owner-vb

ДОГОВОР СТРАХОВАНИЯ ТИТУЛА

Во второй части статьи остановимся на ключевых понятиях страхования вообще и страхования титула  (лат., titulus – правовое основание), в частности.
Под договором страхования понимается договор, по которому одна сторона - страховая организация
(страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении события, предусмотренного в договоре (страхового случая), возместить другой стороне - лицу, страхующему свой имущественный интерес (страхователю), причиненные вследствие этого события убытки путем выплаты возмещения (страхового возмещения) в пределах определяемой договором суммы (страховой суммы).  Страхователь вправе заключить договор страхования в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), в таком случая страховое возмещение выплачивается выгодоприобретателю.

В договоре страхования титула имущественный интерес (объект страхования) страхователя связан с прекращением права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по возмездному договору (купли-продажи, мены, ренты, инвестирования и т. д.).
Под страховым случаем при этом понимается утрата страхователем права собственности на имущество по причинам, не зависящим от страхователя, подтвержденное вступившим в силу решением суда о признании договора купли-продажи (для определенности будем вести речь именно о нем) недействительным. 
Такими причинами (так называемым, страховым покрытием)  являются совершение сделок:
* в противоречие закону, иным правовым актам;
* недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
* дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
* неправоспособным юридическим лицом;
* физическим или юридическим лицом, ограниченным в полномочиях на совершение сделки;
* под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны или стечения тяжелых обстоятельств и по другим причинам.
При признании факта наступления страхового случая страховщик возмещает страхователю убыток, возникший вследствие утраты права собственности на застрахованное имущество, то есть выплачивает страховое возмещение.
Страховое возмещение определяется страховщиком или по его поручению экспертной комиссией, но в любом случае не может превышать некоторой предельной величины, называемой страховой суммой.    Страховая сумма устанавливается в договоре страхования по соглашению сторон и в свою очередь ограничивается страховой стоимостью имущества, равной его действительной рыночной стоимости на дату заключения договора страхования.
Очевидно, наиболее значимым для страхователя условием страхования является его стоимость, или, в терминах страхового права, – страховая премия. Страховая премия определяется степенью риска оспаривания сделки, страховой суммой и продолжительностью срока страхования. Степень риска оценивается страховщиком по результатам предстраховой экспертизы и зависит от множества факторов, таких как: количество проведенных с объектом сделок, характер этих сделок, частота совершения сделок, наличие несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных пользователей и сособственников и другие. Как правило, страховая премия выплачивается при заключении договора страхования единовременно, однако при заключении договора на срок более года страхователю может быть предоставлена рассрочка.  По условиям страховой компании «Альянс» (бывшая «РОСНО») страховая премия при сроке страхования 3 года колеблется от 0,7 до 1,4%, при сроке страхования 1 год – от 0,4 до 0,7% от страховой стоимости.
Страховая стоимость, страховая сумма, страховая премия и порядок ее уплаты указываются в страховом полисе (двухстороннем документе).
Договор страхования может быть заключен на срок от 1 года до 10 лет, однако наиболее актуальными для покупателей недвижимости считаются трехгодичный ( срок исковой давности по ничтожным сделкам и по разделу имущества супругов, брак которых расторгнут) и одногодичный  (срок исковой давности по оспоримым сделкам) сроки страхования.
Моментом заключения договора считается момент подписания сторонами страхового полиса.

Принципиально важная особенность титульного страхования состоит в том, что договор страхования может быть заключен до государственной регистрации договора купли-продажи (ДКП). При этом обязательства страховой компании возникают после регистрации ДКП и уплаты страховой премии (части страховой премии).  В случае нерегистрации, уплаченная страховая премия полностью возвращается страхователю.

В обязанности страхователя по договору входит незамедлительное информирование страховщика любым  доступным способом о наступлении страхового случая и обо всех известных страхователю обстоятельствах его наступления. При наступлении страхового случая страхователь представляет страховщику заявление о выплате страхового возмещения с приложением всех необходимых документов.

Процедура страхования состоит из следующих этапов.
1. Обращение в страховую компанию, получение первичной консультации и необходимой информации по условиям страхования в электронном или бумажном виде. Принятие принципиального решения о страховании.
2. Обсуждение конкретной ситуации со специалистом компании (на каком этапе находится сделка, когда планируется государственная регистрация ДКП, предполагаемый срок страхования, желаемая страховая сумма).
3. Сбор необходимых документов и передача их  в страховую компанию для проведения экспертизы. Список документов, необходимых страховщику для экспертизы практически повторяет аналогичный список для проведения сделки и состоит из документов, удостоверяющих личности участников сделки; документов, свидетельствующих о возникновении и переходе права собственности ( выписка из домовой книги, выписки из ЕГРП, документы о приватизации); согласие супруга на совершение сделки; справка об отсутствии зарегистрированных лиц; копия справки органов опеки с разрешением на продажу; документы о техническом и эксплуатационном состоянии помещения (копия финансово-лицевого счета, экспликация, поэтажный план).
4. Проведение предстраховой экспертизы, которая включает в себя:
     * юридическую (правовую) экспертизу документов,
     * получение дополнительных сведений о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью, о                        сторонах сделки,
     * комплексный анализ всей полученной информации, оценка вероятности наступления страхового случая.
5.  По результатам экспертизы с учетом срока страхования и страховой суммы устанавливается страховая премия. В случае неблагоприятного заключения экспертов (андеррайтеров) в страховании может быть отказано.
6. Согласование проекта полиса и выставление счета на оплату страховой премии (части страховой премии).
7. Подписание страхового полиса и договора страхования (или только страхового полиса, к которому в качестве неотъемлемой части прилагаются Правила страхования), оплата страховой премии.

Подводя итог, сформулируем основные преимущества страхования риска утраты права собственности:
* Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость в пределах ее рыночной стоимости (независимо от того, какая стоимость указана в договоре купли-продажи).
* В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности:
    - нарушения прав третьих лиц (наследников, супругов, несовершеннолетних детей,  предыдущих владельцев и т.д.);
     - незаконность предыдущих сделок;
     - поддельные или не имеющие силы документы,  в  том  числе  доверенности,  на  основании которых                                    совершались сделки;
     - мошенничество;
     - ошибки регистратора;
     - недееспособность или ограниченная дееспособность сторон сделок;
     - неспособность стороны сделки понимать значение своих действий и руководить ими;
     - неправомочные решения суда и прочее.
* В течение всего срока действия договора страхователь получает от страховщика юридическое сопровождение и, при необходимости, представление и защиту своих интересов в судебных и внесудебных спорах.
* В рамках договора страхования проводится бесплатная предстраховая экспертиза, в качественном проведении которой не менее страхователя заинтересована страховая компания.

Замечание 1.
При всех неоспоримых преимуществах титульного страхования к заключению договора со страховой компанией следует подходить с учетом конкретных обстоятельств. Бывает, что риск расторжения сделки в будущем настолько маловероятен, что от страхования вполне можно и отказаться. Например, если впервые продается квартира, перешедшая в собственность продавца в порядке приватизации, причем и до приватизации и после нее в квартире был зарегистрирован один только продавец, то, по-видимому, в данном случае страховаться смысла нет.  Встречаются и менее очевидные, но также вполне контролируемые ситуации, позволяющие с достаточной долей уверенности избежать дополнительных расходов на страхование.

Замечание 2.
Следует понимать, что титульное страхование само по себе не устраняет риски, смысл этого вида страхования заключается в том, что за определенную плату эти риски принимает на себя страховщик. Титульное страхование не предусматривает также возмещение потерь при повреждении имущества, для этого существует другой вид страхования – имущественное страхование.

Замечание 3.
Следует отличать страхование профессиональной ответственности посредника, защищающее посредника, от титульного страхования, направленного на защиту имущественных интересов клиента посредника. Это совсем не одно и то же, как может показаться на первый взгляд.

Замечание 4.
До подписания договора страхования необходимо внимательно изучить не только договор, но и все приложения к нему (в частности, правила страхования), очень желательно проконсультироваться при этом со специалистом.

Замечание 5.
В статьях и риэлторских консультациях по вопросу страхования титула нередко можно встретить сколь уверенные, столь и голословные утверждения о том, что страховать риск утраты собственности, дескать, бесполезно по той банальной причине, что страховые компании под разными предлогами возмещения не выплачивают. При этом авторы, как водится, не утруждаются ссылками на факты, то есть, на судебные решения по искам застрахованных лиц к страховым компаниям в пользу страховых компаний. Не смущает их и то очевидное соображение, что следуя этой «железной» логике, неизбежно придем к историческому выводу о бесполезности страхования вообще, ибо, если быть последовательным, с тем же успехом то же самое можно сказать и про все прочие виды страхования – имущественное, жизни и здоровья, гражданской и профессиональной ответственности (последним, кстати, так любят бравировать сами посредники). Понятно, когда дело касается бизнеса, каждый «свистит» про то, что ему милее, но ведь не до такой же степени! Предположим однако худшее и спор со страховщиком дошел до суда, но тогда потерпевшему, по крайней мере, будет кому реальный иск предъявить. С посредника-то в любом случае больше переданного ему комиссионного вознаграждения за, с позволения сказать, «услугу» все равно ничего не возьмешь.

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич

В качестве независимого риэлтора - индивидуального предпринимателя автор оказывает все виды риэлторских услуг на рынке жилья Москвы и Московской области и дает бесплатные консультации. Задать вопрос или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 (925) 719-4940; либо по эл. почте owner-vb@yandex.ru; либо через личный сайт автора -

owner-vb