса.

Особенности второго этапа проекта:

  • С учетом замечаний и предложений  Оценщиков, использующих значения параметров рынка недвижимости, опубликованных по результатам первого этапа, расширен список параметров, подлежащих опросу.
  • При условии увеличения количества экспертов, участвующих в опросе, предполагается представить коллективные экспертные оценки с дифференциацией по регионам.

  • Наряду с публикацией таблиц со значениями параметров рынка недвижимости будут разработаны рекомендации, как пользоваться этими данными в процессе выполнения работы по оценке и оформлении отчета.
  • Особое внимание будет уделено разработке процедур, позволяющих повысить точность массовой оценки на основе использования экспертной информации.

[Скачать анкету]

[ обсуждение] [результаты исследования (февраль, 2010)]

Научный руководитель проекта по экспертной оценки параметров рынка недвижимости

Лейфер Лев Абрамович - кандидат технических наук, научный руководитель ЗАО "Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки" (http://pcfko.ru), партнер библиотеки LABRATE.RU, Действительный член Российского общества оценщиков, сертифицированный РОО оценщик бизнеса, член-корреспондент Российской Академии проблем качества. Окончил Горьковский Государственный Университет, радиофизический факультет в 1961г.

Некоторые публикации Л.А.Лейфера в библиотеке LABRATE.RU:


Cтатьи, исследования, экспертные ответы в рассылке "Как оценщик оценщику" будут посвящены, прежде всего, тому, что больше интересует вас, наших подписчиков.

Присылайте свои вопросы и пожелания по адресу lib @ labrate.ru.

В избранное