Москвичей испортил квартирный вопрос
2008-11-04 22:32 Дмитрий Шишкин <noreply@blogger.com>
Сказано это было еще в 30-е годы прошлого века, но остается верным до сих пор, в чем мне и пришлось недавно убедиться. Для коренного москвича понятие "много денег" означает "можно купить квартиру" (естественно, чтобы ее сразу сдать и жить на эти деньги). Также аксимой для многих является то, что "московская недвижимость может только дешеветь". Сергей Полонский - глава Mirax Group - даже сделал официальное заявление, что съест галстук, если за полтора года цены на квартиры этой компании не вырастут выростут (орфография сохранена) на 25%. Недавно он выступал на РБК - из просмотра передачи создается впечатление, что нормальная работа строителей возможна только в условиях постоянного повышения цен на недвижимость. Все, кто занимается фондовым рынком, по его мнению, уже давно в реанимации с инфарктами. Ну да ладно: он строитель и другого от него странно ожидать.

В начале этого года мне подняли цену аренды московской квартиры сразу на 40%. Поэтому я решил озаботиться покупкой собственного жилья в столице, тем более что живу здесь уже четвертый год. Наученный опытом долевого строительства, я решил купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Так как опыта работы со вторичной недвижимостью у меня не было, после нескольких попыток самостоятельного мониторинга рынка я обратился к риэлтору. Им оказалась пожилая женщина Татьяна Ивановна, работающая на рынке московской недвижимости с 1996 года. Стоимость ее услуг равнялась 3% от стоимости квартиры.

Для того, чтобы купить квартиру в Москве, необходимо отобрать и прозвонить порядка 100 предложений, посмотреть 20 и выбрать один. Начав действовать по этому правилу и просмотрев несколько квартир, я остановил выбор на квартире, находящейся на 19-ом этаже 22-этажного панельного дома. Это был дом так называемой социальной застройки, в который переселяли жильцов из сносимых пятиэтажек. Дом был построен в 2003 году, и с тех пор в квартире никто не жил, потому что у хозяев было другое жилье. Квартиру продавала риэлтор, сказавшая при телефонном звонке, что квартира является свободной. (Порядка 80% предложений на московском рынке являются так называемой "альтернативой", то есть люди хотят продать одну квартиру и купить сразу же другую, доплатив некую сумму. Деньги передаются по цепочке от одного участника сделки к другому. Просто продать одну квартиру и спокойно заниматься поиском другой никто не хочет, потому что "недвижимость постоянно дорожает". В подобных сделках может участвовать до 15-20 квартир, и проблемы с куплей-продажей одной квартирой могут разрушить всю цепочку.) Однако при подписании авансового соглашения выяснилось, что квартира является свободной только "физически и юридически", однако хозяева хотят продать эту квартиру и купить другую, доплатив часть стоимости. Обещали подобрать альтернативу за пару недель и выйти на сделку.

Квартира мне нравилась, поэтому я решил пойти на эти условия и стал ждать оговоренные три недели. Надо сказать, что московский рынок работает по правилам продавца. Одно из московских изобретений - это "договор аванса", по которому покупатель, отказавшись от сделки, теряет внесенный аванс, а продавец может в любое время отказаться от продажи, просто вернув деньги. Никто даже не хочет и говорить о договоре задатка, предусмотренный Гражданским кодексом, по которому продавец возращает внесенную сумму в двойном размере.

Через три недели все было готово для совершения сделки и мы отправились на встречу, чтобы урегулировать все технические детали. На месте мы обнаружили несколько теток-риэлторов, обсуждающих механизм обмена деньгами и квартирами. Оказалось, что в сделке учавствует пять квартир. Но самое неприятное оказалось, что необходимо ждать еще три недели, потому хозяин одной из квартир цепочки уезжает в зарубежную командировку. Татьяна Ивановна сказала, что лучше все-таки подождать, потому что "кольцо [квартир] уже замкнулось". Скрипя сердце я продлил соглашение и стал опять ждать.

Прошло еще три недели. Уехавший продавец должен был прилететь во вторник, поэтому днем сделки была назначена среда. Однако в понедельник выяснилось, что он задерживается до четверга, поэтому сделка сдвигается на понедельник следующей недели. В пятницу выяснилось, что этот человек "очень занятой" (работает топ-менеджером в банке) и может прийти на сделку только через неделю в четверг. Точное время сделки, по словам его риэлтора, он обещал сказать в понедельник утром. Мои подозрения, что нам морочат голову, стали усиливаться. Все выходные Татьяна Ивановна пыталась, переступив через кодекс чести риэлтора, выйти на этого человека и поговорить с ним напрямую. В понедельник выяснилось, что по его квартире потеряны какие-то документы и сделка не может состояться в оговоренный срок.

После полутора месяцев ожидания было решено забрать аванс и искать следующий вариант. После просмотра еще десятка квартир я выбрал квартиру в новом доме серии П-44Т, которые мне тогда почему-то очень нравились. Квартиру продавала молодая пара. Пять лет назад бабушка продала квартиру внучке с условием пожизненного проживания. После смерти бабушки молодая семья решила поправить жилищные условия и купить квартиру поближе к родителям. Риэлтор-продавец сказала, что сначала это была альтернатива, но буквально "вчера они подобрали вариант" и квартира продается как "свободная". При подписании аванса она заявила, что это будет все-таки альтернативная сделка, но нам волноваться не о чем, потому что другой вариант найден и это свободная продажа, то есть в сделке будут участвовать только две квартиры. Схема сделки предполагала, что я покупаю квартиру, передаю деньги молодой паре, они добавляют свои деньги и покупают себе другую квартиру у конечного продавца.

Договор аванса был подписан на неделю при условии, что в сделке участвуют только две квартиры и нам предъявят подписанный договор аванса по другой квартире. При внесении последнего пункта риэлтор-продавец стала заметно нервничать. Оказалось, что совсем не зря. В день сделки на встречу пришел 70-летний дед - именно у него собиралась купить свою квартиру молодая пара. С собою он привел зятя, который с порога заявил, что "я юрист", и будет представлять интересы деда.

По Гражданскому кодексу переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется с момента государственной регистрации сделки. На сегодняшний день срок регистрации сделок в Москве составляет 30 дней с момента подписания договора купли-продажи и нет каких-либо возможностей его сократить. Поэтому на это время наличные деньги, предназначенные для покупки, закладываются в банковскую ячейку. В договоре аренды ячейки прописывается, что продавец может забрать деньги только предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. Если же сделка по каким-либо причинам не региструется, то деньги остаются у покупателя.

Москвичей испортил квартирный вопрос
2008-11-04 22:32 Дмитрий Шишкин <noreply@blogger.com>
Сказано это было еще в 30-е годы прошлого века, но остается верным до сих пор, в чем мне и пришлось недавно убедиться. Для коренного москвича понятие "много денег" означает "можно купить квартиру" (естественно, чтобы ее сразу сдать и жить на эти деньги). Также аксимой для многих является то, что "московская недвижимость может только дешеветь". Сергей Полонский - глава Mirax Group - даже сделал официальное заявление, что съест галстук, если за полтора года цены на квартиры этой компании не вырастут выростут (орфография сохранена) на 25%. Недавно он выступал на РБК - из просмотра передачи создается впечатление, что нормальная работа строителей возможна только в условиях постоянного повышения цен на недвижимость. Все, кто занимается фондовым рынком, по его мнению, уже давно в реанимации с инфарктами. Ну да ладно: он строитель и другого от него странно ожидать.

В начале этого года мне подняли цену аренды московской квартиры сразу на 40%. Поэтому я решил озаботиться покупкой собственного жилья в столице, тем более что живу здесь уже четвертый год. Наученный опытом долевого строительства, я решил купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Так как опыта работы со вторичной недвижимостью у меня не было, после нескольких попыток самостоятельного мониторинга рынка я обратился к риэлтору. Им оказалась пожилая женщина Татьяна Ивановна, работающая на рынке московской недвижимости с 1996 года. Стоимость ее услуг равнялась 3% от стоимости квартиры.

Для того, чтобы купить квартиру в Москве, необходимо отобрать и прозвонить порядка 100 предложений, посмотреть 20 и выбрать один. Начав действовать по этому правилу и просмотрев несколько квартир, я остановил выбор на квартире, находящейся на 19-ом этаже 22-этажного панельного дома. Это был дом так называемой социальной застройки, в который переселяли жильцов из сносимых пятиэтажек. Дом был построен в 2003 году, и с тех пор в квартире никто не жил, потому что у хозяев было другое жилье. Квартиру продавала риэлтор, сказавшая при телефонном звонке, что квартира является свободной. (Порядка 80% предложений на московском рынке являются так называемой "альтернативой", то есть люди хотят продать одну квартиру и купить сразу же другую, доплатив некую сумму. Деньги передаются по цепочке от одного участника сделки к другому. Просто продать одну квартиру и спокойно заниматься поиском другой никто не хочет, потому что "недвижимость постоянно дорожает". В подобных сделках может участвовать до 15-20 квартир, и проблемы с куплей-продажей одной квартирой могут разрушить всю цепочку.) Однако при подписании авансового соглашения выяснилось, что квартира является свободной только "физически и юридически", однако хозяева хотят продать эту квартиру и купить другую, доплатив часть стоимости. Обещали подобрать альтернативу за пару недель и выйти на сделку.

Квартира мне нравилась, поэтому я решил пойти на эти условия и стал ждать оговоренные три недели. Надо сказать, что московский рынок работает по правилам продавца. Одно из московских изобретений - это "договор аванса", по которому покупатель, отказавшись от сделки, теряет внесенный аванс, а продавец может в любое время отказаться от продажи, просто вернув деньги. Никто даже не хочет и говорить о договоре задатка, предусмотренный Гражданским кодексом, по которому продавец возращает внесенную сумму в двойном размере.

Через три недели все было готово для совершения сделки и мы отправились на встречу, чтобы урегулировать все технические детали. На месте мы обнаружили несколько теток-риэлторов, обсуждающих механизм обмена деньгами и квартирами. Оказалось, что в сделке учавствует пять квартир. Но самое неприятное оказалось, что необходимо ждать еще три недели, потому хозяин одной из квартир цепочки уезжает в зарубежную командировку. Татьяна Ивановна сказала, что лучше все-таки подождать, потому что "кольцо [квартир] уже замкнулось". Скрипя сердце я продлил соглашение и стал опять ждать.

Прошло еще три недели. Уехавший продавец должен был прилететь во вторник, поэтому днем сделки была назначена среда. Однако в понедельник выяснилось, что он задерживается до четверга, поэтому сделка сдвигается на понедельник следующей недели. В пятницу выяснилось, что этот человек "очень занятой" (работает топ-менеджером в банке) и может прийти на сделку только через неделю в четверг. Точное время сделки, по словам его риэлтора, он обещал сказать в понедельник утром. Мои подозрения, что нам морочат голову, стали усиливаться. Все выходные Татьяна Ивановна пыталась, переступив через кодекс чести риэлтора, выйти на этого человека и поговорить с ним напрямую. В понедельник выяснилось, что по его квартире потеряны какие-то документы и сделка не может состояться в оговоренный срок.

После полутора месяцев ожидания было решено забрать аванс и искать следующий вариант. После просмотра еще десятка квартир я выбрал квартиру в новом доме серии П-44Т, которые мне тогда почему-то очень нравились. Квартиру продавала молодая пара. Пять лет назад бабушка продала квартиру внучке с условием пожизненного проживания. После смерти бабушки молодая семья решила поправить жилищные условия и купить квартиру поближе к родителям. Риэлтор-продавец сказала, что сначала это была альтернатива, но буквально "вчера они подобрали вариант" и квартира продается как "свободная". При подписании аванса она заявила, что это будет все-таки альтернативная сделка, но нам волноваться не о чем, потому что другой вариант найден и это свободная продажа, то есть в сделке будут участвовать только две квартиры. Схема сделки предполагала, что я покупаю квартиру, передаю деньги молодой паре, они добавляют свои деньги и покупают себе другую квартиру у конечного продавца.

Договор аванса был подписан на неделю при условии, что в сделке участвуют только две квартиры и нам предъявят подписанный договор аванса по другой квартире. При внесении последнего пункта риэлтор-продавец стала заметно нервничать. Оказалось, что совсем не зря. В день сделки на встречу пришел 70-летний дед - именно у него собиралась купить свою квартиру молодая пара. С собою он привел зятя, который с порога заявил, что "я юрист", и будет представлять интересы деда.

По Гражданскому кодексу переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется с момента государственной регистрации сделки. На сегодняшний день срок регистрации сделок в Москве составляет 30 дней с момента подписания договора купли-продажи и нет каких-либо возможностей его сократить. Поэтому на это время наличные деньги, предназначенные для покупки, закладываются в банковскую ячейку. В договоре аренды ячейки прописывается, что продавец может забрать деньги только предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. Если же сделка по каким-либо причинам не региструется, то деньги остаются у покупателя.