Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Defacto.kz. Юридическая фирма De Facto

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 1.549 RSS
←   Июнь 2005   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://defacto.kz
Открыта: 16-06-2003

Автор
defacto.kz

Статистика

1.549 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость и права несовершеннолетних


Информационный Канал Subscribe.Ru

 Вы и закон - законодательство Казахстана для чайников.

Поиск по сайту defacto.kz

 Статьи

Вы и государство
Вы и имущество
Вы и семья
Вы и работа
Вы и правосудие
Вы и бизнес
 

 Вопросы и ответы

Вы и государство
Вы и имущество
Вы и семья
Вы и работа
Вы и правосудие
Вы и бизнес
 

 Образцы документов

Вы и государство
Вы и имущество
Вы и семья
Вы и работа
Вы и правосудие
Вы и бизнес
 

 Из зала суда

Из зала суда
 

Юридические услуги в Северном Казахстане

о фирме "Де-факто"
регистрация предприятий
юридические услуги
недвижимость
бухгалтерские услуги
 

Интернет-магазин юридических услуг

- Платные юридические консультации по законодательству Республики Казахстан
- Готовые устав и учредительный договор ТОО на казахском и русском языках
 

 Информация

Публикации в данной рассылке и на сайте www.defacto.kz в основном являются консультациями практикующих юристов по законодательству Республики Казахстан для обращающихся к ним клиентов. Мы постараемся, не загружая вас цитированием статей закона, ответить на возникающие повседневно вопросы по поводу тех или иных правоотношений.

Возможно ответ на ваш вопрос у нас уже имеется. Посмотрите в соответствующем разделе или воспользуйтесь функцией поиска по сайту.

Если вы не можете найти ответ на волнующий вас вопрос отправьте его нам и обязательно получите ответ.
 

Рассылки Subscribe.ru

Вы и закон - законодательство Казахстана для "чайников"
Вопросы к юристу? Законодательство Казахстана для "чайников"

Недвижимость и права несовершеннолетних

Ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры, дома, земельного участка или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день не так уж редка. Однако, в данном случае собственник, не обладая в силу своего возраста полной дееспособностью, не может наравне с дееспособными взрослыми людьми осуществлять свои права и защищать свои интересы. Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов и попечителей). Но последние не всегда с этими обязанностями справляются. Поэтому законодательство уделяет данному вопросу отдельное внимание, что обязывает правоохранительные органы, органы опеки и попечительства, нотариусов, регистрирующие органы, а также самих участников сделок проявлять повышенный интерес к сделкам с участием несовершеннолетних.

Как ребенок может стать владельцем недвижимости

Наиболее распространенные основания, по которым ребенок выступает в качестве совладельца или единственного владельца недвижимости:

  • Приватизация жилища. Согласно статьи 227 Гражданского кодекса Республики Казахстан и пункта 2 статьи 13 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", выкупленное или приобретенное безвозмездно жилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих. В этом случае несовершеннолетние наряду с другими членами семьи оказываются включенными в договор о приватизации и на равных  с ними долях имеют право собственности на имущество. До сих пор встречается частое заблуждение, когда бывший наниматель после приватизации жилища считает, что жилье принадлежит только ему, и бывает очень удивлен, когда узнает, что наряду с ним собственниками жилья являются его члены семьи, участвовавшие в приватизации. А это значит, что и их интересы придется учитывать.
  • Наследование недвижимости. В наше время в частной собственности находятся не только дома, дачи и квартиры, но и земельные участки и объекты коммерческой недвижимости (магазины, офисы, производственные и прочие здания и сооружения, вплоть до целых имущественных комплексов), что впрочем не гарантирует никому бессмертия. Поэтому рано или поздно возникает вопрос о наследовании. Поскольку дети, наряду с родителями и супругами умершего, являются наследниками первой очереди, то зачастую они получают свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество. Если наследование происходит по закону (когда наследодатель не оставил завещания), то дети получают долю наследства наравне с другими наследниками. Если порядок наследования был определен завещанием, то распределение наследственного имущества производится согласно завещанию. И здесь нужно помнить, что несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя независимо от содержания завещания получат не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Это так называемая обязательная доля в наследстве (статья 1069 Гражданского кодекса). Таким образом, полностью лишить наследства своего несовершеннолетнего ребенка нельзя.
  • дарение или купля-продажа недвижимости. Недвижимость может быть подарена несовершеннолетнему ребенку родителем или другим близким (как впрочем и любым другим) человеком. Несовершеннолетний может выступать также и в качестве покупателя недвижимости. Часто оформляют имущество на детей с целью избежать последующих формальностей с оформлением наследства, исключения возможности его раздела, претензий со стороны других наследников. Один из родителей может оформить квартиру на ребенка для того, чтобы затруднить распоряжение ею другим родителем, если супруги состоят в разводе. Но встречаются случаи мнимых и притворных сделок, когда имущество оформляется на детей с целью избежать обращения взыскания на него.

Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего

В связи с тем, что несовершеннолетние не обладают в полной мере дееспособностью, но имущественные права свои должны осуществлять и реализовывать, закон предусматривает следующие особенности заключения сделок:

  • Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей и иных законных представителей (усыновителей, попечителей). Применительно к договору это выглядит следующим образом. Ребенок подписывает его сам, но здесь же ставит подпись один из родителей с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки.
  • От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители: родители, усыновители, опекуны. В этом случае в договоре стоит подпись родителя, а также отмечается, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка.

К сожалению, как показывает практика, родители не всегда в полной мере заботятся об интересах своих несовершеннолетних детей. Поэтому государство вынуждено вмешаться. На совершение сделки по распоряжению недвижимостью, совладельцем или единственным владельцем которой является несовершеннолетний, требуется разрешение органа опеки и попечительства (пункт 3 статьи 13 Закона "О жилищных отношениях", статья 24 Гражданского кодекса).

Обычно получение согласия выглядит так. Один из родителей обращается в опекунский совет местного органа образования с соответствующим заявлением, правоустанавливающими документами на недвижимость, своим удостоверением личности и свидетельством о рождении ребенка. Орган опеки и попечительства изучив представленные документы и доводы родителя о необходимости совершения сделки, может дать свое согласие. В любом случае опекунский совет должен определить, каким образом должны расходоваться средства, полученные в результате сделки. Возможны следующие варианты:

  • включение несовершеннолетнего в число совладельцев при приобретении нового жилья;
  • помещение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, на его счет в банке;
  • получение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, родителем.

Принятое решение зависит от конкретной ситуации, но при наличии уважительных причин получить разрешение не столь трудно. Однако это не значит, что получив данное разрешение родитель может поступать в дальнейшем, руководствуясь только своими интересами.

Практически невозможно получить согласие на такие сделки от имени несовершеннолетнего как дарение, залог, заем, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и иные сделки, вследствие которых размер имущества ребенка существенно изменится.

Как могут быть нарушены права несовершеннолетнего

Нарушения прав несовершеннолетних при продаже принадлежащего им жилья и иного имущества встречаются очень часто. Сущность таких нарушений в том, что родитель, получив деньги за долю несовершеннолетнего, начинает считать эти деньги своими. Поэтому чаще всего нарушителями интересов ребенка являются его законные представители. Но и другие участники сделки зачастую заведомо с этим соглашаются. Надо заметить, что кажущаяся легкость обхода закона, когда получается разрешение органа опеки и попечительства, а последующая сделка заключается в ущерб интересам несовершеннолетнего, не выгодна никому - ни продавцу, ни покупателю. При выявлении нарушений, влекущих недействительность сделки, суд вероятнее всего встанет на защиту прав несовершеннолетнего. А это повлечет признание сделки недействительной и возврат сторон в первоначальное положение.

Основные причины нарушения прав несовершеннолетних нам видятся в следующем:

  • Родители на деньги, вырученные от продажи имущества, в котором доля принадлежит несовершеннолетнему, приобретают имущество на свое имя.  Эта проблема порождена нежеланием в последующем получать разрешения органа опеки и попечительства на продажу в дальнейшем. Также, к примеру, продав одну квартиру, невозможно получить в банке ипотечный кредит на покупку более дорогой квартиры, если в качестве покупателя новой квартиры будет указан несовершеннолетний.
  • Почти всегда в рассматриваемых ситуациях права ребенка нарушают сами родители или другие родственники - люди которым он чаще всего безусловно доверяет. Понятно, что ребенок не может обратиться в суд за защитой своих прав самостоятельно. Это смогут сделать органы опеки и попечительства или прокуратура, при условии, что информация о нарушении прав ребенка станет им доступна.

Встречаются запутанные схемы, при которых восстановление нарушенных прав ребенка может занять длительное время. Вот недавний пример из практики автора статьи, разрешение которого только начато. Совладельцами квартиры в равных долях являются брат, две сестры и ребенок одной из сестер. Одна из сестер выдала доверенность брату на продажу принадлежащих ей и ее несовершеннолетнему сыну долей в квартире. Брат и вторая сестра благополучно нашли покупателя, не получая разрешения в опекунском совете, составили договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме и получили полную стоимость квартиры от покупателя. Делиться деньгами с сестрой и ее ребенком не стали, вследствие чего последняя уведомила Центр по недвижимости о произошедших нарушениях. В результате покупателю было отказано в регистрации сделки, по которой он вполне добросовестно уплатил деньги. Понятно, что покупатель имеет право на возврат своих денег по причине недействительности заключенной сделки. И в этом случае нарушенные права несовершеннолетнего могут быть восстановлены, поскольку как минимум два лица заинтересованы в возврате сторон в первоначальное состояние - мать ребенка и покупатель, оставшийся без квартиры и без денег. Непонятными при этом остаются мотивы нарушителей, которые, кстати на полученные деньги сделали первоначальные взносы на приобретение нового жилья под ипотечный кредит.

Все рассмотренные нарушения легко прослеживаются при условии, если есть кому защищать нарушенные права ребенка. А эту заботу, если ее не несут родители, должно взять на себя государство.


Сергей Сизинцев. Директор юридической фирмы "Де-факто" http://www.defacto.kz(vopros@defacto.kz)
03.06.2005

Материалы по теме:
  • Вы продаете квартиру: оформление сделки
  • Вы продаете квартиру: подготовка к продаже
  • Совместная собственность супругов и собственность на приватизированную квартиру

     

    		•
     

    2003-2005 defacto.kz. Все права сохранены. Любая публикация материалов сайта и рассылкитолько с разрешения авторов. Пишите: contact@defacto.kz
    Материалы, представленные на сайте и в рассылке, отражают личную точку зрения авторов и не носят официального характера. Авторы не несут ответственности за какое-либо применение тех или иных публикаций.
     

     

    Subscribe.Ru
    Поддержка подписчиков
    Другие рассылки этой тематики
    Другие рассылки этого автора     		Подписан адрес:
    Код этой рассылки: country.kz.defacto     		Отписаться
    Вспомнить пароль
    В избранное