[Borok] !!! о выборе формы управления жилым домом

Уважаемые коллеги!
На 30 мая Администрация Веретейского сельского поселения и ФГУП
Черноголовка наметили конференцию по выбору форму управления жилыми
домами.
Для того, чтобы детально понять, о чем идет речь, предлагаю Вашему
вниманию публикацию ниже - вопрос очень важный.

Обращаю внимание на то, что только "непосредственное управление"
избавит от коллективной ответственности за должников по квартирной
плате, число которых по поселку приближается к 150, а сумма долга -
ориентировочно к 1,5 млн. рублей.
В.А.Цельмович

П У Б Л И К А Ц И Я о выборе формы управления жилым домом
С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по
понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс
отразится на их правах. Между тем правила поменяются коренным образом,
и перемены затронут абсолютно всех.
Самое срочное - необходимо проводить домовое собрание. Иначе жильцы
потеряют контроль над управлением домом.

НА СОБРАНИЯ ОТВЕДЕН ГОД
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме
ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление ;
2) товарищество собственников жилья ;
3) управляющую кампанию.
Теперь подробности.
Правило No 1. До 30 декабря 2006 года жители вправе провести собрание и
выбрать форму управления домом.
Правило No 2. Правом голоса на собрании обладают только собственники
квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры +
арендаторы и собственники магазинов, находящихся в этих домах.
Правило No 3. Решения принимаются большинством.
Меньшинство обязано подчиниться.
Правило No 4. Если жители собрание не провели, то, начиная с 1 марта
2006 года, мэрия ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими
кампаниями.

КОЛЛЕКТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕПЛАТЕЖИ
В чем разница между тремя формами управления?
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ
<<Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса
система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает <<круговую
поруку>>. Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами
заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора
коммунальщики (новоявленные посредники) будут заключать с домами и
кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется
должен, отвечать путем отключения от услуг будут все. Исключение
составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО
УПРАВЛЕНИЯ.

ТРИ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ
В чем плюсы и минусы трех форм?
ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются
своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую
обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать; (4)
формируется юридическое лицо, обладающее право на судебное
разбирательство; (5) можно приватизировать землю вокруг дома. Главный
минус - расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть,
если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления
отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик,
то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл.
Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не
складывать показатели поквартирных счетчиков.
А человек, живущий в ТСЖ либо в доме, переданном мэрией под контроль
управляющей кампании, потребителем уже не является. То есть, на него
не распространяется закон "О защите прав потребителей" и он не имеет
права подавать в суд или прокуратуру при отключении отопления,
электроэнергии, воды и проч.
Управляющая кампания. Судя по всему, наихудший вариант. На собрании
выбирается управляющая компания, с которой заключается договор от
имени всего дома. Плюс здесь один - не надо думать самим. Минусы -
такая же история с <<круговой порукой>> и счетчиками, что и в ТСЖ. С той
разницей, что управляющая кампания обслуживает не один дом, а
несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света
оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится,
деньги с нее взять будет невозможно. Вспоминая МММ и пр. <<пирамиды>> -
не такая уж нереальная перспектива.
Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за
себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть
заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы -
нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не
отключат за долги соседей. + контроль за тарифом и качеством услуг
ЖКХ. Минусы - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие
от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта
крыши, если не учредить свой маленький фонд на капитальный ремонт
(сумма, заложенная в действующих квитанциях). К тому же
непосредственную работу по оформлению договоров от каждой квартиры с
коммунальными службами нужно делать самим жильцам или уполномоченным
ими активистам.
Вопросы ТСЖ Управляющая кампания Непосредственное управление
Кто распоряжается деньгами жильцов Избранное жильцами правление
Частная фирма, назначенная собранием жителей Уполномоченный дома,
избранный жителями
Кто заключает договора по обслуживанию дома Правление от имени жильцов
Частная фирма от имени жильцов Договоры с коммунальными кампаниями
заключают сами жильцы, договор по ремонту, уборке дома подписывает
большинство жителей или их уполномоченный
Ответственность жильцов Совместная (если должна часть квартир, от
услуг отключат весь дом, индивидуальных счетчиков быть не может).
Расчет по нормативу или общему счетчику Совместная (если должна часть
квартир, от услуг отключат весь дом, индивидуальных счетчиков быть не
может). Расчет по нормативу или общему счетчику Индивидуальная,
расчеты по квартирным счетчикам, при их отсутствии - по нормативам

Надо знать, что теперь никаких обязательств по выделению не выделенных
на ремонт в прежние годы средств муниципалитет больше не несет. Хотя в
ЖК РФ есть норма, разрешающая местным органам власти выделять деньги
на капитальный ремонт многоквартирных домов. Единственный плюс,
теперь, хотя бы, помощь в капитальном ремонте не будет считаться
нецелевым расходованием средств.
Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса
распределяются в соответствии с количеством метров, которые
принадлежат жильцу). Кроме того, решения о проведении капитального
ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего
к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам,
без согласия жителей дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду
под офис или парикмахерскую подвал дома, а под строительство базовой
сотовой станции крышу дома.
Но если жильцы создают ТСЖ или коллективное управление, то магазин в
доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти
не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома.
Если не провести собрание, дом уйдет под контроль неизвестной частной
фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями. Большинство
ТСЖ созданы незаконно и коррумпированными лицами. Всегда существует
угроза, что правление ТСЖ забыло об интересах остальных жильцов в
пользу своих собственных. Поэтому, жильцы дома должны сами коллективно
взять контроль над домом и над ТСЖ. Чтобы сделать правильный выбор
способа управления домом, жителям необходимо уяснить, что ЭТО такое и
с чем ЭТО едят. Подумайте, как помочь вашим соседям-должникам, тем
более тем, у кого квартира не приватизирована. Помогите спокойно для
собственного удобства в будущем.
Следует знать, что закон разрешает заочное голосование путем подачи
заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с
ответом на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ). Но этот вариант
менее приемлем, так как при нем жители разобщены и легче поддаются
манипуляциям властей.
При любом выборе формы управления, надо создать домком, который либо
будет контролировать управление ТСЖ, либо будет сам управлять домом. И
надо регулярно организовать общие собрания или голосования жильцов
дома по различным вопросам, если в доме капитальный ремонт много лет
не проводился, можно через суд потребовать уменьшения платежей
используя закон "О защите прав потребителей" (ст. 66).
Законодательство
- Новый Жилищный кодекс РФ (вступил в силу 1 марта 2005)
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах
регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (вступит в
силу с 1 марта 2006)
- Федеральный закон No133 ФЗ от 06.10.2003 <<Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации>>:
перенесен, вступит в силу в полном объеме после 2009 года
- Закон <<О защите прав потребителей>> (без изменений)
- Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. No89 <<Об
утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального
хозяйства>>.
Текст законов см.: http://rfi.narod.ru/VI.html#fz
В области регулирования тарифов главный закон - No210-ФЗ. Проблема в
том, что он вступит в силу только с 1 марта 2006 (Постановления
Правительства РФ N 89 от 17.02.2004).
Тарифы на ЖКУ должны приниматься до принятия городского бюджета Тарифы
на ЖКУ (на отопление, на электричество) должны действовать не менее
одного года, без изменения Отключение квартир жильцов за неуплату от
электроэнергии и отопления, газа, горячей воды, согласно гражданского
кодекса РФ ст. 546 только по решению суда. Должна быть равномерная
оплата за ЖК Услуги, в частности за отопление, только в отопительный
период, а не весь год оплачивать - летом когда не топят
Контроль за соблюдением Федеральных стандартов, установленных для
каждого региона:
По газу, на плиту - на 1 чел, федеральная норма 10 куб.м., фактически
берут оплату за 14,5 куб.м., хотя счетчиков на газ в квартире нет.
Контроль за федеральными нормативами по электричеству
Федеральная норма - 50 киловатт на 1 человека
Региональная норма - 41 киловатт - по 70 коп. за 1 киловатт
50 - 41 = 9 киловатт переплачивает потребитель за электричество по
цене 1 руб. 28 коп.
Контроль за федеральным стандартом за оплату 1 метра квадратного
жилплощади - Не должна превышать 13.5 руб.за кв.метр
Контроль за 22% - Семья не должна тратить более 22% совокупного
месячного дохода всей семьи на оплату ЖКУ. Сверх должна оплачивать
городская администрация МСУ через субсидии.
Контролировать аудитом, общественностью, стоимости Гкал, произведенной
местными производителями тепла для отопления и ГВС, за Региональной
Энергетической Комиссией (РЭК)
Федеральный Норматив потребления воды на 1 человека -Обычно местный
норматив потребления объема воды в сутки на 1 человека завышен.
Водоподогрев воды на ГВС (горячая вода) летом с 15 градусов С, а не с
5 градусов, как зимой - Разницу на водоподогрев воды (15 - 5 = 10
градусов С) берут с жильца, и это неправильно.
Надо помнить, что износ батарей действует в соответствии с
Ведомственнми строительными нормами <<Правила оценки физического износа
жилых зданий>>, т.е. если батареи отопления не менялись 15 лет, то
жильцы не получают до 60% оплачиваемого тепла.

Похоже, наибольший прокол у коммунальщиков вышел с размером пени,
которую они начисляют, - 1% за просроченный платеж. А по закону пеня
не должна превышать ставку рефинансирования Центробанка По крайней
мере, 1% вдень точно взято с фонаря и незаконно. Ч.14. Ст.155 нового
ЖК предусматривает, что "Лица, несвоевременно и (или) не полностью
внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники),
обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей
на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день
просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного
срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение
установленного в настоящей части размера пеней не допускается.".
Ставка рефинансирования насколько мне известно - 13% : 300. Делите.
Другой нюанс, что требовать пени может только организация, которая
оказывает услуги. МРИВЦ услуги гражданину не оказывает и договоров с
ним не имеет.
Новым Жилищным Кодексом (ЖК) РФ нанимателям жилых помещений по
договору социального найма положено вносить плату не информационной, а
только управляющей организации (ч.4 ст.155 ЖК РФ), а собственникам
помещений в многоквартирном доме предписано оплачивать услуги и работы
по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами,
заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды
деятельности (ч.10 ст.155 ЖК РФ). МРИВЦ, как известно, уклоняется от
заключения договоров с теми, с кого берет деньги.
Статьями 12, 13, 14 определена компетенция госорганов, субъектов
Федерации и органов местного самоуправления, при этом не указано права
перечисленных органов изменять порядок и условия оплаты - это
компетенция Правительства РФ. Нужное правительственное решение
называется Постановление Правительства РФ от 30.07.2004г. 392 "О
порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг".
В ст.22 этого Постановления сказано: "..плата за содержание, ремонт
жилья и коммунальные услуги поступают управляющим и иным организациям,
имеющим перед гражданами договорные обязательства по содержанию,
ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг". Так что платить
нужно, но только тем, кто берет перед гражданами обязательства по
предоставлению услуг и содержанию и ремонту жилья.
В счетах, которые выставляет МРИВЦ, содержится угроза взыскать пеню в
размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка за каждый
день просрочки оплаты жилищно-коммунальных услуг.
- В п.14 ст.155 ЖК РФ действительно установлена такая обязанность
неисправного получателя услуг. Но эта обязанность возникает у него
только перед лицом, которое заключило с жильцом договор на оказание
этих услуг. Это лицо отвечает за поставку услуг. МРИВЦ за поставку
услуг не отвечает, договора с нами не заключает, так что у него никак
не может возникнуть права на взыскание пени.

Количество подписчиков: 17