parest.webdirect.ru

ПРОДАЖА КВАРТИР

Этап 9. Государственная регистрация сделки

В соответствии с п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры (как и земли и иных объектов недвижимости), подлежит государственной регистрации. При этом договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК). 
Переход права собственности на квартиру по договору продажи от продавца к покупателю также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ), право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации  права  (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон).    Кроме основополагающего закона 122-ФЗ, государственная регистрация регулируется: Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; иными приказами Минюста РФ, а также нормативными актами Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется отделами регистрации Управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по регистрационному округу (территориальными отделами). Кроме имущественных прав, регистрации подлежат также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договоров либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления. Последнее обстоятельство практически исключает возможность приобретения квартиры, обремененной залогом, договором ренты или находящейся под арестом.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав ( ЕГРП).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие 122-ФЗ. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на нее проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лицами (при наличии у них нотариально удостоверенных  доверенностей). В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление о государственной регистрации может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации ( на основании приказа Управления Росреестра по Москве от 22.09.2010 № 308, начиная с 27 сентября 2010 года срок государственной регистрации прав на объекты жилого фонда в Москве не должен превышать 12 календарных дней со дня подачи заявления и полного пакета документов, необходимых для государственной регистрации прав).

Процесс регистрации проводится в следующем порядке: прием документов, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

При купле-продаже квартиры производится два регистрационных действия:
∙ регистрация договора купли-продажи;
∙ регистрация права собственности, а точнее, перехода этого права от продавца к покупателю (п. 2 ст. 558 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Для государственной регистрации договора и перехода права собственности в регистрационный отдел Росреестра необходимо подать заявления по утвержденной форме (заявителями являются все стороны договора купли-продажи или уполномоченные ими лица),  договор купли-продажи, необходимые для регистрации документы ( см. статью «Документы для регистрации»), а также  квитанции об оплате государственной пошлины за каждое регистрационное действие.  Факт приема документов удостоверяется выдачей заявителям соответствующих расписок.
В некоторых случаях также может потребоваться зарегистрировать право, которое появилось до 30.01.1998 г., то есть до вступления в силу ФЗ № 122, и не отражено в ЕГРП. Все три действия могут быть осуществлены одновременно, за регистрацию ранее возникшего права пошлина не уплачивается.
Договор купли-продажи, совершенный в простой письменной форме, представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (в действительности, договор представляют, как правило, в трех экземплярах – по одному для каждой из сторон и один для Росреестра).
Заявления от каждой из сторон представляются в единственных экземплярах-подлинниках и после государственной регистрации  помещаются в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации документы  представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Свидетельство о государственной регистрации права выдается правообладателю - физическому лицу или его представителю (при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов). В случае если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации права может выдаваться нотариусу.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации, переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, регистрация приостанавливается, о чем в день принятия решения о приостановлении заявители уведомляются в письменной форме. В течение месяца заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, государственный регистратор обязан отказать заявителям в государственной регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Правообладатель и сторона (стороны) сделки могут подать заявление на приостановку регистрации на срок не более на три месяца с указанием причины приостановки и срока, необходимого для такой приостановки, при этом установленный Законом месячный срок проведения регистрации прерывается.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена на срок не более чем на месяц, на основании заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав при том, что другая сторона договора с аналогичным заявлением не обращалась. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В день принятия решения о приостановлении регистрации  государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме стороны договора о приостановлении государственной регистрации  и об основаниях принятия такого решения.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют  требованиям действующего законодательства;
- лицо, выдавшее продавцу правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о передаче в собственность жилого помещения признан недействительным;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- продавец не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию права на квартиру, возникшего до введения в действие Закона;
- не представлены все необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав документы;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа (с обязательной ссылкой на соответствующие положения Закона) в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Сообщение об отказе в государственной регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю лично, либо, при наличии соответствующего указания в заявлении, посредством почтового отправления по указанному в заявлении почтовому адресу.

До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.

При отказе в государственной регистрации уплаченная государственная пошлина не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина уплаченной суммы.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суде.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.
В случаях, если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц,  такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на квартиру осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством, либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Общая сумма государственной пошлины зависит от количества регистрационных действий – по 1 тыс. руб. за каждое. Если соглашением сторон не предусмотрено иное, традиционно расходы по оформлению и государственной регистрации сделки берет на себя покупатель.

Замечание.
Нередко государственная регистрация сделок затягивается из-за досадных технических ошибок, допущенных по невнимательности должностными лицами различных организаций в выданных ими документах. Во избежание подобных недоразумений следует очень внимательно проверять все справки, выписки, заявления, договоры, желательно сразу же после их получения. Наиболее часто встречаются ошибки в фамилиях, именах и отчествах правообладателей и пользователей, в датах, в адресах квартир и прописок граждан, в площадях и нумерациях помещений. Необходимо контролировать также, чтобы одни и те же данные в разных документах были бы  одинаковыми.

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич
Задать вопрос автору или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 (925) 719-4940; либо по эл. почте owner-vb@yandex.ru; либо через личный сайт автора -  http://owner-vb.narod.ru

В следующем выпуске будет подробно рассмотрен десятый шаг алгоритма - "Проведение взаиморасчетов".  Все статьи серии, ранее опубликованные в выпусках рассылки можно прочитать на нашем сайте. Там же вы найдете много другой интересной и полезной информации.