Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Вся аналитика Перми

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 7 RSS
←   Январь 2006   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://ocenka.er-capital.ru
Открыта: 23-11-2005

Автор
Сергей Седов

Статистика

7 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Анализ рынка недвижимости Перми Анализ рынка пермского автопаркинга


Информационный Канал Subscribe.Ru

Добрый день !

Аналитическая рассылка от экспертно-аналитического

центра консалтинговой группы "ЭР-Капитал"

Материалы рассылки использованы при подготовке статьи "Парковочный застой", опубликованной в № 2 (67) деловой газеты "Business Class"

Краткая характеристика ПЕРМСКОГО РЫНКА АВТОпаркинга

Постепенный рост благосостояния населения Прикамья, бурное развитие автокредитования привели в текущем году к увеличению количества автомобилей на улицах города Перми. Как следствие, одновременно обострились две основные проблемы: загруженности существующих автодорог и хранения автомобилей (причем как в дневное, так и в ночное время). По данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», по сравнению с темпами роста количества автотранспорта число организованных парковочных мест растет значительно медленнее, чем и обусловлен сохраняющийся дефицит на пермском рынке автопаркинга.

Начиная с 2004 года к данной проблеме пристальное внимание уделяют областные и городские власти - на местном уровне уже разработан ряд мер по пресечению стоянок в запрещенных местах (к числу которых относится и организация эвакуации автотранспорта на штрафную стоянку). При этом основным нормативным документом, регулирующим организацию автостоянок на территории Российской Федерации, в настоящий момент остается  СНиП 21.02.1999 «Стоянки автомобилей», принятые и введенные в действие с 1 июля 2000 г. Постановлением Госстроя России от 19 ноября 1999 г. № 64.

Согласно СНиПу, «Стоянка для автомобилей (автостоянка) – здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная только для хранения (стоянки) автомобилей». При этом все автостоянки подразделяются на два основных типа: открытая и закрытая.

Пермский рынок автопаркинга представлен следующими объектами:

 -    открытые автостоянки,

-       индивидуальные типовые гаражи,

-      паркинги (специализированное отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение)

-       встроенно-пристроенные гаражи (в нижнем этаже жилого здания помещения, в отличие от паркингов встроенно-пристроенные гаражи – это часть здания с иным общим функциональным назначением).

Значительную долю парковочных мест составляют открытые автостоянки и индивидуальные типовые гаражи. На долю современных паркингов и встроенных гаражей приходится не более 10 % общего числа организованных парковочных мест. Понятно, что существующие паркинги и места во встроенно-пристроенных гаражах сегодня не обеспечивают необходимое количество машиномест. Не решают проблемы и организованные открытые стоянки коммерческих фирм, количество которых строго ограничено, места на них, как правило, распределены, их местоположение зачастую не удовлетворяет требованиям автовладельцев.

Решением проблемы в жилых микрорайонах города стала организация многочисленных ночных парковок во дворах, на территории школ и детских садов, детских и спортивных площадках, газонах. Неорганизованные (зачастую и незаконные) парковки имеют два неизменных достоинства: относительная дешевизна (стоимость машино-места на ночь составляет в среднем 35-50 рублей, для сравнения: на организованной огражденной автостоянке – от 55 рублей) и ее территориальная близость - перемещение автовладельца от своего дома к машине (и обратно) требует минимального количества времени. Фактор безопасности в данном случае практически не учитывается.

По данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», наиболее дорогостоящими объектами в исследуемом сегменте рынка традиционно являются встроенно-пристроенные гаражи (чаще это подземные гаражи), основными достоинствами которого являются защищенность автомобиля от атмосферного воздействия, близость, охрана, и самое главное – безопасность не только машины, но и ее владельца при перемещении от своей квартиры.

В зависимости от типа и качества объекта, имеющейся инфраструктуры, а также существующего уровня спроса, цена приобретения парковочного места варьируется от 24,0 до 500 тыс. руб. Причем в текущем 2005 году ситуация на рынке несколько изменилась в сторону сближения цен на различные типы объектов: в диапазоне цен от 350 до 420 тыс. руб. есть возможность приобрести как типовой индивидуальный гараж, так и машино-место на подземной парковке.

Несмотря на сохраняющийся повышенный спрос на машино-места на подземных парковках, аналитики называют тенденцией 2005 года некоторое снижение ценовых показателей на машино-места в строено-пристроенных гаражах: по сравнению с уровнем 2004 года верхний ценовой предел снизился до 500 тыс. руб. (или на 10 %), нижний опустился до 350 тыс. руб. (или на 28%). При этом резкого спада на рынке не зафиксировано, поэтому средний уровень сместился в сторону понижения ориентировочно на 11 %.

Таким образом, стоимость 1 машино-места в подземном гараже на сегодняшний день составляет 350- 500 тыс. руб. При этом определяющими факторами являются как местоположение и качество здания (элитность дома), в котором расположен подземный гараж (традиционно в центральной части города и в элитных домах машино-место обойдется дороже), так и характеристики самого гаража: способ организации парковочного пространства, размер одного места, удаленность его от выезда.

По мнению аналитиков КГ «ЭР-Капитал», процесс снижения стоимости машино-мест на подземных паркингах вполне закономерно, т.к. цена данных объектов в предыдущие годы была необоснованно завышена (под воздействием дефицита данных объектов). Иными словами, при расширяющемся предложении  - уже большинство домов, претендующих на звание «элитных», строятся с подземными гаражами – происходит некоторое насыщение рынка, а значит и установление рыночной цены, соответствующей платежеспособному спросу. Вспоминая ситуацию годовой давности аналитики отмечают, что при существующем в 2004 г. уровне цен на объекты адекватного спроса не было, что вызвало некоторую стагнацию рынка, а объекты подолгу простаивали на рынке.

Средние и предельные цены предложения организованных
парковочных мест в зависимости от типа

Тип организованного парковочного места

Ценовая ситуация по
состоянию на 4 квартал 2005 г.

Ценовая ситуация по
состоянию на 4 квартал
2004 г.

Изменение средней цены предложения за год
(по сравн. с 2004 г.), %

Средняя цена предложения, тыс. руб.

Пределы цен,
тыс. руб.

Средняя цена предложения, тыс. руб.

Пределы цен,
тыс. руб.

Индивидуальные
типовые гаражи

149,0

24-420

153,3

15 – 350

-2,8%

Машино-место во встроенно-пристроенном гараже

433

350-500

486

450 – 550

-10,9%

Одновременно со снижением стоимости машино-мест в подземных гаражах наблюдается некоторое подорожание индивидуальных типовых гаражей. Причем данный процесс носит не массовый характер, о чем говорит не увеличение, а уменьшение среднего ценового показателя в данной категории на 2,8 %. Коснулся данный процесс в первую очередь капитальных гаражей, расположенных в организованных кооперативах с охраной, которые зачастую рассматриваются не только как места для хранения автомобиля, но и как объекты коммерческой или промышленной недвижимости (под автосервис, минисклад и т.п.). Возможность коммерческого использования объекта соответственно сказывается на его цене.

Аналитиками КГ «Эр-Капитал» зафиксирована минимальная цена гаража, расположенного в неотдаленных районах  города, на уровне 24 тыс. руб., что на 60 % превышает соответствующий нижний ценовой предел последнего месяца 2004 года.

При этом нижней ценовой границе соответствуют металлические гаражи, традиционно являющиеся самыми дешевыми в силу своей низкой востребованности.

В настоящий момент стоимость индивидуального типового гаража определяет в первую очередь его местоположение (не только относительно центральной части города, но и локальным размещением внутри района), наличие охраны, капитальность конструкции. Несколько увеличивает стоимость гаража и наличие ямы (овощной или смотровой) – в среднем на 30-50 тыс. руб. Другие факторы влияют в меньшей степени.

Если анализировать весь пермский рынок объектов автопаркинга (независимо от типов объектов), то максимальное количество предложения сконцентрировано в категории с ценой до 50 тыс. руб. (это преимущественно старые гаражи, чаще металлические, без охраны), как правило, это объекты, не пользующиеся спросом, поэтому и оседающие в базе данных надолго. В категории ликвидных объектов, востребованных рынков, значительная часть приходится на объекты в ценовом диапазоне от 100 до 300 тыс. рублей.

Структура предложения объектов автопаркинга в зависимости
от цены предложения

Пределы цены предложения организованного
парковочного места, руб.

Доля объектов в общем объеме предложения на рынке

300 000 - 500 000

15,3%

150 000 - 300 000

29,7%

100 000 - 150 000

24,3%

50 000 - 100 000

5,4%

менее 50 000

25,2%

ИТОГО

100,0%

 

По мнению аналитиков рынка недвижимости, на сегодняшний день можно говорить о завышении цен на некоторые объекты автопаркинга. Так, при официальной стоимости аренды машино-места на организованной охраняемой стоянке порядка 1800 рублей в месяц, приобретение адекватного объекта по цене 200-300 тыс. руб. (плюс дальнейшие эксплуатационные расходы на его содержание) является малопривлекательным (срок окупаемости объекта составляет не менее 10 лет).

По данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», постепенно расширяется сегмент аренды гаражей и гаражных боксов: Специалисты-аналитики подчеркивают, что предложение организованных парковочных мест в аренду увеличилось по сравнению с ситуацией конца 2004 года в среднем на 30-40 %. По состоянию на декабрь 2005 года обходится арендатору в сумме от 700 руб. до 5 000 руб. в месяц, При этом средняя арендная плата за типовой гаражный бокс составляет около 1 550 рублей в месяц. Относительно низкий среднерыночный показатель обусловлен тем, что более половины (около 65 %) всех предлагаемых в аренду гаражей сосредоточены в категории объектов с арендной ставкой до 1500 руб. в месяц.

 

 

 

По информации Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», цена аренды гаража обусловлена в первую очередь не расположением объекта относительно центральной части города (как для других групп недвижимости), а в равной степени - локальным местоположением объекта внутри района и наличием охраны, которые предопределяют и возможность коммерческого использования объекта (под склад, автомастерскую и пр.).

Подводя итоги проведенного экспресс-анализа, специалисты отмечают: вместе с увеличением количества транспорта в городе, растет необходимость решения проблем со стоянками и парковками. Только строительство подземных гаражей не дает окончательного решения проблемы. Поэтому тема строительства в областном центре многоярусных подземных гаражей и гаражных комплексов по-прежнему остается чрезвычайно актуальной. Именно комплексный подход в решении данной проблемы поспособствует и ликвидации многочисленных незаконных дворовых стоянок (парковок). А пермский рынок автостоянок сможет перейти на новый, более цивилизованный уровень.

Профессиональная аналитика и рыночная оценка для Вашего бизнеса !

Пермь, ул. Клары Цеткин, 14

(342) 240-96-60

ocenka@er-capital.ru

http://ocenka.er-capital.ru/

Copyright @ 2006 Консалтинговая группа «ЭР-Капитал». Все права защищены

Любое использование материалов допускается только с письменного согласия КГ «ЭР-Капитал»

Subscribe.Ru
Поддержка подписчиков
Другие рассылки этой тематики
Другие рассылки этого автора		 Подписан адрес:
Код этой рассылки: economics.review.analitica
Архив рассылки		 Отписаться Вебом Почтой
Вспомнить пароль
В избранное