В связи с интенсивным
использованием земель под развитие различных бизнес-проектов особую
актуальность приобрела проблема перевода земельных участков из категорий
земель, имеющих ограничения режима пользования (сельскохозяйственного
назначения, лесного, водного фонда), в категории, предполагающие более
эффективное использование участка.
Согласно ст. 7 ЗК РФ
существует семь категорий земель:
1) земли
сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли
для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли
иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых
территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Для каждой категории
земель устанавливается особый вид разрешенного использования. Разрешенное
использование устанавливается в соответствии с зонированием территорий.
Например, в границах поселений выделяются следующие зоны: жилые,
общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур,
рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения,
военных объектов, особо охраняемых территорий и иные.
Кроме ЗК РФ регулирование
в данной сфере осуществляется Федеральным законом от 21
декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из
одной категории в другую" (в ред. от 21 июля 2005 г., далее - Закон о
переводе земель), а также нормативно-правовыми актами субъектов РФ.
Для перевода земель в
другую категорию заинтересованное лицо подает соответствующее ходатайство в
исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления,
уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Ходатайство в обязательном
порядке должно содержать:
1) кадастровый номер
земельного участка;
2) указание на категорию
земель, в состав которых входит земельный участок, и на категорию земель,
перевод в состав которых предполагается осуществить.
Указание на категорию
земель, в состав которых входит земельный участок, содержится в следующих
документах:
- актах федеральных
органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ
и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
- договорах, предметом
которых являются земельные участки;
- документах
государственного земельного кадастра;
- документах о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- иных документах в
случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
3) обоснование перевода
земельного участка из одной категории в другую;
4) права на земельный
участок.
К ходатайству о переводе
должны быть приложены документы, указанные в п. 4 ст. 2 Закона о
переводе земель.
По результатам
рассмотрения ходатайства выносится одно из следующих решений: ходатайство не
подлежит рассмотрению по основаниям, указанным в п. 2 ст. 3 Закона о переводе
земель, либо уполномоченный орган принимает акт о переводе земель из одной
категории в другую. Последующий перевод земельного участка, в том числе и
обратно, возможен только после подачи соответствующего ходатайства и принятия
нового акта.
Перевод земель считается
состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Приведем несколько
примеров из судебной практики.
1. На основании решения
Кондопожского районного Совета из состава земель запаса были изъяты и переданы
Муниципальному сельскохозяйственному учреждению
"КондопогаАгроПромЛес" в постоянное (бессрочное) пользование
земельные участки для использования в производстве сельскохозяйственной продукции
с одновременным переводом предоставленных земель в категорию земель
сельскохозяйственного назначения.
Комитет по земельным
ресурсам и землеустройству по Республике Карелия, усмотрев нарушение земельного
законодательства по предоставлению сельскохозяйственных угодий, обратился в
прокуратуру г. Кондопоги с заявлением о принесении протеста на действия
Кондопожского районного Совета. Прокурор Республики Карелия, полагая, что
решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы
неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической
деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.
Арбитражный суд признал
решение Кондопожского районного Совета недействительным. Апелляционная
инстанция оставила это решение без изменения. Администрация Кондопожского
районного Совета обратилась в ФАС СЗАО с кассационной жалобой. ФАС СЗАО оставил
решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции без
изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, мотивируя свое решение следующим.
Согласно ст. 103 ЗК РФ к
землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за
исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии
со ст. 80 ЗК РФ.
Использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию.
В соответствии со ст. 3 Федерального
закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 18
июля 2005 г.) землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях
предоставления и изъятия земельных участков. Согласно ст. 4 названного
Закона основаниями проведения землеустройства являются решения федеральных
органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и
органов местного самоуправления о проведении землеустройства, договоры о
проведении землеустройства, судебные решения.
Таким образом, решение об
изъятии и предоставлении земельного участка принимается только после выполнения
ряда мероприятий, связанных с подготовкой землеустроительной документации.
Между тем, как установлено
судом, в нарушение вышеуказанного порядка при предоставлении МСУ
"КондопогаАгроПромЛес" земельных участков в постоянное (бессрочное)
пользование землеустройство не проводилось.
Кроме того, МСУ
"КондопогаАгроПромЛес" не относится к числу субъектов, которым могут
быть предоставлены земли сельскохозяйственного назначения.
Круг лиц, которые могут
использовать земли сельскохозяйственного назначения для ведения
сельскохозяйственного производства, установлен ст. 78 ЗК РФ.
Согласно этой статье в их число
входят и некоммерческие организации.
В силу ст. 120 ГК РФ
учреждением, являющимся некоммерческой организацией, признается организация,
созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных
или иных функций некоммерческого характера.
Пунктом 3 ст. 50 того же
Кодекса установлено, что некоммерческие организации могут осуществлять
предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит
достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Между тем уставом МСУ
"КондопогаАгроПромЛес" такая цель деятельности, как производство
сельскохозяйственной продукции, не предусмотрена. Из анализа устава также
следует, что производство сельскохозяйственной продукции не может быть признано
и в качестве деятельности, служащей достижению целей, ради которых создано МСУ
"КондопогаАгроПромЛес".
2. ООО "Лат и К"
обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений
Ставропольского края о понуждении к заключению договора купли-продажи земель
несельскохозяйственного назначения.
Решением от 22 июля 2003
г. иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что земли данного района не
являются ограниченными в обороте, на спорном земельном участке находятся
объекты недвижимости ООО "Лат и К" и Министерство имущественных
отношений Ставропольского края обязано заключить договор купли-продажи
земельного участка.
Постановлением
апелляционной инстанции от 28 октября 2003 г. решение отменено, в иске отказано
на том основании, что нормативными актами Президента и Правительства РФ району
Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного
региона, следовательно, в силу п. 5 ст. 27 ЗК РФ
спорный земельный участок имеет ограничения в обороте.
При рассмотрении дела
судебные инстанции исходили из следующих обстоятельств.
Постановлением главы
Предгорной районной администрации от 4 июля 2001 г. N 443 ООО "Лат и
К" в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок
площадью 9740 кв. м. по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Садовая,
д. 210.
В феврале 2003 г. ООО
"Лат и К" обратилось к ответчику с заявкой на приватизацию указанного
земельного участка.
Письмом от 28 февраля 2003
г. N 880/10 Министерства имущественных отношений Ставропольского края в
приватизации земельного участка ООО "Лат и К" отказано на том
основании, что данный участок расположен на землях лечебно-оздоровительных
местностей и курортов.
В кассационной жалобе ООО
"Лат и К" указало, что спорный земельный участок относится к
категориям земель поселений и ответчик не представил доказательств отнесения
его к землям особо охраняемых природных территорий.
В отзыве на кассационную
жалобу Министерство имущественных отношений Ставропольского края не согласилось
с ее доводами, указав, что ООО "Лат и К" правомерно отказано в
заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного на особо
охраняемой природной территории.
ФАС СКО считает, что
кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального
закона от 25 октября 2004 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или
приобрести их в собственность до 1 января 2006 г.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ
категория земель указывается в документах государственного земельного кадастра,
документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним.
Согласно свидетельству о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 17 июля 2001 г.,
серии АВ N 146694, и кадастровому плану земельного участка от 30 января 2003 г.
N 29/03-3-107 спорный земельный участок относится к землям поселений, а не к
землям особо охраняемых территорий.
Как следует из п. 7 Правил
распоряжения земельными участками, находящимися в государственной
собственности, до разграничения государственной собственности на землю,
утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О
порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной
собственности, до разграничения государственной собственности на землю",
решение о приватизации земельного участка принимает уполномоченный орган
государственной власти субъекта РФ, если земельный участок был предоставлен в
соответствии с решением органа государственной власти РФ.
При таких обстоятельствах
вывод суда первой инстанции о наличии у Министерства имущественных отношений
Ставропольского края обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи
земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 26:29:09 10
03:0001 основан на нормах права.
3. Предприятие
железнодорожного транспорта обратилось в арбитражный суд с иском о признании
недействительным постановления администрации района о передаче в аренду
обществу с ограниченной ответственностью земельного участка, находящегося в
полосе отвода железной дороги.
Ответчик утверждал, что
его действия соответствуют требованиям ст. 90 ЗК РФ,
согласно которой землями транспорта признаются земли, предоставленные
соответствующими местными администрациями в пользование или в аренду
предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления возложенных на них
социальных задач.
Законом РФ "О
местном самоуправлении в Российской Федерации" на администрацию района
возложена обязанность по осуществлению контроля за использованием и охраной
земель и работой всех транспортных предприятий на территории района.
Поэтому органы местного
самоуправления вправе решать вопросы, связанные с передачей земель
железнодорожного транспорта в аренду.
Решением суда исковые
требования удовлетворены по следующим основаниям.
Согласно ст. ст. 72 и 76 Конституции РФ
вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном
ведении Российской Федерации и субъектов РФ. По предметам совместного ведения
издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные
нормативные правовые акты субъектов РФ.
Как следует из ст. 5 Федерального
закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном
транспорте", землями железнодорожного транспорта являются земли
федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное)
пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них
специальных задач. Порядок использования земель железнодорожного транспорта
определяется федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного
транспорта с учетом требований земельного законодательства РФ.
Спорный земельный участок
находился у истца в постоянном (бессрочном) пользовании.
При изложенных
обстоятельствах администрация района не вправе принимать решение о
предоставлении его в аренду третьим лицам.
Суд кассационной инстанции
правомерно оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Анна Курбатская, юрист.
16 комментариев:
Очень своевременно опубликована статья на фоне зачастую незаконных "прихватизаций" земель, надеюсь, что теперь чиновники будут хтоя бы проверять на соответствие законам, свои действия.
ОтветитьУдалитьА мне импонирует, что в статье приведены конкретные законы и статьи законов с действующими ссылками на которые можно сослаться при составлении иска в суд.
ОтветитьУдалитьМеня очень порадовала доступность информации, а так же приведенные разъяснения на основе законодательства. К тому же вся инфо очень доступна и понятна и самое главное усвоив ее можно с легкостью изменить статус хозяйственного статуса земли.
ОтветитьУдалитьКак оказывается, изменить статус хозяйственной деятельности и статуса самой земли достаточно трудоемкий процесс, однако простым и в тоже время понятным комментариям и информации, весь процесс кажется вообще легким и доступным. Теперь и я знаю, как быстро и без проблем изменить статус земли для ведения предпринимательской деятельности.
ОтветитьУдалитьНастоящей новостью для меня стало разграничение земли согласно категориям, однако для того, чтобы вести предпринимательскую деятельность необходимо иметь соответственный статус. Эта статья была весьма актуальна и полезна для меня, теперь и я в курсе смен статуса земли.
ОтветитьУдалитьСколько же нюансов нужно знать для ведения предпринимательской деятельности на земельных участках. Оказывается для такого рода деятельности земля должна иметь особый статус. Благодаря этой статье я открыл для себя много нового и интересного.
ОтветитьУдалитьНе слабо однако нужно знать для того что бы начать бизнес на определенной земле, если она не принадлежит к нужной категории. Но теперь я полностью вооружен.
ОтветитьУдалитьСуществование категорий земли стало для меня открытием, однако это очень познавательно, и мне это нравится. Особенно приятно читать статьи в которых есть ссылки на актуальную законодательную базу
ОтветитьУдалитьВозникала такая проблема раньше. Если бы попал на эту статью, то ошибок было бы однозначно меньше !!!
ОтветитьУдалитьНе знал, что есть столько категорий земли и столько лазеек по их изменению. Полезная статья. Спасибо!
ОтветитьУдалитьХотел купить дачный участок и после этого начал копать информацию о категориях земли. Доступная статья, все предельно ясно. А за некоторые объяснения даже можно сказать огромное спасибо.
ОтветитьУдалитьДа уж много категорий земли... И почему нельзя было сделать два или три. Или нужно было больше лазеек для коррупции. В целом статья на твердую 5
ОтветитьУдалитьДля меня стало новостью разграничение земли согласно категориям, однако для того, чтобы вести предпринимательскую деятельность необходимо иметь соответственный статус. Буду теперь знать !!!
ОтветитьУдалитьТак много нюансов нужно знать, что бы заниматься этим делом и не пролететь. Информации везде много, но здесь доступно и четко все изложено. Поэтому остаюсь с Вами : )))
ОтветитьУдалитьКак оказывается, изменить статус хозяйственной деятельности и статуса самой земли достаточно трудоемкий процесс. Ну ничего, буду следовать Вашим подсказкам .
ОтветитьУдалитьКонкретно, на доступном языке, в нюансах. Отличная статья ...
ОтветитьУдалить