Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.734 RSS
←   Август 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.734 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех - Налогообложение 5. Дарение, наследование, рента


owner-vb

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Часть 5.  Налог на доходы, полученные по договорам дарения, наследования, ренты

Договор дарения
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в натуральной форме в виде недвижимого имущества, полученного физическим лицом в порядке дарения (в том числе квартиры, комнаты, доли в них),  освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). 
При этом в ст. 229 НК РФ определено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 Кодекса. А значит, если других доходов, подлежащих декларированию, в налоговом периоде перехода права собственности налогоплательщик не имеет, то налоговую декларацию он может не подавать.
В иных случаях доходы в виде полученного в дар жилья подлежат налогообложению в общеустановленном порядке. Согласно п. 2 ст. 228 НК РФ физические лица, получившие такой доход, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном в ст. 225 НК РФ.
В Гражданском кодексе РФ не предусмотрено обязательное указание в договоре дарения стоимости передаваемого дара. Стоимость недвижимого имущества, полученного физическим лицом в порядке дарения, определяется налогоплательщиком самостоятельно исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество. Однако следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 40 НК РФ налоговые органы вправе проверить правильность применения указанной налогоплательщиком стоимости такого имущества (см. также Письмо ФНС России от 08.02.2007 N 04-2-03/11).

Наследование
В настоящее время согласно п. 18 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы в денежной и натуральной формах, в том числе в виде квартир, комнат, долей в них, полученные от физических лиц в порядке наследования, не облагаются налогом на доходы физических лиц. В соответствии со ст. 229 НК РФ налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации не подлежащие налогообложению доходы.

 Договор ренты
Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом в п. 1 ст. 585 ГК указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
Статьей 584 ГК установлено обязательное нотариальное удостоверение и обязательная государственная регистрация договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. С момента государственной регистрации договора недвижимое имущество переходит в собственность плательщика ренты.
В п. 2 ст. 585 ГК говорится, что в случае, когда по договору ренты имущество передается за плату, к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения.
С точки зрения налогообложения договор ренты является возмездным договором, поскольку встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага является обязательной, в том числе и при бесплатной передаче имущества под выплату ренты, при которой встречное предоставление осуществляется в виде рентных платежей, либо в иной форме (Письмо Минфина РФ от 24.03.2009 N 03-04-07-01/97).
Получаемая получателем ренты плата является его доходом, а значит, подлежит налогообложению.

Доходы получателя ренты по договору ренты можно подразделить на три группы.

1) Суммы, полученные при заключении договора ренты и оформлении передачи объекта договора в собственность плательщика ренты (платная передача). Указанные суммы подлежат включению в годовой доход налогоплательщика.  Датой получения дохода является либо дата получения наличных средств, либо дата зачисления денежных средств на счет рентополучателя в банке.
При передаче своего имущества за плату рентополучатели имеют право на получение имущественного налогового вычета, либо на  уменьшение полученного дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на приобретение указанного имущества в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если же квартира, комната, или доли в них находились в собственности получателя ренты три года и более, то по п. 17.1 ст. 217 Кодекса полученные по договору ренты доходы налогообложению не подлежат.
Данный вид дохода не возникает в том случае, когда договор ренты предусматривает бесплатную передачу объекта недвижимости.
2) Суммы, получаемые в качестве периодических выплат. Эти суммы также подлежат включению в облагаемый доход налогоплательщика на общих основаниях, причем оплата коммунальных услуг (газа, электроэнергии, воды, услуг телефонной связи и т.д.) не включается в периодические рентные платежи, поскольку является обязанностью плательщика ренты как собственника жилого помещения.
3) Суммы, полученные при досрочном выкупе ренты. Эти суммы включаются в доход физического лица - получателя ренты в том налоговом периоде, в котором они фактически были получены рентополучателем.

Из ст. 224 Налогового кодекса следует, что перечисленные виды доходов облагаются НДФЛ по ставке 13%. В силу требований ст. ст. 228, 229 НК, получатель ренты обязан в установленные сроки представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию и уплатить самостоятельно исчисленный налог ( до 30 апреля и 15 июля следующего года соответственно).
Пожилые люди и инвалиды (а они, как правило, и являются получателями ренты), для которых заполнение декларации и платежных документов является непосильной задачей, вправе, на основании ст. 29 НК РФ поручить заполнение налоговой декларации и уплату налога плательщику ренты либо иному доверенному лицу, выдав ему нотариально заверенную доверенность.

Замечание. По вопросу предоставления рентополучателю имущественного налогового вычета при передаче имущества по договору ренты (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) официальной позиции и судебной практики на момент написания статьи не существует.  Некоторые эксперты считают, что в случае, когда имущество передается по договору ренты за плату, к отношениям сторон применяются правила купли-продажи и поэтому получатель ренты может воспользоваться имущественным вычетом.  Другие же напротив, утверждают, что имущественный вычет предоставляется только в отношении сумм, полученных от продажи имущества, а так как в данной ситуации отношения регулируются не договором купли-продажи, а договором ренты, то и вычет применить нельзя.

Что же касается другой стороны договора - плательщика ренты, то следует отметить, что в случае как платной, так и бесплатной передачи имущества по договору ренты у него не возникает никаких налоговых обязательств по доходам (Письмо Минфина РФ от 24.03.2009 N 03-04-07-01/97).
Вместе с тем, рентоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в связи с  расходами на приобретение объекта недвижимости, и здесь уже право налогоплательщика воспользоваться данным имущественным налоговым вычетом не ограничивается приобретением жилья только лишь путем купли-продажи.

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич

В качестве независимого риэлтора - индивидуального предпринимателя автор оказывает все виды риэлторских услуг на рынке жилья Москвы и Московской области и дает бесплатные консультации. Задать вопрос или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 (925) 719-4940; либо по эл. почте owner-vb@yandex.ru; либо через личный сайт автора -

owner-vb
В избранное