| ← Декабрь 2004 → | ||||||
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
|
13
|
14
|
15
|
16
|
17
|
18
|
19
|
|
20
|
21
|
22
|
23
|
24
|
25
|
26
|
|
27
|
29
|
30
|
31
|
|||
За последние 60 дней ни разу не выходила
Сайт рассылки:
http://dom11.org
Открыта:
25-03-2003
Статистика
0 за неделю
Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы
| Информационный Канал Subscribe.Ru |
| Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы |
|
Новый Жилищный Кодекс: всеобщая кондоминизация Новый ЖК в целом можно рассматривать как шаг вперед по сравнению с ЖК советских времен. Однако он содержит несколько тяжелых, принципиальных ошибок, способных на многие десятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и формированию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона. Основным способом решения жилищного вопроса в России в соответствии с новым ЖК будет приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.), и примерно 20% - арендное жилье для малоимущих. В результате 80% жилья в России будет в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Собственное жилье в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50% (в Германии - 40%, Швеции - 43%, Голландии - 45%), остальные 50% - это арендное жилье: 40% - аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом). Согласно новому ЖК, единственным видом многоквартирного дома в России будет являться кондоминиум, т.е. коллективная собственность всех владельцев жилых (и нежилых) помещений в доме. Формой управления в таком доме предусматривается либо общее собрание владельцев, либо ТСЖ. Российский многоквартирный дом сегодня (и это закрепляется в новом ЖК) представляет из себя конгломерат разнородных собственников (и нанимателей), практически не способных объединиться для совместного владения и управления. Только примерно в одном из десяти случаев в таком доме формируется орган самоуправления в виде юридического лица (ТСЖ), способный эффективно представлять интересы владельцев. Остальные 9 не смогут функционировать самостоятельно и будут в той или иной степени управляться органами местной власти (что фактически равносильно переходу этого дома в муниципальную собственность). Основная причина такого положения заключается в том, что кондоминиум - это не просто дом с несколькими собственниками, это особый способ владения и управления жилым домом, это коллективная форма собственности. Известно, что коллективная собственность не является эффективной, поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья. Остальные 80% - это другие формы собственности и управления - индивидуальный односемейный дом, частный доходный дом, муниципальный арендный дом. Многоквартирный дом - это проблема не строительная и не финансовая, а правовая и социальная, форма собственности на квартиру никак не влияет на эффективность управления, главное - это форма собственности на весь дом в целом. В результате в городах России формируется крупный (до 70-80%) сектор жилья, состоящий из низкоэффективных кондоминиумов, что резко снизит и без того низкую эффективность всего ЖКХ в целом. Существуют принципиальные различия в структуре собственности городских жилых домов в России и зарубежных развитых странах (см. таблицу).
Проект нового ЖК проникнут идеей кондоминиума как основы всей жилищной системы России, что явно расходится с мировой тенденцией. За бортом ЖК остается частный доходный дом - наиболее эффективный рыночный вид жилья, и муниципальный арендный дом, на долю которых в развитых странах приходится до 50%, а в крупных городах - до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена), жилья. Российский конгломерат (кондоминиум без ТСЖ) - жилье еще менее эффективное, чем государственное, а ведь основной целью реформы ЖКХ было уйти от неэффективной госсобственности. В результате мы целенаправленно переходим к еще менее эффективной форме (!). Очевидно, что в таком конгломерате ни одна проблема ЖКХ решена быть не может. Надо отметить, что и в зарубежных развитых странах появляются низкоэффективные кондоминиумы, но там они быстро деградируют, превращаясь в трущобы. Такой сценарий является нежелательным ни для властей, ни для граждан, поэтому для предотвращения подобных ситуаций предпринимаются специальные меры, в том числе законодательного характера. В России же низкоэффективный кондоминиум официально становится основой всей жилищной системы. Очевидно, напрашиваются параллели со всеобщей коллективизацией сельского хозяйства в 30-х годах XX в., когда в качестве единственной формы с-х предприятий искусственно насаждались коллективные хозяйства - колхозы, которые в силу специфики коллективной собственности в большинстве были низкоэффективными и убыточными. Результатом такой политики был тяжелейший кризис отрасли, не преодоленный до сих пор, голод миллионов людей, разорение деревни. Новый ЖК начинает вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере, очевидно, с теми же последствиями. Итак, только 10-20% кондоминиумов могут функционировать эффективно. Но этого мало, предпринимаются меры, чтобы снизить и эти проценты. Новый ЖК допускает в кондоминиуме добровольность участия жильцов в ТСЖ, ликвидацию ТСЖ, а также смешение форм собственности - и социальные квартиры, купленные по дотации, и социальную аренду, и коммерческую аренду, и собственников жилых и нежилых помещений. Очевидно, в таких условиях настоящий, эффективный ТСЖ будет редким событием, а типичным явлением - кондоминиум в виде колхоза в худшем смысле этого слова, где нет хозяина, где все общее, а значит ничье, где никто ни за что не отвечает, и ни с кого ничего не спросишь. Думается, что времена, когда дом был государственным, а значит был хоть какой-то хозяин, мы будем вспоминать с ностальгией. Как решаются эти проблемы в зарубежных развитых странах? Во-первых, там существует большой (до 40%) сектор частных арендных домов. Частный доходный дом, т.е. коммерческая аренда - это очень эффективный рыночный вид жилья, способный "вытащить" реформу ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие. Доходные дома бурно строились и развивались в России во 2-й половине XIX в. именно по этой причине, практически все многоквартирные дома были частными доходными. Особенность данного вида жилья - широкий спектр предложения: от дорогого элитного жилья в центре до дешевого на окраинах, что позволит быстро решить жилищные проблемы массовым категориям граждан (военные, учителя, врачи и др. работники бюджетной сферы, молодые семьи и т.д.), это - доступное жилье. Наличие достаточно большого сектора частного арендного жилья позволит снизить спрос и, соответственно, цены на жилье в собственность. Во-вторых, существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов, т.е. жилых домов для коллективного владения и управления, не допускающие смешения форм собственности (не должно быть социальных квартир и посторонних собственников нежилых помещений). Все владельцы жилья оплачивают полностью ЖКУ, дом функционирует полностью на рыночной основе, т.е. бездотационно и без участия местных властей. В-третьих, все социальное жилье (т.е. дотируемое из бюджета) только одного вида - квартира в муниципальном арендном доме. Это дом, построенный на средства местного бюджета, муниципальная собственность, квартира в котором предоставляется только малоимущей семье на правах аренды, без права приватизации, квартплата дотируется из бюджета. Существует критерий малоимущего - как правило, это когда доход на одного члена семьи меньше половины среднедушевого по муниципальному образованию. Очередники - только малоимущие и на квартиру в муниципальном доме, малоимущий не должен становиться собственником жилья. Степень участия местной власти в решении жилищных проблем ограничена только муниципальным жильем, допускается также льготное кредитование на покупку или постройку собственного жилья (но не дотация). Не существует также дотаций на квартплату и ЖКХ-услуги в домах других форм собственности (что предусмотрено в новом ЖК). Новый ЖК уводит нас далеко в сторону от правильного пути, на исправление ошибок потребуются многие десятилетия. Ведущий рассылки:
|
| . |
| http://subscribe.ru/
http://subscribe.ru/feedback/ |
Подписан адрес: Код этой рассылки: economics.review.gkh |
Отписаться |
| В избранное | ||
