Анализ рынка недвижимости Перми Анализ рынка торговой недвижимости Перми - ноябрь 2005

Краткий Анализ пермского рынка торговой недвижимости

по состоянию на ноябрь 2005 года

Специалистами Аналитического центра КГ «ЭР-Капитал» проведен анализ пермского рынка торговой недвижимости, краткие результаты которого представлены ниже.

В 2005 г. на пермском рынке торговых помещений продолжился рост предложения, причем данный процесс затронул как сегмент рынка купли-продажи помещений, так и сегмент аренды. Происходящие на рынке перемены обусловлены активизацией строительства торговых центров на территории г. Перми. При этом под торговым центром понимается совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

С появлением торговых центров специалисты рынка недвижимости связывают начало перехода местного рынка к цивилизованному: именно на протяжении последний двух лет специалисты отмечают постепенную замену форм уличной торговли (рынков, киосков и палаток) современными торговыми объектами нового формата (торговых центров и гипермаркетов). По данным Пермоблкомстата, за 10 месяцев 2005 года оборот розничной торговли на 80,7% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка; на долю рынков пришлось 19,3% (в аналогичном периоде 2004 года соответственно 76,6% и 23,4%).

Предпосылками к происходящим на пермском рынке переменам явилась общеэкономическая ситуация в стране и регионе: За 10 месяцев 2005 года оборот розничной торговли достиг 101,4 млрд. руб. (14,4% рост по сравнению с предыдущим годом), реальные располагаемые денежные доходы населения области по сравнению с предыдущим годом увеличились почти на 10 %. Уровень бедности, по оценке сократился в третьем квартале 2005 г. до 18,7% (с 19,6% во 2 квартале).

Показательным является и изменение структуры потребления населения: в 2005 году доля приобретенных непродовольственных товаров составила около 55 %, при этом в товарной массе к уровню прошлого года прирост составил 22,9%. Именно высокие темпы роста розничной торговли и постоянное повышение покупательской способности населения являются одними из основных движущих факторов регионального рынка.

Массовое строительство торговых центров в Перми началось в 2003 году, когда в центральной части города были построены два крупных объекта – ТЦ «Айсберг» и гипермаркет «Семья», ввод в эксплуатацию которых пришлось соответственно на конец 2003 г. и на первую половину 2004 года. Успех этих проектов вдохновил многих девелоперов, которые, стараясь не упустить момент, начали подыскивать территорию для своих торговых центров. Ближе к концу того же 2004 года крупные торговые центры начали появляться и за пределами центральной части города (были введены в эксплуатацию ТК «Виват», Гипермаркет «Столица»). К наиболее значительным объектам 2005 года можно отнести: ТЦ «Алмаз», ТЦ «Колизей», ТЦ «Сибирский», ТЦ «7 пятниц» (ул. Революции, 60/1).

Таким образом, в Перми ТЦ получили достаточно большое развитие лишь в последние два года: в 2004-2005 гг. их введено в строй порядка 8 и их число продолжает увеличиваться.

Значительное увеличение предложения в данном сегменте пермского рынка недвижимости обусловлено в первую очередь тем, что торговая недвижимость в последние три года считалась довольно привлекательным объектом для инвестиций, что связано как с большой доходностью, так и с высокой ликвидностью таких объектов.

Сейчас в Перми торговые центры довольно сильно сконцентрированы в центральной части города: около 87% существующих торговых центров расположены в центре города, в то время как в районах средней удаленности и удаленных районах расположено не более 13% торговых площадей. Аналитики КГ «ЭР-Капитал» прогнозируют в дальнейшем увеличение количества торговых центров вне центральных районов города, что вызвано не только постепенным насыщением рынка, но и ограниченностью земельных участков для строительства масштабных объектов в центре города.

Традиционно самыми лакомыми торговыми местами в Перми являются так называемые "торговые коридоры" - удобная транспортная доступность, наличие различных достопримечательностей, развитая инфраструктура вкупе с большим количеством мест для отдыха и культурного досуга обеспечивают большой приток людей. В Перми в настоящее время специалисты выделяют три основных "торговых коридора", к которым относятся:— ул. Ленина, Комсомольский проспект, ул. Сибирская.

По сравнению с ситуацией осени 2004 года, территориальное распределение выставляемых на продажу торговых объектов несколько изменилось. - Если в прошлом году в Ленинском районе магазины продавались практически в два раза реже, чем в Мотовилихинском и Свердловском районах, которые удерживали пальму первенства по количеству продаваемых торговых объектов, то в настоящее время Ленинский район (в котором сосредоточено более 15 % всего предложения рынка) обогнал по объему предложения Мотовилихинский район и вплотную приблизился к лидеру – Свердловскому району.

Кроме того, значительный прирост предложения наблюдается в Дзержинском и Индустриальном районах (в прошлом году доля которых в структуре была совсем незначительна).

Общий объем нового строительства крупных торговых объектов за период 2004–2005 гг. в Перми составил около 150 тыс. кв.м. Однако, несмотря на рост количества новых объектов, предложение на рынке по-прежнему остается ограниченным, уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах составляет в среднем не более 3-5 %. В то же время отмечается увеличение уровня свободных помещений в торговых центрах, не обладающих продуманной концепцией. Ограничено предложение и по основным торговым коридорам города. При этом уровень вакантных торговых площадей, расположенных в основных торговых коридорах, плавно увеличивается (до 30 % в отдельных объектах). Данный процесс коснулся прежде всего некрупных магазинов и торговых центров среднего размера (менее 5 тыс. кв.м.), востребованность которых с введением в эксплуатацию современных торговых комплексов значительно снизилась.

Торговые центры являются своего рода конкурентами отдельно стоящим магазинам. Плюсов у решения вести бизнес в торговом центре довольно много: развитая инфраструктура (включая сложный для создания обычному магазину паркинг); устойчивый людской поток, обеспеченный профессиональным позиционированием объекта и рекламой; отсутствие административных проблем (вопросы с ремонтом, коммуникациями и обслуживанием помещений решаются централизованно). Кроме того, именно в торговых центрах бизнес возможно развернуть крайне быстро. Из минусов торговых центров можно отметить высокие арендные ставки (по сравнению со средними показателями того же района) и возможность конкуренции между отделами внутри центра.

Появление современных торговых центров выявило другую проблему торговли в Перми — отсутствие необходимого количества местных арендаторов, которые были бы готовы работать на площадях более 100 кв.м. Поэтому многие объекты изначально предполагались под иногородних (в первую очередь столичных) операторов. Небывало высокие цены на аренду торговых площадей, сравнимые по своему уровню с московскими, — это одна из причин того, почему многие известные компании не разместили свои магазины в Перми. Основной причиной высоких цен традиционно является дефицит торговой недвижимости, характерный для всех крупных городов. К тому же конкуренция между сетями в борьбе за свободные помещения долгие годы разогревала рынок торговой недвижимости.

В целом же спрос на торговые помещения продолжает оставаться достаточно высоким и сегодня. Данная ситуация обусловлена тем, что на пермский рынок выходят новые торговые операторы, продолжается развитие существующих торговых сетей. О своих намерениях выйти на пермский рынок уже заявили компании "Патэрсон", "ИКЕА", "Сash and carry".

Таким образом, активное строительство современных торговых площадей позволило не только поднять торговлю города на новый уровень, но и снизить завышенные арендные ставки на торговую недвижимость.

Под воздействием активного спроса заметного колебания цены продажи на объекты торгового назначения в целом по рынку в 2005 г. не произошло. По данным Аналитического центра КГ «ЭР-Капитал», в лучших торговых коридорах средняя цена предложения на конец 2005 года составила, 63 тыс. руб. за кв. метр. При этом почти половина выставляемых на продажу объектов предлагается по цене от 20,0 до 30,0 тыс. руб. за кв.м. Данное обстоятельство обусловлено тем, что под воздействием высокого спроса наблюдается вымывание торговых площадей в лучших торговых коридорах и в современных торговых комплексах, а на продажу предлагаются в основном низкокачественные объекты и объекты в районах средней удаленности (собственники неликвидных объектов начинают избавляться от подобных объектов в силу ожидания перенасыщения рынка).

Распределение предложения объектов торгового назначения
по цене предложения объекта
(по состоянию на ноябрь 2005 г.)

Определяющим фактором при определении цены продажи объекта является его местоположение (качественные характеристики объекта являются второстепенными): в зависимости от района расположения цена предложения торговых помещений варьируется от 10,0 тыс. руб. до 80,0 тыс. руб.

Пределы цены предложения и структура предложения объектов
торгового назначения по категории удаленности от центра
(по состоянию на ноябрь 2005 г.)

В ближайшее время сектор торговой недвижимости продолжит расти: основными движущими факторами будут растущий спрос (из-за роста доходов населения) и неосвоенность некоторых территорий.

Подводя итог всего вышесказанного, аналитики отмечают, что введение в 2004-2005 гг. новых торговых площадей в целом оказало только положительное влияние на пермский рынок коммерческой недвижимости:

По мнению специалистов Аналитического центра КГ «ЭР-Капитал», в ближайшие 2-3 года следует ожидать появления в отдаленных районах города рядом с густонаселенными районами многофункционального комплекса нового формата (примером может служить столичная «Мега»), который будет сочетать в себе крупный торговый центр, развлекательный центр, рестораны и бары, мультиплекс, гостиницу и др. опции. Опыт крупных российских городов показывает, что после некоторого насыщения рынка торговыми комплексами в центральной части города интерес девелоперов переключается на более масштабные проекты (более 100 тыс. кв.м.) на окраине города либо за его пределами.

Спрос на реализацию подобных проектов строительства торговых центров на окраине или за городом объясняется возможностью привлечь больший поток покупателей, возможностью строить там более масштабные, чем в центре города, проекты, а также тем, что за пределами города, как правило, проще и дешевле получить земельный участок для застройки. Привлекательность проекта обусловлена еще и возможностью организации большого количества парковочных мест, что зачастую проблематично в городе. При этом, несмотря на некоторую удаленность объекта, интерес со стороны потребителей гарантирует широкий спектр предлагаемых товаров и услуг в этих центрах.

По мнению аналитиков КГ «ЭР-Капитал» основными тенденциями 2006 года на пермском рынке торговой недвижимости можно назвать следующие:

Усиление конкуренции между торговыми сетями (более качественное управление, продуктовая дифференциация, повышение качества площадей).

Рынок торговых объектов пока еще далек от насыщения: об этом можно судить как по заявленным планам развития крупных сетевых операторов, так и по количеству посетителей в действующих центрах.

Экспансия иногородних торговых сетей в Пермскую область, а также территориальное расширение по отдаленным районам (в т.ч. и спальным районам) областного центра.

Арендные ставки в спальных районах, торговых сетях и гипермаркетах останутся стабильными.

Стоимость торговых помещений в центральных районах и в лучших торговых коридорах будут плавно расти – среднегодовые показатели роста не превысят 15 %.

Краткая информация о крупных торговых центрах г. Перми