| ← Февраль 2011 → | ||||||
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
|---|---|---|---|---|---|---|
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
|
15
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
|
|
21
|
22
|
23
|
24
|
25
|
26
|
27
|
|
28
|
||||||
За последние 60 дней ни разу не выходила
Сайт рассылки:
http://cas-exp.ru
Открыта:
18-11-2010
Адрес
автора: business.realty.casexp-owner@subscribe.ru
Статистика
0 за неделю
ЦАС-эксплуатация Некоторые вопросы управления многоквартирным домом
В журнале «Управление многоквартирным домом» № 1 январь 2011 опубликована интересная статья кандидата юридических наук Ч. Д. Цыренжапова под названием «Деятельность по управлению многоквартирным домом». В этой статье автор утверждает, что ЖК РФ не содержит понятного для всех определения понятия управления многоквартирным домом (далее – МКД). Раздел ЖК РФ под названием «Управление многоквартирным домом» состоит из положений о целях, способах, договорных формах управления, из которых трудно сделать однозначный вывод о смысловом (содержательном) значении понятия управление МКД. Между тем этот вопрос нужно как можно быстрее решить, так как этого требует необходимость обеспечения стабильности правовых отношений в жилищной сфере. Уже сегодня из-за отсутствия понятного всем определения управления многоквартирным домом возникают споры относительно того, кто должен и может осуществлять данный вид управленческой деятельности, где предметные границы этой деятельности, каков перечень управленческих услуг.
Автор увязывает понятие управление МКД с понятием собственность. Собственность – это отношение лица к принадлежащей ему вещи как своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника. Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. ЖК РФ указывает, что собственник помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (п.1 ст.30 ЖК РФ). При этом экономическое содержание отношений собственности характеризуется двумя основными аспектами: - во-первых, хозяйственным господством над вещью, позволяющим собственнику по своему усмотрению и независимо от чьей-то воли использовать принадлежащие ему материальные блага с целью получения доходов либо удовлетворения потребностей, устраняя при этом прочих лиц; - во-вторых, бременем собственности, которое заключается в необходимости осуществления затрат на содержание, ремонт и охрану имущества, уплате налогов, а также риске возможных потерь от нерационального либо неразумного хозяйствования, вплоть до разорения. По мнению автора, управление МКД образует широкий круг отношений, правомочий и действий. В первую очередь это деятельность по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в доме, а именно: все собственники помещений сообща решают вопросы юридической судьбы каждой составной части общего имущества в доме, вплоть до отчуждения. Кроме того, это деятельность, связанная с обеспечением благоприятных условий для владения, пользования и распоряжения помещениями в доме. Для каждого собственника помещения в доме есть свое имущество, чужое имущество и общее имущество. Автор считает, что причиной управленческого воздействия в отношении чужого и общего имущества является необходимость извлечения полезных свойств из своего помещения, а также соблюдения пределов и ограничений права собственности на чужое помещение. При этом, по мнению автора, внимание каждого собственника должно быть ориентировано не только на свое помещение, но и на чужое помещение тоже, так как благо, получаемое от своего помещения, напрямую связано с тем, как реализуются правомочия владения, пользования и распоряжения чужим помещением в доме. К примеру, размещение собственником в своем помещении ночного развлекательного заведения будет серьезно нарушать законные интересы всех собственников помещений в доме. Подчеркнем, что внимание собственника к чужому помещению основано на праве частной собственности на свое помещение, но в тоже время строго ограничено правом частной собственности другого собственника. Помещения в МКД, как правило, обладают определенным уровнем благоустроенности и комфорта, что является показателем уровня общественного развития. Поэтому, по мнению автора, для максимального извлечения пользы из помещения необходимо обеспечить к нему постоянный доступ «благ цивилизации». Имеются в виду коммунальные услуги, телефонизация, Интернет, коллективная антенна, домофон и др. Характерно, что коммунальные услуги воспринимаются сегодня людьми как неотъемлемое свойство благоустроенного жилья, а их получение – как нечто само собой разумеющееся. Порядок предоставления и получения коммунальных услуг, порядок определения цены и оплаты этих услуг подробно регламентируется действующим законодательством. Более того, п.1 ст.153 ЖК РФ устанавливает юридическую обязанность внесения платы не только за жилое помещение, но и за коммунальные услуги, предоставление которых является неотъемлемой частью процесса управления МКД. Автор считает, что обязательность платы за жилое помещение основана на бремени содержания своей собственности. Бремя собственности связано с рядом юридических обязанностей частно-правового и публично-правового характера. Статус собственника и объекта собственности определяют конкретный набор этих обязанностей и последствия их неисполнения. Видимо не случайно, что законодатель в ст.210 ГК РФ и ч.3 ст.30 ЖК РФ установил правовой принцип: «бремя содержания своей собственности несет собственник». Кроме того, ст.211 ГК РФ предусматривает, что «риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник…». Собственник помещения в МКД, как и все собственники, несет определенный комплекс обязанностей, имеющих отношение к его имуществу. Обязанности собственника: - обслуживать (содержать) свое имущество, т.е. поддерживать надлежащее его состояние; - ремонтировать свое имущество, т.е. восстанавливать и улучшать его состояние; - оплачивать потребленные коммунальные услуги; - охранять имущество от порчи или уничтожения; - уплачивать налог на имущество. Собственник помещения в МКД исполняет перечисленные обязанности по отношению как к своему помещению, так и к соответствующей доле в общем имуществе дома. Это означает, что собственник обязан равно заботиться о своем помещении и об общем имуществе в доме. При этом внимание каждого собственника помещения должно быть ориентировано не только на свое помещение, но и на чужое, ибо объем бремени собственника от обладания помещением зависит от того, каким образом содержится чужое помещение в доме. Например, пожар в чужом помещении, случившийся из-за халатного отношения его собственника к внутренней электропроводке, может привести к дополнительным расходам для всех собственников помещений в доме. Автор убежден, что управление МКД должно осуществляться совместно действующими собственниками помещений в доме, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. Лица, не имеющие права собственности на помещения в доме (арендаторы, наниматели, временные жильцы и т.д.) не могут считаться субъектами управления МКД. Поэтому-то момент обретения статуса субъекта управления МКД строго привязан к моменту приобретения права собственности на помещение в доме. Для обеспечения разумного управления МКД собственники помещений в нем на основании требований ЖК РФ образуют специальный орган управления – общее собрание собственников помещений в МКД. Юридические процедуры деятельности общего собрания прописаны в ЖК РФ. В настоящее время идет этап интенсивного внедрения этого механизма управления в житейскую практику. В ч.2 ст.44 ЖК РФ закреплен круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Есть большая уверенность в том, что круг этих вопросов по мере укрепления данного механизма управления будет расти. Не случайно в ст.44 ЖК РФ обозначено общее собрание собственников помещений в МКД не как орган управления общим имуществом в МКД, а именно как орган управления самим МКД. Правовым основанием осуществления деятельности, связанной с обеспечением благоприятных условий для владения, пользования и распоряжения помещениями в доме, служит п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ. При этом часто возникает сложная ситуация, когда собственник помещения должен из-за отсутствия на общем собрании собственников помещений (соседей по МКД) определять судьбу общего имущества при принятии решений. Собственники помещений в МКД осуществляют свои управленческие функции самостоятельно и/или путем привлечения профессиональных управляющих. При привлечении сторонних управляющих лиц собственники помещений за определенную плату перекладывают часть своего бремени на третье лицо. Действующее законодательство в первую очередь создает условия для передачи функций по организации исполнения обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в МКД третьим лицам. Однако автор считает, что ЖК РФ при передаче собственниками своих управленческих функций профессиональным управляющим обходит стороной вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения общего имущества. А этот вопрос очень важный. Потому что, согласно ст.211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. Следовательно, собственники помещений не могут и не должны в полном объеме передавать привлеченной управляющей организации управленческие функции в части осуществления деятельности по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в доме. |
| В избранное | ||
