О БОЛГАРИИ ПО-РУССКИ.

27.11.2005 г.

Форум  Архив  Законы  Услуги

Курс доллара: 1$ = 1.66270 лв.
Погода: около +10-13оС

1. Тема номера:Ответы на вопросы о недвижимости в Болгарии.
2. Новости сайта и форума.
3. Объявления. 
4. Ответы на ваши вопросы.
5. Болгарский анекдот.

Тема номера:

Ответы на вопросы о недвижимости в Болгарии.

Недвижимость в Болгарии по популярности, кажется, приближается к туризму, так как много людей, решивших приехать отдохнуть в Болгарию, заинтересованы ознакомиться и с предложениями риэлтеров. Это видно и

-         по постоянно увеличивающемуся числу сайтов в Интернете с офертами,

-         по зачастившими в разных городах Болгарии выставкам, конференциям и форумам, имеющих дело с рекламой болгарской недвижимостью,

-         это видно и по тем вопросам, которые я получаю каждый день

-         в декабре в России должен выйти первый номер известного европейского журнала “HomeOverseas” на русском языке (Журнал издается уже около 20 лет и распространялся до сих пор в 17 европейских странах, сейчас будет и русское издание).

Сегодня решил рассказать о новых тенденциях, а также ответить на многочисленные вопросы, указывая мою точку зрения. Если не согласны с ней, то жду ваших возражений или комментариев на нашем форуме.

1. Какая недвижимость наиболее перспективна для инвестиции, что выгодно сейчас покупать?

Сейчас в Болгарии строительство, которого еще не были со времен социализма. Порядка 2 млн. кв.м. находится в процессе строительства в стране. Самый большой процент - строительство на курортах (морских и высокогорных), а самый маленький интерес инвеститоров обращен к маленьким городкам. Насыщение и большая конкуренция в столице, сейчас ужа начало переориентировать инвесторов и к другим городам, таких как Велико Тырново, Плевен, Стара Загора и др. Там сейчас интерес сосредоточен в основном к небольшим зданиям с квартирами с маленькой квадратурой, но с высоким качеством строительства. Строители стараются закупить участки земли в слабо застроенных центральных районах крупных городов, но предпочитают окраины, превращая их в  в модерные районы с хорошей коммуникацией, где  жилье ищут основные покупатели. Так в Бургасе появился район Меден рудник, где цена нового строительства  между 320-350 Евро/кв.м., тогда как в центре Бургаса цена превышает 700Евро/кв.м. 30% всех сделок в Бургасе последнее время направлены на такие новые районы.
Самые низкие цены можно увидеть на этапе "идейный проект" (в Болгарии более распространено название "На зелено"), когда строитель имеет разрешение на строительство и проект, а сделки осуществляются, предоставляя инвеститору только чертежи. Так покупатель  имеет возможность выбора наиболее выгодные по характеристикам апартаменты: этаж, расположение по странам света, внутреннее расположение (иногда есть возможность внести коррекции в последнее). В дальнейшем, с началом "копки земли", стоимость будущей недвижимости начинает расти на 10% с прохождением каждого этапа. Так как конкуренция сейчас в основном почистила рынок строительства от сомнительных игроков, что снизило значительно риски, считается, что самые выгодные сделки до осуществления "первой копки".

2. Действительно ли в Болгарии начали падать цены на недвижимость?

Определенное снижение интереса к покупкам наблюдалось в течение лета: стали говорить о затишье или даже о “полном стояке” (выражение с нашего форума). Возможно, сообщения о возможном не приеме Болгарии в ЕС с 1.01.2007 година или с выбором нового правительства, оказало влияние и на рынок недвижимости. С началом осени интерес начал расти. По данным статистики, а также данным крупной фирмы “Адрес” в октябре 2005 г. число покупателей увеличилось на 35% по сравнению с августом, и на 13% выше по сравнению с октябрем 2004 г. Из-за слухов, что предстоит снижение цен, клиенты не спешат покупать объекты и часто ограничиваются только осмотрами, оставляя покупку на потом, в расчете найти еще более выгодные предложения.

Тем не менее в южных и восточных районах Софии, новое строительство предлагается по ценам равным уже построенных до 3-4 этажей, или немного выше. Строительные инвеститоры пробуют постепенно увеличивать цены, и считается, что ничто не сможет их заставить снижать цены, даже несмотря на большую конкуренцию на рынке. В первую очередь это относится к крупным строительным предпринимателям с доказанным именем и с долговременными планами на будущее.  С другой стороны, сейчас в строительстве имеется достаточно финансов, обеспечивающих начатое и новое строительство, а наблюдяемый в момента постепенный рост цен на строй-материалы и рост мин. заработной платы, также стимулируют рост стоимости строительства. Предложения участков земли постоянно уменьшается, а сообщения о начале строек в новых районах Младость и Дружба привело к увеличению цен на землю за посление месяцы на более 10%, что также скажется на рост стоимости 1 кв.м. жилья, а также и бизнес строительства. В Софии ожидается также дополнительное увеличение цен на 5-10% в конце 2005 года.

3.  Хотим приобрести квартиру в Софии. Располагаем бюджетом в 30-40 тысяч Евро. Какие предложения есть  в данном  ценовом интервале?

Данные риэлтерских фирм говорит, что самыми желанными покупками жилой площади остаются апартаменты с ценой до 40 000Евро. Предложений с такой ценой, несмотря на увеличенное строительство, остается еще не обеспеченным. В новых домах, подобные предложения покупаются в первую очередь, а оставшиеся оферты по цене более 80 000- 90 000 Евро. 2-х трех комнатные квартиры при цене до 40 000 Евро с площадью 60-75 кв.м. раскупаются в первую очередь, еще на “идейном проекте”. Сейчас в Софии, по разным данным, предлагается более 1,5 млн. Кв.м. жилищное строительство, но менее 35% из них находится в наиболее популярном интервале цен. Вероятно, несмотря на увеличение в проектах числа квартир с площадью до 70 кв.м., в ближайшее время  спрос не будет удовлетворен, и есть вероятность небольшого вклада их дефицита и на увеличение цены небольших объектов.

4. Сколько в Софии стоит 1 кв.м. и есть ли какое-то  снижение?

Так как основной интерес сосредоточен на новом строительстве, то привожу средние цены 2005 г., предлагаемые «Сдружением» фирм по недвижимости по самым популярным районам Софии (Евро/кв.м.):

Выводы можете сделать сами, но следует учитывать и ожидаемое увеличение цен с конца 2005 г. - начале 2006 г. за счет роста цен на земельные участки, подорожание строй-материалов, а также увеличение налоговой оценки недвижимости с 1 января 2006 г. Однозначно можно говорить о будущем снижении цен только на большие панельные апартаменты в отделенных районах на 2-5%, тогда как маломерные останутся в группе наибольшего спроса из-за их относительно низкой цены.

5. Имеем свободные средства для инвестирования. По различным публикациям в специализированной печати, рекламах ряда российских фирм, а также данным в Интернете, остановились на инвестиции в Болгарии. Естественно, встает вопрос о месте инвестиции, для получения оптимального дохода в случае продажи собственности в ближайшие годы. Если возможно, сообщите информацию по данному вопросу.

Интерес к недвижимости в Болгарии увеличивается во всех странах, что подтверждается потоком информации и публикациями в СМИ и спец. Изданиях. С этим спорить не возможно. Но наблюдая изменения на рынке недвижимости Болгарии, можно утверждать, что цена не является основным критерием при покупке. С инвестиционной целью покупка определяется, как и ранее , местонахождением объекта.

Человек, нуждающийся в жилье, но с ограниченным бюджетом, обратившись на любой из сайтов по недвижимости, быстро понимает, то приобрести желаемый объект в привилегированных районах ему не по карману, и обращает свой взор к районам мало-популярным, но с уже развитой инфраструктурой при приемлемых для него ценах.

В случае же, когда речь идет о перспективном инвестировании средств для получения прибыли, то местонахождение остается основным параметром. По цене люксозные кварталы в крупных городах практически сравнялись с ценами в идеальных центрах, за счет более качественного строительства, отсутствия проблем с транспортом и местами для парковки, наличие зеленых площадей около зданий и т.п. Как правило, в таких комплексах предвидено строительство супермаркетов, постоянная охрана, места для отдыха, фитнеса и др., чего отсутствует в центральных районах.

Предложения в популярных районах уменьшается, а новые предложения появляются эпизодично и всегда в самой высокой ценовой градации. Собственники в таких кварталах, если не в состоянии поддерживать жилище, ориентируются на продажу квартир (или замену на меньшую). Они часто не спешат, ожидая покупателя по цене, которая устраивает собственника, не обращая внимание на установившиеся средние цены. Это приводит и к более высокому росту цен в привилегированных районах. Так цена на двухкомнатные квартиры в лучших районах Софии и Варны не падают под 70 000 Евро, а в Бургасе и Пловдиве находятся над 55-60 тысяч Евро. Все это с учетом, того, что основная часть покупателей располагает суммой до 40000 Евро, приводит к увеличению разницы между спросом и предложением на рынке недвижимости.  Сейчас сложилась ситуация, когда предложений “продава/предлага”на 20% больше, чем предложений “купува/м”, и если покупатель сконцентрировался на определенном районе и показателях объекта, то он может стоять на рынке более 6 месяцев, без осуществления реальной сделки. Постоянное появление иностранных, более состоятельных покупателей, поддерживает уровень цен на высоком уровне.

Определенный застой в привилегированных районах, по мнению экспертов, приведет в ближайшее время (да и наблюдается уже) к перенаправлению основных инвеститоров к малоизвестным или популярным районам, но с более удобными условиями для проживания. Предполагается, что уже к новогодним праздникам такая переориентация будет ясно проявлена, так как в этот период всегда есть определенное оживления на рынке недвижимости.

Теперь кратко о местах наиболее привлекательных для крупных инвестиций: по-прежнему это все черноморское побережье (особенно 1-2 линии от моря), горнолыжные курорты. А также центральные районы Софии, Варны, Пловдива и Бургаса.

6. Планируем купить дом 300-500 кв.м. на море на первой линии с большим участком (минимум 10-15 соток). Какой порядок цен на подобные предложения? На сколько высокая вероятность их приобретения при первой поездке в Болгарию?

Должен вас огорчить: таких предложений практически нет на море (в отличие от Софии). Это объясняется простой причиной: цена земельных участков на первой-второй линии в регуляции уже достигнула средней цены в 150-200 Евро/кв.м., а, следовательно, цена участка в 10 соток обойдется потенциальному инвеститору в сумму в 200 000 Евро, а учитывая и постройку в 500 кв.м. по 1000 Евро, то сумма инвестиции составит 700 000 Евро.

Все покупатели земельных участков стараются получить максимум от своей инвестиции ( и в теже время по-быстрее), а поэтому поступают следующим образом. Участок в 1000 кв.м. разбивается на 3 участка с площадью в 330 кв.м. и на каждом участке строится 2-3-х этажный дом с площадью этажа в 100 кв.м. (РЗП-200-300 кв.м.) и двором в 230 кв.м. Так легче найти инвеститора и продать предлагаемые объекты.

В случае, если инвеститор имеет действительно сумму в 500-1000 тысяч Евро, то я советую приобрести подходящий участок их планам, и уже самим строить такой дом, который удовлетворит их потребностям. Сейчас многие риэлтерские фирмы стали предлагать своим клиентам собственное строительство или строительную фирму для постройки дома на купленном участке. Для информации: стоимость такого строительства по предложению фирм 600-800 Евро/кв.м., а срок строительства не превышает 6-8 месяцев, причем фирма берет на себя все согласования проектирования и т.п. За собственником остается выбор проекта или уточнение/изменение деталей в предложенном варианте.

Немного о результатах летного сезона 2005 г. на море:

По традиции основные сделки на море проходят в летний сезон, когда сами покупатели приезжают отдохнуть и развлечься. Анализы экспертов говорят о продолжающемся росте цен, но одновременно и о снижении оборотов по сравнению с сезоном 2004 года.  Основными покупателями дорогих объектов остаются иностранцы, но более половины сделок  со стоимостью 50-70 тысяч Евро, а существенная часть покупателей переориентируется к покупке земли для будущего строительства. Для этого, для описанных причин, приведу дополнительные соображения:
-цены на участки земли продолжают расти опережающими темпами в сравнение со строительством,

-         покупка дома на низком ценовом уровне объектов становится все менее выгодно, особенно, что платишь за дом, с сознанием, что он должен будет разрушен, или полностью реконструирован, что обойдется собственнику дороже нового строительства. Дома с участками по цене 30-60 тысяч Евро, как правило, не соответствуют требованиям стандартов покупателя.

-          огромное предложение готового строительства, что привело к значительному подорожанию ремонтных работ.

-         Все это не могло не привести к переориентированию покупателей на покупку земли. Но таких участков остается все меньше, и все на менее привлекательных местах в отличии от предложений по продажи дома с участком. На Северном Черномории все еще есть предложения домов с участками по 500 –3000 кв.м., к дешевому можно отнести покупку земли размером в 500 кв.м. для строительства собственного дома.

-         Анализ опубликованных данных по покупкам, показывает, что на Северном Черномории покупают в основном англичане и русские, тогда как к Южному Черноморию ориентированы болгарские покупатели ( в основном из Софии и Пловдива). Важно отметить, что здесь не влияет качество побережья, а скорее раскрученность и известность курортов, которые чаще посещают иностранцы. На Севере  находятся Албена, Золотые Пески, Русалка, которые всегда имели имидж более дорогих и привилегированных курортов.

-         В целом цена на недвижимость на море за лето 2005 года увеличилась на 18% , что подтверждает полезность инвестиций долговременного характера.

-         Так как все больше внимания покупатели обращают на Север, то сообщу, что средняя цена проданных домов с участками там составила 35-54 тысяч Евро (хотя достаточно трудно определить реально цену из-за большого разброса цен между декларированными и осуществленными). Самое большое число предложений сейчас на море новых домов с участком в 500 кв.м. по цене в 100-150 тысяч Евро.

-         А для оценки целесообразности или возможности покупки на черномории в соответствии с вашими возможностями приведу и минимальные и максимальные стоимости реально осуществленных сделок в 2005 г. (данные фирмы “Адрес”):

7.Хотим нанять за 1 год дом в Софии с полной обстановкой, с двумя бассейнами (в доме и на участке), 5 спальнями, домом во дворе для прислуги, с 3 гаражами, обязательно с большим участком в несколько тысяч кв.м. В дальнейшем хотели бы и прикупить хорошую резиденцию дла отдыха семьи и наших приятелей. Есть ли такие предложения, какая их стоимость?

В отличии от моря в Софии есть подобные предложения: их собственники или уехали заграницу или предлагают для сдачи под наем с целью получения прибыли. Есть и предложения, которые можно нанять, а в дальнейшем и приобрести в собственность.

Для найма предложения от 1000 до 8000 Евро в месяц с площадью дома от 300 до 1000 кв.м. с полной мебелировкой и оборудованием, фитнес и компьютерными помещениями, сауной и бильярдом,  и др. помещениями для развлечения. Пока нет предложений с двумя бассейнами: как правило, есть бассейн в доме или на улице. Дом для прислуги сейчас не распространен в Болгарии (встречается очень редко), но предвидены помещения для нее (помещения для прислуги и/или охраны).

Теперь о покупке дома-резиденции для семьи: такие предложения есть, но чаще без меблировки. Разброс цен здесь также большой: от 300 000 Евро до 5 млн. Евро. Площадь дома может составлять 3000 кв.м. (2-3 этажа), а участок до 20 000 кв.м. (200 соток).

Основные районы Софии с такими постройками на данный момент: Бояна, Симеоново, Драгалевцы, Витоша, Горна Баня. Есть несколько предложений в центральной части Софии: дома с полной меблировкой и оборудованием, но практически без дворов, что скорее подойдет для представительства фирмы, банка или др. бизнес объекта, а не для семьи.

Вопрос покупки недвижимости достаточно объемен, я постарался ответить на получаемые последнее время вопросы и надеюсь, что дал вам полезную информацию перед посещением Болгарии.

Конечно, готов ответить на новые вопросы и обсудить отдельные моменты, если кто-то из читателей не согласен с моей информацией, или желает получить более подробное описание объектов недвижимости, о которых я упоминул, отвечая на вопросы, то напишите мне я обязательно отвечу.

 Новости сайта и форума:

На форуме, последнее время участились попытки личных нападок и оскорблений, даже от бывших противников такого поведения. Все подобные высказыьвания будут удаляться! Не согласны с постом - спорьте, доказывайте, приводите доводы против или за, критикуйте постановку вопроса. Все связанное с личностью того или др. автора (кроме меня) будут удаляться без обсуждения. Меня можете критиковать и предлагать изменения для улучшения сайта. 

Все рекламные и СПАМ сообщения ( не согласованные со мной и, не относящиеся к Болгарии), также будут удаляться.
Заранее всем спасибо.

ЕСли обнаружите СПАМ, просьба мне сообщить об этом - удалю.

Это лишь часть новых сообщений на форуме, если желаете ознакомиться со всеми, то зарегистрируйтесь на форуме и будете иметь сообщения по всем обновлениям и дополнениям.

Юрий 

Объявления:

Предложение по отдыху на горнолыжном курорте "Паничище": http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?t=1671   

Предложения по продаже недвижимости в Болгарии.

Нредложение БгИнфо: комплекс "Эмералд":
 http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?t=1728   -готовность июнь 2006 года.

Вилно селение ""Sunny Hill" на 3 км от моря и 2 км от Солнечного берега- двихэтажные домики по цене 680 Евро/кв.м.

http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?p=10691#10691 

Солнечный берег, апартаменты на море: http://forum.aboutbulgaria.biz/viewforum.php?f=36 
Супер дорогие дома в Софии: http://forum.aboutbulgaria.biz/viewforum.php?f=34
Мезонеты и офисы в Варне по  цене менее 800 Евро/кв.м.: 
 http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?t=1216 
 Начинается строительство в Варне ориентировочная цена 1200 Евро/кв.м. 150 м до пляжа: http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?t=1217 

Продается бизнес в Варне: 
 http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?t=1219    

Продается земля на Южном черномории: 
 http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?t=1198  

ОПРОС: Что бы вы хотели получить из России?

http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?t=1699 

Ваши вопросы:

1.Юрий, планируем получить ПМЖ на основании Инвестиции в Болгарии сумм, боле 500 000$. Хотелось бы узнать, а что кроме ПМЖ дает нам такой статус?
Спасибо за форуми полезной информацией. С уважением, ...

ПМЖ статус дает следующее:
- Через 5 лет можно получить гражданство.
- Оформить такой же статус на супруга (супругу) и не вступивших в брак несовершеннолетних детей.
- Оформить ВНЖ на родителей.
- Трудоустраиваться самостоятельно без разрешения Министерства по труду и социальной политике.
- Отпадает необходимость содержать в фирме 10 человек или в "искусственном" поддержании какого-либо другого основания для проживания в стране.
- Обучение детей в школе и в ВУЗах бесплатно (при опр. условиях).
- Возможность получения постоянного государственного номера на купленный на свое имя автомобиль. В течение года с момента получения ПМЖ необходимо пересдать/переоформить на болгарское водительское удостоверение. До этого можно ездить с международными правами, полученными на родине.
- Можно получать бесплатное (в установленном объеме) медобслуживание наравне с гражданами Болгарии (при опр. условиях).
- Право на пенсионное обеспечение (при опр. условиях).
- Возможность оформления приглашений для частного посещения иностранцев.
- Брать на свое имя на лизинг товары, включая и автомобиль (при опр. условиях).
- Получить на свое имя кредит в банке (при опр. условиях).

(при опр. условиях) - хочу отметить, что не совсем просто, а следует соотвествовать определенным условиям.

Отмечу что наличие ПМЖ вам не дает права:
- Избирать и быть избранным в органы власти, что вам и не нужно :-).
- Не можете ездить без виз в "шенгенские" страны и страны с безвизовым режимом для болгар, что могут граждане Болгарии (хотя получение виз значительно упрощается).
- Покупать участки земли и под строительство и сельскохозяйственные угодья, что пока разрешено только гражданам Болгарии.Отпадет , вероятно, с 2012 года.

Писем я получаю много, и их поток постоянно растет! Просьба ознакомиться с материалами сайта или воспользоваться поисковиками! И только потом просьба задавать вопросы, которые остались не ясными для вас!

Всем спасибо ,

 Болгарский анекдот:

 - Гошко, ако слушаш ще отидеш в рая, а ако не слушаш ще отидеш в ада.
- Бабо, я по-добре ми кажи какво да направя за да отиде на басейна?

Жду ваши предложения, замечания и пожелания по содержанию рассылки.
   Обсужу все виды сотрудничества с заинтересованными  людьми и фирмами,  работающими по болгарской тематике.

Все, кто хочет поговорить со мной лично, могут позвонить мне на мой
мобильный телефон по номеру +359-897919269