Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Стройка. Учет, налоги, договоры

Рассылка закрыта

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июнь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
АГ "Капитал"

Статистика

10 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Стройка. Учет, налоги, договоры. Выпуск №12


12. Организация бухгалтерского учета расходов по инвестиционным договорам (договорам долевого участия)

Все расходы, которые осуществляет застройщик по инвестиционным договорам (договорам долевого участия) распределяются на 2 источника финансирования:

1)      расходы, подлежащие покрытию за счет средств инвесторов (дольщиков)
2)      расходы, подлежащие покрытию за счет собственных средств застройщика.

По договорам долевого участия, статьей 18 Закона № 214 устанавливается закрытый перечень расходов, которые подлежат покрытию за счет средств дольщиков. Соответственно, все иные расходы Застройщика, связанные со строительством, не поименованные в ст. 18 Закона 214-ФЗ, подлежат покрытию за счет средств Застройщика. К собственным средствам Застройщик можно отнести:

  • вознаграждение, определенное в договоре долевого участия;
  • вознаграждение, полученное от разницы между затратами на строительство и полученными средствами дольщиков;
  • за счет собственных средств.

В настоящее время все чаще стал возникать вопрос о том на каком счете в бухгалтерском учете застройщикам, осуществляющим строительство жилых домов по договорам долевого участия,  вести учет затрат – на счете 20, либо на счете 08? На наш взгляд, на законодательном уровне данный вопрос не решен однозначно.

С одной стороны, деятельность организации (как застройщика) попадает под действие «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (утв. письмом Минфина РФ от 30.12.1993 N 160) и организации-застройщики попадают под определение «застройщика», данное в Положении №160.

Кроме того, в пункте 2.3  данного положения указано, что бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете "Капитальные вложения".

Таким образом, данное положение определяет, что затраты производимые заказчиком-застройщиком, независимо от источника финансирования должны отражаться на счете 08 «Капитальные вложения».

Аналогичного мнения придерживалось Министерство Финансов (письмо от  18 мая 2006 г. N 07-05-03/02, от 9 октября 2006 г. N 07-05-06/245). Какие-либо новые разъяснения министерства финансов по данному вопросу нам неизвестны.  

С другой стороны, Согласно п.1.2. Положения №160 под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи, за исключением долгосрочных финансовых вложений в государственные ценные бумаги, ценные бумаги и уставные капиталы других предприятий.

В соответствии с Планом счетов, утв. Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, земельных участков и объектов природопользования, нематериальных активов». Объект недвижимости у застройщика никоим образом не может быть признан основным средством, поскольку не соблюдаются условия п. 4 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н. В основной своей части он изначально предназначен для продажи, то есть является оборотным активом. Затраты на его строительство, следовательно, нужно признать как в бухучете, так и для целей налогообложения прибыли, расходами по текущей деятельности организации - производству продукции либо выполнению работ.

Таким образом, затраты на возведение объектов капитальных вложений, предназначенные для продажи, построенные с привлечением средств дольщиков, могут отражаться с использованием счета 20 «Основное производство».

На наш взгляд, из указанных нормативных документов, наиболее логично учитывать затраты застройщика на счете 20 с разделением на источники финансирования, а вот для инвестора эти затраты уже будут капитальными вложениями и должны учитываться на счете 08. Новая квалификация инвестиционных договоров, озвученная в Постановлении Президиума ВАС №54, как договоров купли-продажи, лишний раз подтверждает, что целесообразней вести учет на счете 20.

Однако, на практике, пользуясь разъяснениями Минфина РФ, бОльшая часть организаций-застройщиков ведет учет затрат на строительство за счете 08. В связи с тем, что на законодательном уровне данный вопрос однозначно не решен, считаем, что Общество вправе самостоятельно установить в своей учетной политике порядок учета затрат.

В бухгалтерском учете Застройщиков, ведущих учет на счете 08 затраты будут отражаться следующим образом:

Дт 76              Кт 86 – отражены средства дольщиков, подлежащих получению (на основании договора долевого участия);

Дт 51,50         Кт 76 – получены средства дольщиков;

Дт 08              Кт  60,76… - отражены расходы застройщика, подлежащие погашению за счет средств дольщиков;

Дт 86              Кт 08 – передача объекта дольщикам (разрешение на ввод и др…)

Дт 20 (91,26)  Кт 60,76 – отражены расходы, подлежащие погашению за счет средств Застройщика;

Дт 62              Кт 90 – отражено вознаграждение Застройщика (подробно об учете вознаграждения см. раздел «Вознаграждение Застройщика. Бухгалтерский и налоговый учет»).

Дт 90              Кт 20 – списаны текущие расходы Застройщика            

Дт 90(99)        Кт 99 (90) – прибыль (убыток)

Дт 99              Кт 91

В бухгалтерском учете Застройщиков, ведущих учет на счете 20, операции по строительству будут отражаться следующим образом:

Дт 76              Кт 86 – отражены средства дольщиков, подлежащих получению (на основании договора долевого участия);

Дт 51,50         Кт 76 – получены средства дольщиков;

Дт 20 «расходы дольщиков»           Кт  60,76… - отражены расходы застройщика, подлежащие погашению за счет средств дольщиков;

Дт 20 (91,26)«расходы застройщика»         Кт 60,76,70.. - отражены расходы, подлежащие погашению за счет средств Застройщика;

Дт 86              Кт 20 «расходы дольщиков» - передача объекта дольщикам (разрешение на ввод и др…);

Дт 62              Кт 90 – отражено вознаграждение Застройщика в соответствии с договором долевого участия (подробно об учете вознаграждения см. раздел «Вознаграждение Застройщика. Бухгалтерский и налоговый учет»);

Дт 90              Кт 20 - «расходы застройщика» - списаны текущие расходы Застройщика;   

Дт 90(99)        Кт 99 (90) – прибыль (убыток);

Дт 99              Кт 91

Коллектив Аудиторской Группы "Капитал"
(автор: Олеся Смирнова)
В избранное