Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 397 RSS
←   Февраль 2007   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://dom11.org
Открыта: 25-03-2003

Автор
gsn5

Статистика

397 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы О собственности на городскую землю


Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы


О собственности на городскую землю

Современная российская жилищная система сформировалась в результате трех крупных событий:
1) национализации многоквартирных жилых домов и городской земли (1918 г.),
2) массового строительства в годы советской власти государственных многоквартирных домов,
3) приватизации квартир в них (90-годы XX в.).
Многоквартирные дома превратились в конгломераты, а городская земля до сих пор находится фактически в государственной (муниципальной) собственности, которой полностью распоряжаются чиновники. Таким образом, земельный вопрос в России еще ждет своего решения.

Думается, что правильно решить жилищный вопрос в России без полноценной частной собственности на городскую землю не удастся. Известно, что в городах дореволюционной России городскому управлению принадлежало только порядка 30% городской земли (главным образом территории, занятые улицами, площадями, парками), еще 5 - 10% земли была в государственной собственности, а значительная часть городской территории (60 - 70%) принадлежала частным владельцам (включая церковные и общинные земли). Земля для муниципальных и городских нужд не изымалась (реквизировалась), а выкупалась за счет городской казны у владельца (что косвенно свидетельствует о серьезных гарантиях права частной собственности в дореволюционной России). Жилищное строительство осуществлялось по простой и понятной схеме: желающий построить в городе жилой дом (частный односемейный для своего проживания или доходный дом для своего бизнеса) покупал подходящий участок городской земли и строил дом после согласования с архитектурным управлением. Участие городских чиновников (а следовательно и коррупция) в этом процессе было минимальным.

В современной же России практически вся городская земля находится в собственности муниципалитета и полном распоряжении городских чиновников. Поэтому получить участок земли для жилищного строительства без проблем могут только приближенные к горадминистрации люди и строительные фирмы, для остальных вхождение на этот рынок крайне затруднено (возможно вхождение за крупные взятки). Так возникает строительная монополия (или олигополия), тесно связанная с местной властью - строительная олигархия, что служит источником коррупции и криминала в жилищном строительстве. Пользуясь своим положением, при поддержке высших городских руководителей, она диктует, где и какие дома строить, удерживает монопольно высокие цены на жилье. Яркий пример - Москва, где коммерческое жилищное и муниципальное строительство (на бюджетные деньги) ведут узкий круг строительных компаний: "Интеко" (Е.Батурина - жена Ю.Лужкова), СУ-155 (В.Ресин) и еще несколько приближенных к высшим московским чиновникам.

Строительная олигархия строит то, что выгодно ей, а не городу и его жителям (это касается как жилых, так и муниципальных объектов), с чего можно получить максимальную прибыль. На этой почве возникают тяжелые социальные конфликты, например, с уплотнительной застройкой, ведь землей распоряжаются муниципальные чиновники и ничто не помешает им (в угоду приближенной строительной фирме) "воткнуть" многоэтажку прямо под окнами вашего дома. Или признать ваш дом ветхим и аварийным (с помощью "карманных" экспертов) и снести его, передав земельный участок своей строительной фирме для коммерческой застройки (и получения сверхприбыли), а вас выселить на окраину города. В такой системе права жителей города оказываются совершенно не защищены.

Частная собственность на городскую землю оказывает стабилизирующее влияние на городскую застройку, ограничивает безумное строительство, сверхуплотнение и численность жителей города. По мере роста спроса на земельные участки под жилую и иную застройку их цена возрастает, увеличиваются затраты строительных фирм (землю ведь надо купить) и увеличивается конечная цена жилья, что способствует ограничению спроса. А прибыль строительных фирм остается постоянной и невысокой. Кроме того, не все собственники охотно расстаются со своими участками даже по высокой цене, и жильцов просто так не выселишь, например, снести 5-этажный дом-кондоминиум и построить на его месте 25-этажный уже не получится. Так образуется полезная стабилизирующая отрицательная обратная связь.

Наоборот, в нынешней системе, когда цена на землю остается фиксированной (фактически земельные участки предоставляются под застройку бесплатно, по условному, как правило, конкурсу), и по мере роста спроса и цен на жилье, соответственно, растут в той же пропорции и прибыли строительных фирм. Строительная олигархия теперь получает сверхприбыли, раскручивая маховик застройки, заинтересованы в этом и чиновники (получающие большие "откаты"). Отсутствие частной собственности на городскую землю здесь играет роль уже положительной обратной связи, что в абсолютном большинстве случаев является нежелательным явлением, дестабилизирующим ситуацию. По такой схеме застраивается и растет сейчас "как на стероидах" Москва. Не удивительно, что высшие московские чиновники во главе с мэром так яростно критикуют даже саму идею приватизации московской земли. Ведь это источник их власти, могущества и финансового процветания. Еще один фактор излишней застройки - способ "застолбить" участок городской земли, ведь при возможной приватизации земли приоритет будет иметь тот, кто владеет строением. Поэтому застройка здесь проводится по принципу - что угодно и как можно быстрее.

Наверное, уместно здесь будет привести слова Ф.М.Достоевского, сказанные им после увлечения социалистическими идеями и последующими за этим гражданской казнью, каторгой и ссылкой: "Без собственности нет достоинства".

Ведущий рассылки:
к.т.н., старший научный сотрудник Института Проблем Управления РАН,
специалист по теории управления в социальных и экономических системах,
Глазунов С.Н.

Вопросы и предложения присылайте на e-mail: gsn22@mail.ru
Интересные материалы по реформе ЖКХ можно найти на сайте Info11
Обсудить вопросы можно на форуме
.
В избранное