Выпуск №269

Содержание:

    события

             1.  Конференция “Проблемы и пути решения комплексного обеспечения безопасности уникальных, в т.ч. подземных, технически сложных и потенциально опасных объектов на примере г. Москвы”  

          статьи

             2.  Сохранение зданий-памятников зачастую не относится к приоритетным задачам девелоперов  

          3.  Что стоит за слухами об очередном оживлении российского рынка недвижимости?  

        А это на общетрепещущие темы:

             4.  Резюме А. Кулакова

 Конференция “Проблемы и пути решения комплексного обеспечения безопасности уникальных, в т.ч. подземных, технически сложных и потенциально опасных объектов на примере г. Москвы”    

       21 апреля в рамках деловой программы выставки MIPS 2010 в Экспоцентре на Красной Пресне.состоится выездное расширенное заседание НТС Москомархитектуры и конференция «Проблемы и пути решения комплексного обеспечения безопасности особо опасных, технически сложных и уникальных, в т.ч. подземных, объектов на примере г. Москвы».

Целью конференции является развитие различных направлений индустрии безопасности, расширение международного сотрудничества в области борьбы с терроризмом, повышение уровня безопасности граждан, предприятий и организаций

Традиционно будет проведена презентация конкурсных проектов. Лучшие, по оценке экспертной комиссии, проекты получат рекомендации Дирекции выставки к внесению в Московский территориальный строительный каталог и Реестр Москомархитектуры.

Мероприятие проходит при участии: Межведомственной комиссии по обеспечению безопасности и антитеррористической защищенности высотных объектов г. Москвы, управление координации деятельности по обеспечению безопасности г. Москвы, департамента городского строительства г.Москвы, департамента дорожно-мостового строительства г.Москвы, научно-технического совета комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

В рамках деловой программы пройдет круглый стол по вопросам пожарной безопасности. Компетентные эксперты и участники обсудят практические последствия введения в действие технического регламента о безопасности зданий и сооружений, соотношение его норм с нормами технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Так же речь пойдет о соответствии предлагаемых практических решений действующим нормативным документам.

К участию приглашаются: проектировщики, ГИПы, разработчики и производители технологий и средств защиты и безопасности, проектировщики и интеграторы систем и подсистем безопасности различной сложности, строительные и проектные НИИ, инженеры по безопасности деловых центров, стадионов, иных крупных объектов, органы государственной власти и управления, ответственные за разработку и реализацию программ и решений по обеспечению безопасности уникальных, в т.ч. подземных, технически сложных и потенциально опасных зданий и сооружений.

Получить дополнительную информацию о мероприятии и условиях участия в нём Вы можете, связавшись с:

руководителем проекта Анастасией Журавлевой по тел.: +7(495) 935-73-50, +7(495) 788-55-85 (доб.4362), zhuravleva@ite-expo.ru ;
менеджером проекта Светланой Прохоровой Тел.: +7(495) 788-55-85, +7(495) 935-73-50 (доб. 4384), prokhorova@ite-expo.ru


 

вверх страницы

Сохранение зданий-памятников зачастую не относится к приоритетным задачам девелоперов

 

    Скандальная эпопея с попытками инвестора добиться сноса дома купца Рогова (на углу Загородного проспекта и переулка Щербакова), памятника конца XVIII – начала XIX века, одного из немногих сохранившихся в Петербурге образцов архитектуры классицизма пушкинского времени, имеет шанс создать и позитивные прецеденты. Благодаря усилиям общественности, прежде всего ВООПИиК, «Живого города» и специалистов в сфере охраны памятников, удалось приостановить незаконный демонтаж здания и в судебном порядке в качестве «обеспечительной меры» вернуть ему статус объекта культурного наследия. Юридические аргументы защитников памятников, пытающихся доказать неправомочность решения чиновников Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) снять с дома охранный статус, исключив его из списка выявленных объектов культурного наследия, выглядят убедительно и дают надежду на удачный исход дела.

Сценарий развития ситуации вокруг дома Рогова характерен для девелоперских проектов, в которые вовлечены здания-памятники. Показателен он и в плане взаимоотношений структур власти и инвесторов. Общим стилистическим свойством оказывается фактически презумпция приоритета интересов девелопера над задачами сохранения исторической застройки. Практика продавливания решений с помощью оплаченных самим же инвестором экспертиз, доказывающих аварийность здания и невозможность вывода его из этого состояния, стала очень распространенной.

При этом близка к нулю вероятность, что чиновники примут политическое решение, отдав предпочтение сохранению исторического строения вместо его реконструкции (обычно через снос и создание новодела) в очередной бизнес-центр или торговый комплекс (как не произошло это при согласовании проекта компании «Стокманн» на Невском проспекте). Занять жесткую позицию, требующую от девелоперов поиска путей сохранения здания, мешает властям и то, что их же представители ранее запускали эти проекты, передавая исторические объекты инвесторам. Особенно охотно применяются ссылки на гарантии «необратимости» правил игры и заботу об инвестиционном климате.

Дом Рогова – лицевой трехэтажный корпус – в 2001 году включен в список выявленных объектов культурного наследия, охраняемых, согласно федеральному закону, как полноценные памятники. Компания «ДК „Порт“» активно занялась проектом в 2004−м, и уже в 2004−2005 годах дворовые флигели (1831 года) и корпус по переулку Щербакова (1862 года) демонтировали. Аварийность здания подтвердила техническая экспертиза, исходившая из того, что при строительстве станции метро «Достоевская» не были приняты меры по укреплению фундамента дома Рогова.

Заинтересованность инвестора в сносе была изначально очевидна и коммерчески понятна. По центру участка, где планировалось построить семиэтажный бизнес-центр площадью 10 тыс. кв. м и подземный паркинг на 65 автомобилей, находится наклонный ход метро. Поэтому свайное поле, на котором расположится единый для всего комплекса фундамент, должно быть сосредоточено по краям участка, в том числе под домом Рогова. Специалисты признавали, что техническое решение, позволяющее сохранить здание, если и возможно, то будет дорогим, особенно если не изменять концепцию проекта и не жертвовать объемом площадей.

Таким образом, правительство города, принимая в декабре 2007 года постановление о реконструкции этого объекта, по сути, санкционировало уничтожение памятника. К тому времени инвестором стала компания «Престиж» (аффилированная с Газпромбанком), заявившая, что она лишь приобрела проект с пакетом документов. Но случился форс-мажор – в январе 2008 года за несколько дней до получения окончательного разрешения на разборку здания КГИОП отозвал согласование. «Мы представили и согласовали в КГИОП альтернативную экспертизу, доказывавшую возможность сохранения здания, – поясняет заместитель председателя петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов. – В архиве Ленметрогипротранса мы обнаружили проект по усилению здания перед началом строительства метро, а в Метрострое подтвердили, что проект выполнен. Это был редкий случай, когда КГИОП, изменив свою позицию, предписал застройщику разработать меры по укреплению здания. Прежде выдача на основе представляемых инвесторами экспертиз об аварийности разрешений на разбор зданий с последующим воссозданием внешнего облика была распространенной практикой. А общественные организации еще не были готовы грамотно противодействовать этому».

Впрочем, сохранить последовательность комитету не удалось. Несмотря на то что в марте 2009 года Совет по культурному наследию, опираясь на заключение двух историко-культурных экспертиз, согласованных КГИОП, единогласно (при трех воздержавшихся) рекомендовал включить здание в единый государственный реестр объектов культурного наследия как памятник регионального значения, комитет не выпустил в установленный двухмесячный срок необходимое распоряжение. Застройщик же стал отыгрывать ситуацию, представляя новые экспертизы с разрушительными вердиктами. А в ноябре 2009 года, после «проведенной работы», Совет по культурному наследию и КГИОП пересмотрели предыдущее решение: дому Рогова отказали во включении в реестр памятников. Причем, как подчеркивает Кононов, на тот момент отсутствовала историко-культурная экспертиза, которая могла быть единственным правовым основанием для решения. Такую экспертизу представили в КГИОП только 27 января 2010 года, 1 февраля ее согласовали, а 2 февраля выпустили распоряжение об исключении здания из списка выявленных памятников (законность этой экспертизы ВООПИиК и оспаривает в суде).

Ударными темпами попытался закрыть тему и застройщик, демонтировав здание за четыре праздничных дня в феврале. К счастью, бдительная общественность при помощи милиции пресекла разрушение памятника. Примечательно, что девелопер так торопился, что начал снос, не дождавшись разрешения Госстройнадзора (поплатившись за это символическим штрафом в 50 тыс. рублей). Важнее то, как будет возмещаться ущерб памятнику, если в итоге удастся отстоять его право на жизнь. Невероятно, но в течение всех этих лет с застройщиком как правообладателем объекта так и не было заключено охранное обязательство. Похоже, не утверждались и обязательные меры по консервации здания. Полагали, возможно, что естественное разрушение лишь добавляет доводы в пользу сноса памятника, заведомо обреченного.



вверх страницы

Что стоит за слухами об очередном оживлении российского рынка недвижимости?

Об этом Александр Привалов беседует со специалистом,

с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко.

– Здравствуйте. Ну, что, действительно оживает рынок или это опять ля-ля?

– Я сразу бы определился, что надо разделить два понятия «оживление рынка» и «рост цен». За прошлые годы сложился настолько едкий стереотип, что на рынке недвижимости все хорошо, только когда растут цены. На самом деле это не так, потому что для рынка хорошо, когда идет большая оборачиваемость. Это хорошо и для застройщиков, которые хотят строить и продавать.

– И для людей, которые хотят где-то жить.

– И для покупателей, и для риэлтеров, которым чем больше сделок, тем больше работы. И, в общем-то, таким рынок и был многие годы. Был таким даже в тяжелые девяностые, он был таким после дефолта 1998 года, я имею в виду.

– Он тоже тогда просел довольно кардинально.

– Да, он просел. Потом подрос. Но, тем не менее, если брать период, допустим, 2000−2005 годов, да, рост цен какой-то был, но умеренный. Рынок постепенно отыграл падение, вызванное тем кризисом, потом начал отыгрывать экономический рост, но, тем не менее, все-таки какая-то прослойка среднего класса была способна покупать, застройщики отстраивали Москву и другие города. То, что случилось после 2005 года по 2008−й, я называю периодом неадекватного развития рынка, когда на самом-то деле для рынка все было плохо. Строить стали меньше, потому что все неадекватно дорожало, продавать не торопились, все придерживали недвижимость, застройщики придерживали объемы, инвесторы пытались больше скупить, начиная от частников и кончая крупными компаниями, землевладельцы придерживали землю, чиновники не торопились давать землеотвод, потому что…

– Все очень быстро спрогнозировали продолжение такого идиотского роста на неопределенную перспективу.

– На двадцать лет вперед. Да. И то оживление рынка, которое происходит сейчас, на мой взгляд, оно наконец-таки позитивное, потому что оно происходит без роста цен. Это оживление, связанное с постепенным возвращением на рынок спроса, активности, но активности при более-менее умеренных ценах. И я считаю, что в ближайшие несколько лет, в отличие от того, что было раньше, рынок будет расти, но не по ценам, а по объемам. То есть будет увеличиваться количество сделок.

– Вот чего-то я не понимаю, а с чего оно будет увеличиваться? У вас есть ощущение, что объемы строительства будут расти?

– Да. И объясню, почему. Я бы начал с того, что спрос на жилье никуда не делся. И, по сути дела, дефицит жилья в стране и необходимость улучшать жилищные условия – это тема, актуальная если не для каждого, то для каждого второго, это точно. И если за прошедшие двадцать лет с момента распада Советского Союза все наелись уже и джинсами и даже иномарками…

– Это мы все понимаем.

– Конечно же.

– Мы не понимаем другого. Строительная область сейчас в очень дурном состоянии. Роста объемов на десятый год самые смелые оптимисты не планируют. С чего вы взяли, что дальше пойдет рост?

– Я не говорю о том, что рост объемов произойдет уже в этом году. Я думаю, что он произойдет в перспективе два-три-пять лет по очень простой причине. Почему строительная область сейчас находится в очень неприглядном положении? Причина одна, хотя она состоит из многих составляющих. Дело в том, что очень многие застройщики забыли, что они застройщики, что их задача строить, а они увлеклись, по сути дела, в спекулятивные игры, в инвестиционные игры, причем очень часто на заемное финансирование.

– Олег Николаевич, рыба ищет, где глубже, человек – где больше рентабельность.

– Конечно.

– А кто их перевоспитает?

– А их рынок перевоспитывает. Он уже их перевоспитал.

– Что-то он их не перевоспитает пока.

– Смотрите, все застройщики разные, и есть застройщики, которые попали в очень сложную ситуацию по очень простой причине – они пытались накупить побольше активов на заемные деньги до кризиса…

– Затонули в кредитах.

– Да. Сегодня им надо отдавать кредиты, продавать по прежним ценам – сегодня не продашь. Не та платежеспособность. Казалось бы, скидывай цены, продавай по ценам меньше, а они настолько дорого все понабрали, да еще и дополнительных расходов накрутили за прежние годы, что они дешевле не могут продать, потому что они уйдут в минус.

– Эти ребята разорятся, и то, что от них останется, потом будет распродано их наследниками. Это я все понимаю. А есть откуда появиться другим?

– Но есть и другие застройщики…

– Откуда они появятся?

– …которые не только появятся, которые уже сейчас есть. Возьмем даже 2009 год, казалось бы, кризис на дворе…

– По числу сделок, конечно, был сильный провал.

– Конечно. Но даже в 2009 году были в Москве интересные примеры. Например, микрорайон Марфино, где один из московских застройщиков вышел с ценой 70 тыс. рублей за квадратный метр. Это почти вдвое ниже, чем средний уровень цен на вторичке. И прекрасным образом строил и продавал квартиры эконом-класса. На сегодняшний момент уже около пяти-шести новых таких проектов намечается, которые выходят на рынок.

– Объясните чудо. Где они были раньше и откуда они взялись?

– Я объясню это чудо. Основная проблема дороговизны московского жилья и себестоимости у застройщиков – это дорогая цена входа, которая была до кризиса…

– Бесспорно. Так она и остается.

– Это и раздутая цена земли, это и различные бюрократические проволочки…

– Ну, короче говоря, чужие здесь не ходят.

– Да. Совершенно верно.

– Так что изменилось?

– Пришел кризис, и кризис убрал с рынка шальные деньги, и всем стало понятно, что, в общем-то, прежних цен, хотим мы этого или нет, их не будет. И на сегодняшний момент очень многие бывшие владельцы земли или квадратных метров, которые так или иначе их придерживали, чтоб хотя бы расплатиться с долгами, вынуждены это продавать или пытаться продать. Я не беру сейчас рынок розницы, то, что видит покупатель. Я говорю о рынке земельных участков.

– По этой части статистика более-менее открытая есть? Или нет?

– По этой части как раз таки статистики нет практически никакой, здесь больше приходится опираться на экспертное мнение, я опираюсь на свое, на ту информацию, которую я вижу, знаю или по косвенным признакам могу оценить.

– Голимый инсайд.

– Нет, это не инсайд. Это, скорее, экспертное понимание ситуации. Я вижу, что раньше, даже при желании заинвестировать недвижимость, приходит, например, какой-нибудь крупный инвестор и говорит: вот хочу строить в Москве, например. Хочу купить площадку под застройку. Вряд ли кто-то вообще продаст за любые деньги. Такая ситуация была с 2005 по 2008 год. Сейчас предложений купить довольно много. И, прошу прощения, предложений продать довольно много, и тех, кто хочет купить, да, они есть. Но сегодня рынок покупателей, прежде всего покупателя на рынке участков земли, больших участков земли, площадок под застройку. Уже и город, у которого нарисовались проблемы в бюджете, готов отдавать, не выставлял бы тогда тот же Новинский пассаж, например, на продажу. Реконструируйте вот эту промзону, расселяйте пятиэтажки здесь. Если раньше город нагонял, наоборот, обременения различные, как бы затраты для застройщиков, то сегодня и чиновники готовы отдавать, и те застройщики, которые понахватали впрок, а теперь им надо расплатиться с кредитами, готовы пускать в долю других продавать.

– Когда это скажется на той стороне рынка, которую увидит покупатель?

– Когда пройдет характерный для строительства цикл. А это около двух-трех лет. То есть это тот срок, который нужен от входа в проект – покупка площадки, разработка согласования проекта, получение другой разрешительной документации, выход на стройку, и, собственно говоря, когда уже можно начинать продажи. Как я уже сказал, первые проекты по новым ценам уже в 2009 году нарисовались. Фактически это был один такой крупный проект от района…

– Значит, скорее исключение, чем правило.

– Да, скорее исключение, но, тем не менее, первая ласточка. Сейчас уже таких подобных микрорайонов и тем же застройщиком, и другими уже заявлено около пяти-шести, как я сказал. Я думаю, что с каждым годом, с каждым месяцем будут выходить новые и новые объекты, и, в общем-то, с кризиса прошло уже полтора года, я думаю, что пройдет еще полтора, и предложение жилья эконом-класса в новостройках, будет только нарастать.

– Насколько я понимаю, поправьте меня немедленно, если я ошибаюсь, пока происходит, в общем, несколько иная картина. Пока как раз доля эконом-классов продаваемых снижается.

– Не совсем с вами согласен, потому что если взять ситуацию перед началом кризиса, то вот с того же 2005−2006 года по 2008−й новостроек эконом-класса в Москве не было вообще. Цифра равнялась нулю.

– Но есть еще вторичный рынок.

– Да, есть вторичный рынок, мы его пока не берем. Вторичка – это отдельная тема. Это то, что выводят на продажу частники. Им, чтобы что-то продать, надо что-то купить, поэтому, так или иначе, вот в этих пятнашках все равно пустая клетка – это новостройка. Так вот новостройка эконом-класса последняя на моей памяти, которые были на рынке, это какой-нибудь 2004−2005 год. С тех пор все, что строилось в Москве, даже если это выше эконома, а по всем понятиям как бы определить нельзя, все равно любой застройщик пытался назвать бизнес-классом. И, так или иначе, если не по свойствам, то хотя бы по цене вытянуть этот объект в бизнес-класс. И, если раньше новостроек эконом-класса в Москве не было вообще, то факт, что они хотя бы появились, это уже большой плюс. То, о чем вы говорите, это вымывание дешевых предложений со вторичного рынка, этот процесс есть, потому что весь прошлый год на вторичке спрос был минимальный, не покупали почти ничего. Еще один из критериев того, что рынок активизируется, это, в общем-то, опять же, увеличение количества сделок в том числе на вторичке. И понятно, что сейчас у людей нет прежних денег, и то, что сейчас можно продать, и то, что покупают, это как раз таки наиболее недорогие предложения: однушки, двушки в панельных домах. И на первичке вымываются действительно наиболее дешевые предложения, так в принципе было всегда. Всегда было легче всего продать однокомнатную квартиру в панельном доме, сложнее всего было такую квартиру найти. Цена за метр даже в таких квартирах всегда была чуть выше, чем в среднем по рынку…

– Это все очень понятно.

– Это абсолютно нормальная ситуация.

– Так оно и будет.

– Да. Это не показатель того, что на рынке грядет дефицит.

– Тогда давайте разбираться в том, что принципиально изменится по сравнению вот с этим аномальным периодом 2005−2008 годов.

– Изменилось еще одно довольно принципиальное обстоятельство. Это политика федеральной власти. Проект «Доступное жилье» был заявлен уже довольно давно. То, что делалось до кризиса, на мой взгляд, делалось несколько не в том направлении.

– Мне тоже казалось, что в «Доступном жилье» не все правильно. Вот интересно, правильно ли я понимал со своей дилетантской точки зрения. Я понимал, что вот это стремление все повесить на ипотеку, при существующих процентах, оно несколько странновато. Вы не об этом, наверно?

– Да, я именно об этом. Потому что в принципе решение задачи доступного жилья состоит из двух составляющих. Первое – это, собственно, надо создать это дешевое жилье. Ну, относительно недорогое. А второе – это создать инструменты, позволяющие не только людям с доходами выше среднего купить это на свои деньги, но и людям с доходами ниже среднего также каким-то образом – в рассрочку, в ипотеку – это жилье приобрести.

– Не обязательно. В принципе можно было, как во многих странах делается, сначала поставить упор на строительство доходных домов. Ну ладно, это отдельная песня.

– Есть, и тема доходных домов, и строительных кооперативов, варианты есть разные, в разных странах разная практика, но, так или иначе, любые финансовые схемы, они, на мой взгляд, должны идти вторым шагом после, собственно говоря, создания самого продукта.

– После фронта работ.

– Что произошло в России? В России стали, в общем-то, делать и то и другое. Разница состоит в том, что построить жилье гораздо дольше и сложнее, чем раздать дешевые заемные деньги.

– Насчет дешевых вы все-таки горячитесь сильно.

– Да, я имею в виду дешевые деньги в том плане, что до кризиса была у банков возможность привлекать достаточно дешевые кредиты за рубежом под минимальные проценты, которые они здесь конечному потребителю…

– Дешево не доставались.

– Да, дешево не доставались. Но, тем не менее, банки довольно быстро решили эту задачу, освоили эту тему, и буквально за год кредитование из такого, скажем, экспериментального проекта, из экзотики превратилось в общедоступное.

– И, поскольку это обогнало темпы строительства, то это вздуло цены.

– Конечно. Произошел перекос.

– Я про что и спрашиваю. Что теперь изменится?

– На сегодняшний момент на федеральном уровне видно понимание того, что самое главное – это заставить рынок больше строить. Для этого стали предприниматься еще несколько лет назад первые шаги, но они, естественно, уперлись в административные барьеры и не возымели действия. Сейчас видно ужесточение этих шагов, и они начинают давать первые плоды. В частности, недавно появилась программа введения дополнительного налогообложения на неиспользуемые земли государственные…

– Об этом давно говорили.

– Да, об этом говорили давно, но фактически в дело эта программа пошла последние несколько месяцев. Она заставляет все местные власти, всех чиновников на местах выводить из закромов те неиспользуемые земли.

– Ну, и действительно, и в бюджете же трещины. Все логично.

– Да, более того, по сути дела последний год начал набирать обороты в своей работе Фонд содействия жилищному строительству. Государственное министерство, задача которого также все неиспользованные федеральные земли, уже не муниципальные, а федеральные, сначала учесть, потом выставить на аукционы и продать застройщикам под строительство. Аукционы фактически только последний год начали происходить.

– Значит, от этого момента отсчитывается два-три года и можно рассчитывать на то, что…

– Да. Более того, если раньше фонд в основном начал просто продавать площадки в регионах, то последняя информация, буквально вот последних месяцев, что даже в московском регионе уже стали выставляться…

– Имеется в виду вне МКАД.

– Вне МКАД, да, и внутри МКАД стали выставляться на аукционы.

– Так внутри МКАД еще не размежеваны федеральные и городские земли. Как они?

– Значит это те аукционы, которые еще не прошли. По Подмосковью уже прошли, по Москве проходила информация, что ряд площадок в работе.

– Может быть, какие-то площадки уже оформлены. Но, тем не менее, наряду с тем, что земель не было, чужих строителей не пускали, Вы считаете, что это будет немножко рассосано после кризиса – хорошо, но есть еще одна деталь: в силу того, что люди поверили в поднимающуюся тенденцию, огромная была доля инвестиционного…

– В том числе.

– Я так полагаю, что для оздоровления рынка инвестиционные закупки должны сокращаться.

– Совершенно верно.

– Это происходит сейчас?

– Да. Это происходит, потому что, когда начался кризис, конечно же, инвестиционных покупок на рынке почти не осталось. Первая причина – просто у людей пропали шальные деньги свободные, которые раньше вкладывались в жилье. Во-вторых, все поняли, что как минимум дорожать жилье уже не будет. Здесь есть такое обстоятельство, что можно было бы ожидать возврата на рынок части квартир, но, как показывает практика последнего года, распродажа инвестиционных квартир в массовом количестве пока не произошла.

– Вот вы говорите о массовом. Вы имеете представление, сколько их сейчас, скажем, в Москве?

– Вы знаете, есть оценки.

– Какого хоть порядка?

– Могу привести оценку нашу. Делались разные экспертные оценки, потому что здесь тоже, как говорится, свечку никто не держал.

– Да-да-да.

– Были оценки, что инвестиционных квартир 10−15% от всего объема, не более. Были и очень оптимистичные, что их 60−70%.

– Ого.

– А я считаю, что в разных классах жилья были разные доли. Наша оценка лежит где-то посередине, что примерно 30% новостроек покупалось с инвестиционными целями. А теперь давайте учтем, что этот период постоянного роста цен, который начался в 2001 году, когда сначала рост был более-менее умеренным, уже тогда появились инвестиционные покупки, и до 2008 года прошло семь лет. Вот, если за семь лет по 30% всего построенного жилья уходило с инвестиционными целями, то получается…

– Но не безвозвратно уходило, что-то продавалось все-таки.

– Что-то возвращалось, конечно, на рынок, но, опять же, напомню, что очень немногие были готовы фиксировать прибыль и продавать.

– Разве что по каким-то своим обстоятельствам.

– Поэтому если мы постараемся посчитать, скажем так, максимальный объем…

– Двухлетний объем.

– Мы получим двухлетний. Это значит, что два года стройкомплекс может вообще ничего не строить, если все эти квартиры разом вернутся на рынок.

– Не так, потому что объемы строительства были явно недостаточны. Так что «может не строить» – это все-таки слишком сильно.

– Я имею в виду, чтобы по крайней мере сохранялся…

– Чтобы все было, как было.

– Как было. Да. Пусть эта оценка завышена, пусть все квартиры никогда на рынок сразу не выйдут, но, тем не менее, мы понимаем, что, даже если какая-то их часть – 10%, 20%, 30% – вернется на рынок в ближайшие год-два, то это как минимум компенсирует снижение на те же 20−30% объемов строительства, которое произошло с приходом кризиса. И это еще одно обстоятельство, которое, в общем-то, о наступлении дефицита жилья говорить, ну, как минимум не позволяет.

– Не о наступлении, все-таки, а об обострении дефицита. Потому что он никуда не девался.

– Совершенно верно. Мы говорим о глобальном дефиците. О том, что если взять всех нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но здесь понятие дефицита муссируется на рынке в том плане, что жилья не хватит даже при нынешних ценах и поэтому цены пойдут еще выше.

– Вы не склонны разделять такую точку зрения?

– Да, я не склонен и считаю, что, конечно же, в глобальном плане недостаток жилья, скажем так, он сохраняется, и это не даст ценам провалиться еще глубже, в полтора-два раза, но, с другой стороны, те факторы, о которых мы поговорили, они не позволят обостриться дефициту жилья, и это не толкнет цены вверх. Поэтому я думаю, что в ближайшие год-два-три, скорее всего, средний уровень цен и в Москве, и в других городах будет примерно топтаться на месте.

– Вот как сейчас? Да?

– Плюс-минус. Если те процессы наращивания объемов строительства и разбюрократизация строительной отрасли, если они будут идти вяло, тормозиться…

– Они будут тормозиться.

– Скорее всего. Но если совсем все будет пессимистично, то, скорее всего, рост цен может возобновиться примерно на уровне инфляции. То есть не теми темпами, как были до кризиса…

– Да, я понимаю.

– Ну, а процентов 10, 15, ну, может 20 в год. Умеренными темпами, скажем так.

– Вы не ответили еще на один вопрос, который я, правда, задал как-то так в придаточном предложении. Можно рассчитывать на появление в новых условиях новых игроков. Не привязанных к губернаторам, мерам, как оно до сих пор наблюдалось во всей России, а каких-то более или менее свободных в маневре своей?

– Думаю, что да.

– Это уже наблюдается или это только надежда?

– Это начинает наблюдаться, потому что на сегодняшний момент, если есть инвесторы с деньгами, то «вэлком», да.

– Ему трудно отказать.

– Да, ему трудно отказать, потому что и проблемы в бюджете, и проблемы у тех самых родственных застройщиков нередко бывают, поэтому сейчас, конечно же, войти на рынок легче.

– Вы уже можете называть такие примеры или это невозможно?

– Пока я от конкретики бы воздержался.

– Ну, хорошо, хорошо. На самом деле ведь почему я так осторожно слушаю ваши оптимистичные высказывания, потому что уж больно там все подковерно, уж больно там все скрытое. И не очень понятно, почему за самые кризисные полтора года эти ковры должны стать хотя бы дырявыми. Не очень видно этого пока.

– Дело в том, что все-таки любой чиновник – человек подотчетный, и раньше, например, ситуация, которая была три, пять, семь лет назад, да, когда, в общем-то, рынку недвижимости не уделялось внимание на федеральном уровне практически вообще, этот рынок жил своей жизнью. В основном шугали нефтяников, других производителей, а сейчас эта сфера, очевидно, попала в зону контроля федеральных властей, очень виден последовательный четкий вектор на решение квартирного вопроса в России. Звучали разные оценки и, в частности, высказаны премьером цифры, что каждый регион должен строить в среднем по одному квадратному метру на человека в год, и понятно, что если в этой ситуации явно наметятся отстающие регионы, которые хотя бы приличия не соблюдают, то вряд ли на это кто-то пойдет

– Мы можем надеяться на то, на что в предыдущие годы надеяться было невозможно. На то, что в области жилищного строительства и связанных отраслей начнут соблюдаться банальные нормы приличия. Это очень оптимистичный взгляд. Мы все будем рады.



вверх страницы

              А это на общетрепещущие темы:                         

Домашний телефон: (495) 300-9144 (с 20 до 22)
Мобильный телефон: (495) 773-5036 (с 10 до 24)
E-mail: alex@kulakoff.org  более подробно обо мне: http://www.kulakoff.org  

Личная информация
Город: Москва
Район проживания: М. Новогиреево
Образование: Высшее
Дата рождения: 27 февраля 1972 г. (37 лет)
Семейное положение: Не женат, детей нет
Образование
Учебное заведение: Московский государственный строительный университет, г. Москва
Дата окончания: Июнь 1994 года
Факультет: ПГС
Специальность: ТОСП

Опыт работы:

Имею опыт работы в области строительства и реконструкции зданий в системе Заказчика (с 1997 года).

с ноября 2008 - март 2010, ООО «ИнвестПроектМенеджмент», г. Москва
Строительство/архитектура/недвижимость
Управляющий проектами
ООО «ИнвестПроектМенеджмент», г. Москва
Девелоперская деятельность, функции заказчика-застройщика, строительство
Осуществляю управление инвестиционно-строительным проектом по строительству торгово-офисного центра в г. Электросталь:
1. оформление исходно-разрешительной документации; подготовка и утверждение договоров на проектно-изыскательные работы и контролем за оплатой выполненных работ; контроль за сроками разработки проектной документации; согласованием проектной документации с надзорными службами; получение ТУ мощностей, работа с балансодержателями по согласованию приемленных условий, работа с главными архитекторами Администраций АО г. Электросталь; проведением экспертизы градостроительной и проектной документации; рассмотрением полученной документации в части её комплектности, соответствия СНиП и техническим условиям.
2. формирование и организация взаимодействия Инвестора, технического закакзчика и ген. подрядчика под руководством Управляющей компании для сокращения сроков строительства ускоренный выход на площадку.
- также, оказываю консультационные услуги для Службы технического заказчика по возведению жилого комплекса 63 000 м2 в районе м. Дмитровская


С августа 2008 по ноябрь 2008 года - Генеральный директор Общества
ООО "Урбанинжиниринг", г. Москва
Девелоперская деятельность, функции заказчика-застройщика
Должностные обязанности: После реорганизации Отдела технического Заказчика ООО "ТехноСтар" (предыдущее место работы) в Заказчика-застройщика ООО "Урбанинжиниринг":
Руководил организацией строительства санаторно-гостинничного комплекса г. Москва "Санаторий "Светлана" (54 000 м2) и "Главного дома городской усадьбы, памятник архитектуры" ул. М. Полянка (913,5 м2). Занимался согласованием проектной документации от ООО «ПромТехноПрофит» с надзорными службами и рассмотрением полученной проектной документации в части её комплектности, соответствия СНиПам и техническим условиям. Вёл работу по снижению нагрузки от технических условий на стоимость проекта (работа с местными балансодержателями и эксплуатирующими организациями). Составление укрупненной сметы проекта. Составление плана-графика реализации проекта.

С апреля 2008 по август 2008 года - Главный инженер ООО "ТехноСтар", г. Москва
Функции технического заказчика, строительство, реконструкция и ремонтно-реставрационные работы
Должностные обязанности: В мои обязанности входило: организация строительно-монтажных работ на объектах (строительство складского комплекса с ж\д подъездными путями, котеджного посёлка в Ближнем Подмосковье, ремонтно-реставрационные работы "Главного дома городской усадьбы" ул. М. Полянка), руководство отделом технического Заказчика. В рамках руководство отделом технического Заказчика: организация работы с проектной фирмой ООО «ПромТехноПрофит» и руководство разработкой концепции, технического задания и медицинской программы по реконструкции старого корпуса (17000 м2) Санатория "Светлана" и строительства нового (37000 м2), получение тех.условий, ИРД, согласование Градобоснования реорганизации территории санаторно-гостинничного комплекса г. Москва "Санаторий "Светлана" c гор. органами Москвы.


С 20.11.06 - 04.04.08 - Управляющий проектами в ООО Управляющая компания "ИнвестПроектМенеджмент".
Руководил проектом по строительству торгово-офисных центров в г. Балашиха (4 500 м2) и в г. Электросталь (2 968 м2).
Ведение проекта от оформления земельного участка до сдачи госкомиссии. Взаимодействие и работа с местными органами власти (Администрации АО г. Балашиха и АО г. Электросталь, а так же областными структурами). Координация и контроль работы подрядных организаций, соблюдение сроков строительства, графиков производства работ, контроль за оплатой выполненных работ. Обеспечение ввода объекта в эксплуатацию (ответственность за соблюдение сроков, сметной стоимости строительства). Анализ строительного потенциала "площадки". Оценка технических условий (работа с местными балансодержателями и эксплуатирующими организациями). Составление укрупненной сметы проекта. Составление плана-графика реализации проекта. Обеспечение выпуска ИРД, подбор-отбор соответствующих организаций, заключение договоров, контроль над их исполнением. Организация тендера на выбор Технического Заказчика, Проектировщика, Генерального подрядчика. Подготовка выборов подрядчика для заключения договора и контроль над исполнением этого договора. Работа с главными архитекторами Администраций АО г. Балашиха и АО г. Электросталь. Организация работы с проектными институтами НИИПИ градостроительства МО, Мосгражданпроект, Моспроект-3, ОАО "Электростальражданроект", ООО "АПБ БАЛАШИХАГРОПРОЕКТ" и согласование проектной документации с надзорными службами (в т.ч. ГлавАПУ). Рассмотрение полученной проектной документации в части её комплектности, соответствия
СНиПам и техническим условиям.



С 17.04.06 - 31.09.06 - Начальник отдела капитального строительства и капитального ремонта ОАО "Связьтранснефть" подразделения ОАО "Транснефть".

В мои обязанности входили: организация выполнения объемов работ, контроль за выполнением графиков производства работ по объектам ТПРиКР; координация работ Общества по своевременной разработке проектно- сметной документации строительства; подготовка документов для регистрации вновь введенных объектов; разработка тендерной документации,
проведение тендеров по объектам эксплуатации связи и защита результатов тендерных торгов перед руководством; анализ поступающих в Общество отчетов о выполнении плановых физических объемов, контроль за составлением конъюнктурных обзоров и справок по состоянию строительства и представление материалов руководству Общества и в вышестоящие организации, подготовку для руководства предложений, вытекающих из анализа отчетности; координация работ отделов капитального строительства и капитального ремонта филиалов (15 шт.) Общества; организация работы рабочих и государственных комиссий по вводу в эксплуатацию законченных строительством объектов, контроль за ходом оформления требуемых актов и участие в решении вопросов, возникающих в процессе сдачи промышленных объектов и линейной части; проверка и визирование возникших в процессе строительства объемов дополнительных работ, не вошедших в проектно-сметную документацию и контракт агента (ОАО ЦУП "Стройнефть").


С 1.11.04 - 15.11.05 Начальник производственно-технического отдела Строительной компании "Домостроительный комбинат".
Занимался контролем за сроками разработки проектной документации; согласованием проектной документации с надзорными службами; контролем за исполнением договоров; рассмотрением и утверждением договоров на проектно-изыскательные работы с проектными институтами НИИПИ градостроительства МО, Мосгражданпроект, Моспроект-3 и контролем за оплатой выполненных работ; рассмотрением полученной документации в части её комплектности, соответствия с СНиП и техническим условиям.

Имею рекомендательное письмо о проделанной работе.


С 16.12.2003 - 19.10.2004 работал в ЗАО "Стройметресурс" начальником Производственно-технического отдела.
Занимался оформлением исходно-разрешительной документации; контролем за сроками разработки проектной документации; согласованием проектной документации с надзорными службами; проведением экспертизы градостроительной и проектной документации; рассмотрением и утверждением договоров на проектно-изыскательные работы, договоров на ПИР и контролем за оплатой выполненных работ; рассмотрением полученной документации в части её комплектности, соответствия с СНиП и техническим условиям.


С 01.04.2003 до 25.08.2003 - начальник отдела капитального строительства ОАО "ВЗ ГИАП".
Занимался работой с проектно-сметной документацией, согласование ИРД объектов реконструкции и строительства, работа с подрядными организациями, проведение тендеров, конкурсов. Руководил строительством тёплых складских объектов (25 000 м2), реконструкцией (увеличение этажности) ж/б объекты (8 000 м2). Эксплуатировал и проводил текущий ремонт
производственных и административно-бытовых корпусов, подъездных путей, дорог, общестроительные работы на инженерных коммуникаций.


08.2002 - 12.2002 отдел благоустройства в ГУП ДЕЗ района Северное Измайлово в должности ведущий специалист. Занимался вопросами подготовки и проведении реконструкции жилого фонда и благоустройством территорий района.


02.2001 - 06.2002 АОЗТ "Эверест" в должности начальника отдела заказов. Продвижение (успешное участие в тендерах и конкурсах) и поставка по Московскому, Владимирскому, Тульскому, Ивановскому регионам стр. материалов и изоляции "Днепромаст".


10.1999 - 01.2001 ООО "ЭридаС" - начальник ПТО (строительство автомоек на Мичуринском пр-те, устройство мягких кровель военного городка "Вешнии воды" после успешного участия в тендере)


08.1997 - 05.1998 ЗАО "Дон-Строй" отдел технического надзора Службы заказчика. Инженер технического надзора. Вёл объекты: по ул. М. Василевского - 18 этажный дом и ул.М. Бирюзова, 32 - высотный дом 26 этажей


ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Владею знаниями и навыками для выполнения задач и функций заказчика-застройщика, опыт работы: с проектно-сметной документацией, с подрядными строительно-монтажными организациями, по проведению тендеров, конкурсов, по взаимодействию с государственными и муниципальными структурами по согласованию ИРД. Обладаю опытом по
организации строительного производства в г. Москве, Московской области, по технологическому сопровождению строительства, по бетонным и железобетонным работам, по монтажу строительных конструкций, по кровельным и отделочным работам, по асфальтобетонным работам и благоустройству территории. Умею работать с нормативно-разрешительной документацией, а также Положением о
заказчике-застройщике, СНиП, МГСН, методическими рекомендации МИНСТРОЯ России. Имею собственную библиотеку этой документации.


Знаю немецкий язык: читаю и перевожу со словарём.

Занимаюсь гиревым спортом, увлекаюсь рыбалкой.

Навыки работы с PC: Windows 98/NT/2000/ХР, MS Outlook, The Bat, Mozilla -- на уровне администратора. Word 97/2000/2002 -- на уровне продвинутого пользователя. Excel 97/2000/2002 -- уровень пользователя.

Личные качества: Трудолюбив, ответственен, хорошие организаторские способности. Знаю и люблю своё дело. Командный игрок. Свои знания и силы оцениваю реально. Не курю.

С 2003 года руковожу работой строительный интернет-проекта "Новый дом" (сайт http://noviy-dom.com  , в электронной почтовой рассылки «Стройка – как много в этом звуке», в ежемесячном электронном журнале «Обозреватель строительства»)

С июля 2003 года возглавляю отдел информационно-аналитической работы и регионального сотрудничества МОО "Клуб избирателей" ( http://www.club-izbirateley.ru  )

C 1998 года координирую интернет-проект "От Анастасии" ( http://nastya.kulakoff.org  )



вверх страницы  

Все вопросы  и комментарии присылать по адресу:

Best IE6 1024 X 768

Апрель 9, 2010

Project manager:    Алексей Кулаков

Program manager: Анастасия Кулакова