Путь украинского инвестора

№ 80  от  10.05.09.

Для 400  подписчиков.

С вами – Ждан Сергей.

СЕМЕЙНЫЙ КАПИТАЛ-3.

Интуитивно, многие понимают, что недвижимость – это реальный актив, но при этом продолжают почему-то вкладывать деньги в пассивы.

РЕМОНТ.

Красиво жить не запретишь, поэтому все больше людей направляют немалые деньги в строительство и обустройство собственного жилья. С точки зрения экономики страны, это неплохо: развивается производство и торговля строительными материалами, создаются новые рабочие места, возникают целые индустрии интерьерного и ландшафтного дизайна, создания новых типов мебели и отделочных материалов. То есть, деньги не залеживаются в домашних копилках, а работают. Печально, правда, что существенная часть этих денег уходит за границу в обмен на импортные товары, но этот минус перекрывается другими плюсами. Зато, с точки зрения экономики семьи, картина не столь радужная; свои деньги семья замораживает в вещах, которые, мгновенно переходя в разряд  б/у (бывших в употреблении), стремительно теряют свою ценность. Плюс изменчивость моды, разнообразие вкусов, повреждения и износ при эксплуатации, и в результате квартира с ремонтом никогда не дорожает на стоимость ремонта, не говоря уж о потраченных нервах и сопутствующих хлопотах. Так что, ремонт собственной квартиры, это не вложение денег, а их расходование.

Кажется, мы повторяем ошибку Эллочки Щукиной (Людоедки) из бессмертных «12 стульев», ввязавшейся в бесперспективное соревнование с дочкой американского миллионера Вандербильда.  Только мы соревнуемся с богачами «местного разлива». Они – мраморные колонны, мы – пенопластовые; они – дубовый паркет, мы – искусственный ламинат; они – мебель из дерева, мы – из плиты МДФ «под дерево»; они – английские камины, мы – электрические имитаторы. И так далее. Главный лозунг: «Чтоб не хуже, чем у людей». Причин такого положения, -  две: завистливое подражательство и финансовая неграмотность. Если уж подражать, то – причине, а не следствию. Богатые люди создали (купили, украли, отобрали, заработали) активы, прибыль от которых вкладывают в свое жилье, а мы вкладываем в него свою зарплату, не имея активов вовсе. А ведь активами богатство семьи и измеряется.

АКТИВ – ПАССИВ.

Сначала мы должны купить актив. Если денег не достает, их надо взять   взаймы у банка. И даже, если денег достаточно, их все равно надо взять взаймы у банка. Почему такой долг, в отличие, например, от кредитов на ремонт, считается хорошим, я уже писал неоднократно, а сейчас скажу коротко.  Потому что его должна оплачивать аренда купленной недвижимости. Для торговых и офисных помещений это возможно, для жилых, вряд ли. Считать надо в каждом конкретном случае отдельно.   Сегодня банки почти не кредитуют, но «почти» не означает «нет», а цены на  недвижимость продолжают падать. Надо писать бизнес-план, убеждать банк в его выполнимости и искать подходящий объект. В этом деле, банк вполне может быть нашим союзником; ему тоже надо куда-то пристроить свои деньги. Но себя придется показать во всей красе. Если она есть. Если нет, надо учиться; это дело – наживное. Можно поискать и других, небанковских инвесторов, но и их наша «краса», то есть, знания, энергия и способности, будет интересовать в первую очередь.

И вот когда актив станет приносить пассивный доход, можно подумать о покупке и благоустройстве пассива, да и то не сразу. Кто хочет жить лучше других, должен некоторое время отсутствие комфорта перетерпеть; для кого главное, - быть «не хуже других» или «как все», все время будет оставаться в роли догоняющего собственную тень.

НАДЕЖНОСТЬ.

Недвижимость – это реальный материальный актив. Его можно увидеть, потрогать, сфотографировать и показать всем остальным. А также – продать, сдать в аренду, заложить в банк, подарить и завещать наследникам. Продавать подобный актив рекомендуется только с целью покупки на вырученные деньги еще большего или еще лучшего актива. Сдать в аренду его можно всегда; цена может расти или падать, а спрос будет. Получить кредит в банке легче всего именно под залог недвижимости, а банкиры кое-что понимают в надежности активов. Это надо использовать обязательно. Или покупаем недвижимость в кредит, что предпочтительнее (ставки ниже), или кредит берем уже после покупки, и направляем его на покупку следующего объекта.

Подарить можно, но для целей создания капитала, разумнее заблокировать дарение наследниками. Сделать это можно в завещании. Там же можно запретить продажу, определить уровень арендной платы и порядок ее использования, указать как часто и на какую сумму должен проводиться ремонт, в какой компании страховаться и так далее.

Без страховки тоже не обойтись. Она защитит от тех немногочисленных и маловероятных рисков, которые все-таки есть: пожар, взрыв, затопление, падение летательных аппаратов и тому подобное. Маловероятные риски и стоят недорого. Разумно обязать сделать это арендаторов, тогда к нашей собственности они будут относиться более рачительно.

ДОХОДНОСТЬ.

Она может быть разной, в зависимости от рыночной ситуации, но она будет всегда. Сделав необходимые ремонт, перепланировку, оборудовав помещения полезными техническими приспособлениями и мебелью, доходность можно повысить. Тут необходимо планирование и расчет, все вложения должны окупаться. А самое приятное то, что доходность может быть постоянной и непрерывной. Наверное, стоит сказать пару слов о налогах. Подоходный налог в некоторых случаях можно и не платить. Это если об аренде никто не знает. Но нервы и спокойствие дороже. Опять же, если вдруг с арендаторами возникнут судебные разбирательства, то они получат дополнительный аргумент для суда и дополнительный рычаг давления на нас. Можно зарегистрироваться частным предпринимателем и платить ежемесячные 200 гривен единого налога. Он будет оправдан в случае, если взимаемая нами арендная плата превысит 1 350 гривен в месяц. Много ли это? Нет, конечно. Неужели мы затеяли весь этот разговор о семейном капитале ради получения пары тысяч в месяц? Наш пассивный ежемесячный доход должен составлять никак не меньше 10 000 гривен, хотя начинать нам, возможно, придется и с меньшей суммы. Кроме налогов, наши доходы будут уменьшать коммунальные платежи и расходы на ремонт. За електроэнергию, по установившейся традиции, платят сами арендаторы. А все потому, что есть счетчик. Следовательно, надо установить счетчики на газ и воду, за которые и заплатит тот, кто ими пользуется. Отопление и квартплата остаются за нами. Поскольку вся коммуналка имеет тенденцию дорожать, надо или учесть это в арендной плате, или переложить на арендаторов все коммунальные платежи полностью.

ЛИКВИДНОСТЬ.

Очень хорошо, что слишком быстро недвижимость не продается. Меньше будет соблазнов использовать ее не по назначению. Продажа с целью новой покупки может быть спланирована заранее, а другие нам и не нужны.

УГРОЗЫ.

Они есть. Потому, что пресловутый жилищный вопрос портил, портит и всегда будет портить нас всех. Это создатель семейного капитала может быть более или менее спокоен за его цельность, а о его наследниках так уже не скажешь. Семейные скандалы, разводы, суды, дележка имущества, – не такая уж редкость. Придется принимать юридические меры к тому, чтобы все члены семьи имели права владеть и пользоваться, но никто не имел исключительного права распоряжаться. Я не юрист, и тонкостей этого дела никому не открою; но думаю, что постараться максимально учесть все риски, можно.

На Западе распространены специальные трасты, в которые семья может переместить все свои активы, доверив управление ими специалистам. На трастовое имущество нельзя наложить арест, продать за долги и отобрать по суду. В наших условиях чем-то подобным может стать ООО (общество с ограниченной ответственностью) или ЧП (частное предприятие). Кстати, это – те схемы, которые дают преимущества богатым и перераспределяют финансовые ресурсы страны в их пользу. Наемный работник из заработанной зарплаты сначала платит налоги, а оставшуюся сумму пускает на потребление; владелец же юридического лица из заработанного дохода сначала вычитает все затраты, а из того, что останется (если останется) платит налоги. Правда, наша налоговая система не дает слишком уж разбежаться в этом направлении, но в будущем подобное положение все равно будет меняться.

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ.

В следующем номере «Горожанина» мы перейдем к совсем другому типу актива, - НПФ (негосударственному пенсионному фонду) и рассмотрим совсем другой способ создания капитала семьи. Потом будут бизнес и накопительное страхование жизни, а потом я приглашаю тех, кто захочет пообщаться на эту тему с большим практическим уклоном в Севастополь. Три дня (22, 23 и 24 мая) мы посвятим как отдыху на море и экскурсиям по местным достопримечательностям, так и семинарским занятиям о способах создания  капитала семьи. Помогут нам в этом наши крымские друзья и коллеги. По моим предварительным расчетам, все получается достаточно качественно и недорого. Звоните, договоримся.

Руководитель «Центра Финансового Здоровья» Ждан Сергей.

797-17-30, uainvestor.ucoz.ru

ЧЕЛОВЕК И ВСЕЛЕННАЯ.

        Бог – это Вселенная, мировой разум. Человек создан по образу и подобию. Изучая человека, можем приближаться к пониманию Вселенной.

        Человек, это – сложный, но единый организм, состоящий из массы клеток. У каждой клетки – своя роль и предназначение, но при этом есть общая задача всего организма, которой надо соответствовать и не противоречить. Если некая клетка, набравшись разума (эволюция, все-таки), станет делать то, что ей вздумается, может не поздоровиться всему организму. Такие действия пресекаются самым жестким образом; тут на страже стоят силы иммунитета. Раковая клетка безжалостно уничтожается. Понимает ли она при этом, что происходит? Мы не знаем. Может быть, она, как и мы, порой, удивляется, за что на ее голову свалилось столько неприятностей. А причина – в нарушении закона, который до конца мы не понимаем.

        Мировой разум (организм) сам по себе – умный, а отдельная клетка (человек) намного глупее. Как ей (ему) объяснить правила поведения? Да, никак; незачем объяснять; клеток много, их можно уничтожать и создавать бесконечно долго (механизм запущен и работает безупречно), и жизнь от этого не остановится. Но, тем не менее, находятся какие-то дружественные силы, которые пытаются втолковать неразумным клеткам (людям) правила выживания в этом мире. Что-то втолковывать дуракам. – только время терять, но эти силы добры и терпеливы; они создают книги, своды правил и  законов, которые объясняют правила поведения и следствия невыполнения этих правил, на понятном языке. На каком языке говорят клетки, мы не знаем, а с людьми эти силы говорят на языках религий, эзотерических учений и тому подобное. Основа у всех этих учений одна, а подходы немного разнятся, да и время все меняет быстрее, чем нам хотелось бы. Тысяча лет в масштабах Вселенной – миг, поэтому нечего удивляться нынешнему непониманию, например, Библии. У нас сменились десятки поколений, а в масштабе создателей Библии прошло пару минут.

        Знает ли отдельная клетка задачу всего организма? Понятия не имеет. Более или менее, она может представлять только свою задачу, да и то, необязательно. Живет себе своей рутинной жизнью; чем-то питается, что-то производит; какие-то молекулы поглощает, какие-то пропускает мимо. Размножается, отдыхает, какие-то эмоции испытывает, знания накапливает, изобретает чего-то, дружит или конфликтует с соседями. Жизнь ее, по нашим меркам, коротка, но темп намного выше нашего; так что успевает она сделать немало. Знает она о существовании каких-то дальних неведомых миров, где может быть, тоже живут другие клетки; иногда в ее мир сваливаются обломки непонятного происхождения и останки чего-то живого; иногда в ее мире бывают голод, холод, или массовое отравление, или неизвестные дотоле болезни. Потом она стареет и умирает, но некоторые из ее соседей умирают молодыми, иногда – по неизвестной причине. Есть ли у клетки душа? А почему бы и нет, ведь все во Вселенной (в организме) едино. Просто единство это бывает на разных уровнях.

УРОВНИ.

Мы знаем, что наш мир материальный, а если вернее, то – энергетический; материя – просто одна их форм существования энергии. Он многоликий и состоит из самых разных образований и сущностей: человек, животное, дерево, минерал, молекула, атом, электрон… . Представим весь этот мир в виде огромного многоэтажного здания. Чем сложнее элемент здания, тем больше у него этажей; человек, например, это - 700-этажная высотка, а корова – простая 50-этажка, а у микроба всего лишь 7 этажей, а у дерева – 4, а у камня – 2. Все это условно, конечно. Первый уровень (первичная энергия или любовь в чистом виде), это – фундамент, на первом уровне мы все едины; на втором уровне нас уже меньше, на третьем еще меньше, и так далее. В целом, здание может иметь форму пирамиды; чем более организована материя (энергия), тем ее количество меньше. Если человек, самое сложное, как мы надеемся, образование, так непрост, то можно себе представить, насколько непостижима вся Вселенная. Впрочем, для нас важнее то, что на определенном уровне, она едина. Это означает отсутствие между нами противоречий, а также вред и опасность таких противоречий, если они все-таки возникают. Главный закон существования Вселенной и должен быть направлен на поддержание ее устойчивости, то есть, на устранение любых противоречий между ее частями. Ну, это я громко сказал; противоречия неизбежны, потому что идет развитие, потому что течет время, потому что новое приходит на смену старому. Но все эти противоречия – внешние и не должны опускаться ниже определенного уровня, иначе создается угроза всему зданию. И вот, чтобы понять другого человека, или животное, или дерево, или камень, надо опуститься (в своем подсознании) до того уровня, где мы с ним едины, и сказать: «мы с тобой одной крови, ты и я». Чтобы устранить любые противоречия и достичь счастья, надо опуститься на самый нижний уровень (фундамент), где едино все. Это – любовь. В любви сходятся все противоположности, и даже концы одной палки; она и состоит из противоположностей: радости и боли, счастья и страдания. Почему, кстати? Потому, что в любой радости уже заложена боль ее потери, любая радость конечна, и мы это знаем с самого начала. Все проходит, как это ни печально.

ПОВЕДЕНИЕ.

        Ну, и как надо себя вести, чтобы выжить, чтобы жить вечно, чтобы всегда получать желаемое? Например, выполнять десять библейских заповедей, с которыми перекликаются и другие учения. Первое и главное: возлюби Бога, то есть, - ту первооснову, из которой все мы произошли, подчини ему все свои интересы, принимай, как есть, не противоречь, не отвергай, и ты никогда не станешь раковой клеткой и не будешь уничтожен. Если бы человека (клетку) после каждого проступка били по голове палкой, они бы все очень быстро поняли и нарушать перестали бы. Но жизнь устроена сложнее; по-видимому, Создатель, любя свои творения, раз за разом дает нам шансы и возможности исправиться и свое поведение изменить. А вот этого мы уже и не понимаем, принимаем за слабость и «садимся на голову». Нам намекают, посылают сигналы, дают мелкие неприятности, шлепают по заднице и щелкают по носу. Но нам «хоть кол на голове теши», такие мы тугодумы; ну, и в своих чувствах уж очень упрямимся. Поэтому, как говорил, Жванецкий, что с нами ни делай, упорно ползем на кладбище.

РАЗУМ И ТЕЛО.

Он, конечно, тоже портит картину. Разум – это воплощение духа святого; это – движение (разрушение и созидание), знания, красота, воля, духовность, сила, принципы, мужское начало. Тело – это энергия, материя, стабильность; это – чувства, эмоции, женское начало. Душа – это любовь; это – основа, первопричина времени, пространства и энергии.

         Хотя разум, душа и тело складываются в одно единое целое, между ними есть противоречия. Разум постоянно «воюет» с душой, навязывая телу свою волю. Но разум без любви, это – дьявол; если тело не объединяет в себе разум с душой, то оно начинает «рваться на части» и склоняться то в одну, то в другую сторону. Отсюда возникают понятия добра и зла. То есть, в любви добро и зло объединяются, а вне ее, становятся противоположностями. Так что, дьявол – это не зло в чистом виде, а разделение чего бы то ни было на добро и зло. А все эти легенды и притчи о восставшем ангеле, аде и рае придуманы для лучшего понимания людьми; простого пояснения для тех, не столь умных древних поколений.

        Разум действует по принципу «разделяй и властвуй», для чего сталкивает лбами всех и все, что можно столкнуть. С одной стороны, это двигает прогресс, а с другой, - несет несчастья и смерть людям, не давая им до конца выполнить свою задачу, и заставляя снова и снова повторять все тот же порочный круг ошибок. Правда, каждый раз, - на более высоком уровне (витке) спирали.

        Женское начало со своими чувствами, визгами и эмоциями, вносит свою долю в общий хаос и беспорядок. Разум они водят за нос, с добром и злом играют в догонялки; ну, вы сами знаете, чего могут натворить женщины, пока разум в отключке. Опять же, тело очень материально; любит комфорт и деньги. А что делать? До высших удовольствий (нирван там всяких) ему – как до Луны пешком, а доброе слово (положительные эмоции) и кошке приятно.

        Беда в том, что у нас нет культа любви. Культ силы есть, культ чувств есть; за оба мы готовы драться руками и ногами, а вот с любовью проблемы. Наш манифест любви № 1 – это пантомима  «Лицедеев» «Аси-сяй» ( с надувными телефонами). Звучит так: ЛЮ-БО-ОВ???!!!

Наш манифест любви № 2 – это слова Нади из фильма «Любовь и голуби». Звучит похоже: КАКА ТАКА ЛЮБОВ?

ЛЮБОВЬ.

        Почему так? Потому что любовь требует огромных душевных сил и огромной же энергии, а с этим у многих из нас проблемы. О том, что любовь приносит радость, мы часто знаем лишь понаслышке (из книг и кино), а то, что она источник мук, - каждый не раз убеждался воочию. И вот мы начинаем избегать переживаний и страстей, и хотеть рассудительного покоя. «На свете счастья нет, но есть покой и воля». (А. С. Пушкин). Или наоборот, – крушить все вокруг (опять – сила), а над любовью смеяться. В любом случае, мы попадаем в объятия духа, лишенного любви. Надеюсь, помните, кто это? И тут (о, чудо!) происходит настоящий всплеск наших способностей и успехов: нас любят люди и деньги, у нас все получается, самые невероятные проекты осуществляются, самые заветные мечты сбываются. Богатства, признания, успеха и могущества мы достигаем, благодаря интенсивному расходованию самых сокровенных запасов любовной энергии. А ведь это – стратегические запасы нашего будущего, а также – будущего наших потомков. В результате (через некоторое время), они могут просто не родиться или получить неизлечимые заболевания, заболеть или умереть можем мы, не произойдет встреча с любимым человеком или случится вынужденное расставание, возможны потеря рассудка, проблемы в семье и другие несчастья. Это – короткое описание того, что в народе называют «продать душу дьяволу». Только причина и следствие в нашем понимании разорваны, и мы не выводим одно из другого.

ПОТЕРИ.

        У нас есть ДУША (любовь), ДУХ (духовные богатства) и ТЕЛО (материальные богатства). Сначала мы стремимся и привязываемся к материальному (деньги, достаток, комфорт, успех); потом мы стремимся и привязываемся к духовному (знания, воля, сила, мораль, закон, принципы, справедливость, власть), соглашаясь при этом потерять материальное.    Следующий шаг – согласие на потерю духовного ради безусловной любви. Это уже сложнее. Кому много дано, с того и спрос особый. Вот тут и задумаешься, не проще ли быть нищим духом и заботиться только о материальном? Проще, конечно; но ведь и развитие не остановить; так что «назвался груздем, - полезай в кузов».