Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.733 RSS
←   Май 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.733 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех Продажа квартир. Проведение взаиморасчетов


parest.webdirect.ru

ПРОДАЖА КВАРТИР

Этап 10. Проведение взаиморасчетов

Проведение взаиморасчетов справедливо считается самым важным и ответственным этапом  сделки как для продавца, так и для покупателя.

На вторичном рынке жилья в настоящее время практикуются следующие способы передачи денежных средств:

    Безналичные расчеты. Покупатель просто перечисляет денежные средства со своего расчетного счета на расчетный счет продавца после регистрации сделки. Способ  используется при покупке жилья с привлечением ипотечного кредита, при использовании в расчетах субсидий, жилищных сертификатов, материнского капитала.
    Аккредитивная форма расчетов. Покупатель заключает с банком договор на открытие специального банковского счета – безотзывного аккредитива. В договоре банку дается поручение на перечисление (единовременно или по частям) денежных средств на счет продавца  при условии предоставления им определенного в договоре пакета документов. До момента получения документов или указанного в договоре дня счет блокируется. При открытии аккредитива банк уведомляет продавца о номере открытого счета, о сумме зачисленных на него денежных средств, о перечне документов, которые продавец должен предоставить, а также о сроках их предоставления. Указанный способ расчетов удобен и безопасен. Он не связан с перевозкой больших сумм наличных денег, не требует пересчета и проверки купюр, не предполагает личного присутствия участников сделки для получения денег. Перечисления и сохранность денег контролируется банком, покупатель получает официальные платежные банковские документы о перечислении денежных средств.  Однако при использовании аккредитивной формы расчетов продавец вынужден указать в договоре купли-продажи полную фактическую стоимость квартиры, что может повлечь за собой обязанность уплатить в бюджет немалый налог на доходы. По этой причине данный цивилизованный способ взаиморасчетов в России широкого распространения пока не получил.
    Аренда депозитарной (сейфовой) ячейки. На сегодняшний день – основной способ проведения взаиморасчетов наличными деньгами. На нем и остановимся более подробно.

Последовательность действий для передачи денежных средств через депозитарную банковскую ячейку в целом выглядит следующим образом.

Покупатель и продавец заключают с банком договор совместной аренды индивидуального банковского сейфа (ИБС). По договору за определенное комиссионное вознаграждение банк предоставляет арендаторам во временное пользование на обозначенный в договоре срок индивидуальный банковский сейф (ячейку) для хранения ценностей и документов.  Срок аренды выбирается исходя из срока проведения государственной регистрации с учетом некоторого временного запаса на случай всевозможных непредвиденных осложнений.
После внесения платы за весь период аренды арендаторы получают доступ к ячейке и ключ от нее. Банк обязуется надлежащим образом осуществлять охрану депозитарного хранилища и контроль доступа в депозитарное хранилище ценностей, в котором находится предоставленная арендаторам ячейка, однако, ответственности за сохранность содержимого ячейки не несет. Банк обеспечивает режим конфиденциальности при исполнении договора.

Принципиально важно, что в договоре прописываются условия доступа арендаторов к ячейке, в качестве которых указываются период доступа и набор документов, при предоставлении которых доступ арендатора к ячейке возможен. Для продавца это, очевидно, оригинал договора купли-продажи (ДКП) с отметкой о регистрации и, возможно, ксерокопия свидетельства о регистрации права собственности нового правообладателя.

Доступ к сейфовой ячейке осуществляется либо двумя арендаторами совместно в течение всего срока договора, либо срок аренды ИБС делится на 3 периода, в течение которых право доступа к индивидуальному банковскому сейфу дается сначала двум арендаторам совместно, а затем — каждому из них по отдельности. Сроки доступа к сейфу покупателя и продавца устанавливаются  из того расчета, чтобы у продавца было время получить деньги после регистрации, покупатель имел бы возможность забрать свои деньги в случае срыва регистрации, а в течение собственно регистрации доступ к ячейке не должен иметь никто или оба арендатора совместно.

Банк несет ответственность за соблюдение порядка доступа к ячейке, но не отвечает за подлинность предоставленных в соответствии с требованиями договора документов.

После подписания договора купли-продажи, но перед подачей документов на регистрацию продавец, покупатель и, возможно, риэлторы приходят в банк. Покупатель приносит наличные денежные средства в сумме, необходимой для окончательного расчета за квартиру. Деньги закладываются в банковскую ячейку на хранение. До регистрации договора и перехода права собственности ключ от ячейки находится, как правило, у покупателя (до регистрации ДКП деньги принадлежат ему) либо в обслуживающем его агентстве. После государственной регистрации ключ передается продавцу, продавец при наличии ключа и соответствующих документов может получить содержимое сейфа. Получение денег продавцом в обязательном порядке оформляется распиской.

Здесь, правда, возможны нюансы. Покупатель может настаивать на аренде нескольких ячеек, в которые вся сумма раскладывается по частям. Основную часть продавец получает после регистрации, оставшиеся – после юридического и физического освобождения квартиры. Подобные требования покупателя разумны и оправданы, поэтому с предложенным порядком взаиморасчетов и продавцы и риэлторы обычно соглашаются.

Для удобства пользованием ячейками банк должен иметь специальную комнату для расчетов, где можно спокойно пересчитать и проверить деньги, комната должна быть оборудована приборами для проверки подлинности купюр, а банк – предоставлять услугу по такой проверке. Хорошо, если банк допускает присутствие третьих лиц (риэлторов, помощников) при расчетах. Желательно, чтобы арендаторы имели возможность зарезервировать за собой достаточный промежуток времени для проведения довольно длительной процедуры закладки.  Для участников расчетов удобно, если договор аренды банковского сейфа после завершения сделки обеспечивает возможность доступа к нему  продавца без обязательного присутствия покупателя.  Арендатору должно быть предоставлено право наделить полномочиями по доступу к ячейкам своего представителя (представителей) на основании доверенности, оформленной и удостоверенной банком.

Сумма арендной платы зависит от срока аренды и размера сейфовой ячейки. В Москве комиссии банков за аренду сейфов средних размеров с особыми условиями доступа составляют от 2500 до 3500 руб. в месяц. Кроме того, банки берут залог за ключи ( 3000 - 3500 руб.), который, при условии отсутствия претензий к арендаторам, возвращается по окончанию срока аренды. Чаще всего аренду ячейки оплачивает покупатель.

Замечание.
Порядок хранения ключа от ИБС может иметь варианты. Можно, например, храненить ключ в запечатанном виде в депозитарии при условии его выдачи сторонам договора в зависимости от регистрации или нерегистрации сделки. Все зависит от договоренности сторон, а она в свою очередь - от оценки сторонами своих рисков.

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич
Задать вопрос автору или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 (925) 719-4940; либо по эл. почте owner-vb@yandex.ru; либо через личный сайт автора -  http://owner-vb.narod.ru

В следующем выпуске будет подробно рассмотрен последний шаг алгоритма - "Юридическое и физическое освобождение квартиры, передача квартиры по передаточному акту".  Все статьи серии, ранее опубликованные в выпусках рассылки можно прочитать на нашем сайте. Там же вы найдете много другой интересной и полезной информации.
В избранное