Выпуск №98

Содержание:

    события

             1.  Международный семинар по градостроительному кадастру. Москва - октябрь 2005 г.

         статьи

             2.  Товарищества собственников жилья

       А это на общетрепещущие темы:

             3.  Прекратить точечную застройку!

Международный семинар по градостроительному кадастру. Москва - октябрь 2005 г.

       Правительство Москвы совместно с Организацией Объединенных Наций (Программа ООН - ХАБИТАТ) проводят международный семинар "Градостроительный кадастр как система обеспечения устойчивого развития города" в Москве в период с 20 по 22 октября 2005 года.

 Организатором проведения семинара выступает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Генеральный информационный партнер - информационное агентство "Финмаркет".

В работе семинара примут участие ведущие отечественные и зарубежные эксперты в области применения информационных технологий в градостроительстве, специалисты по проблемам устойчивого развития населенных пунктов, ведущие девелоперы, инвесторы, архитекторы, представители органов государственной и муниципальной власти.

В ходе семинара предполагается детальное ознакомление участников с уникальным опытом Москвы по созданию и ведению системы градостроительного кадастра, с уровнем развития подобных систем в мире, с перспективами и особенностями их применения при решении задач устойчивого развития городов и повышения их инвестиционной привлекательности.

Тематика семинара:

1. Генеральный план Москвы - аналитический прогноз устойчивого развития крупнейшего мегаполиса.
2. Градостроительные регламенты - система законодательного регулирования использования территории города (зонирование, ограничения, обременения, сервитуты).
3. Земельное регулирование, земельный кадастр - система защиты интересов инвесторов в условиях баланса публичных и частных интересов, частная собственность на землю, земельный рынок.
4. Разумное, гармоничное сочетание градостроительного и земельного регулирования, понятность и прозрачность процедур приобретения земли, участие общественных организаций в принятии решений - важнейшие составляющие инвестиционного климата.
5. Гражданское общество - система общественного контроля за деятельностью власти по выработке стратегии устойчивого развития мегаполиса (творческие союзы, Академия архитектуры, объединения граждан).
6. Градостроительный кадастр Москвы - пример создания успешно функционирующего механизма устойчивого развития города. Информационное обеспечение принятия обоснованных управленческих и инвестиционных решений. Возможности ГК г. Москвы для применения в других странах и городах, как развитых, так и развивающихся.
7. Международное сотрудничество в сфере обеспечения устойчивого развития поселений как средство распространения прогрессивных технологий.

             Дополнительную информацию можно получить на сайтах www.dom6.ru и www.concentre.ru, а также в Службе градостроительного кадастра г. Москвы по адресу:
             Москва, 2-я Брестская ул., д.8, эт.4.

             Тел. (095) 250-00-36, Мельниченко Сергей Порфирьевич или Переслегин Александр Кириллович.
             Факс: (095) 250-14-71.
             Эл. почта: pereslegin@ggk.mos.ru; melnichenko@ggk.mos.ru.

               Срок подачи заявок - до 15 сентября с.г.


вверх страницы

Товарищества собственников жилья

    Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — достаточно новая форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах. До принятия Жилищного кодекса (ЖК) РФ деятельность ТСЖ регулировал ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил силу с 1 марта 2005 г. Теперь все вопросы, связанные с товариществами, регулирует новый ЖК РФ.

            Создание и цели ТСЖ

          ТСЖ создают для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения общим имуществом в доме. Так как члены товарищества являются собственниками жилых помещений, то заинтересованности в рациональном и правильном управлении общим имуществом у них больше.
          ТСЖ организуют следующим образом. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество. Решение о его организации считают принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в соответствующем многоквартирном доме. Кроме того, число членов товарищества также должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.
          Стать членом ТСЖ можно на основании заявления о вступлении в товарищество. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где такая организация существует, то он вправе стать ее членом после возникновения у него права собственности на помещение. В случае продажи или совершения другой сделки, влекущей прекращение права собственности на жилье, членство в ТСЖ прекращается. Допустим выход из товарищества путем подачи заявления о выходе из его членов.
            Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а именно некоммерческой организацией, которая создана без ограничения срока деятельности. ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, необходимо зарегистрировать. Оно имеет свой устав, печать со своим наименованием, расчетные и иные счета в банке, другие реквизиты.
            Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов. Впрочем, члены ТСЖтакже не отвечают по обязательствам товарищества.
           Организация ТСЖ возможна и в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в нем. Решение об этом принимают на общем собрании данных лиц.

              Права и обязанности ТСЖ

             Жилищным кодексом РФ установлены основные права и обязанности товарищества. Итак, оно вправе:
                 ∙ заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов;
                 ∙ определять смету доходов и расходов на год;
                 ∙ устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
                 ∙ продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.
           Кроме того, если это не нарушает права и интересы собственников, ТСЖ вправе:

                 ∙предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
                ∙ в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;
                ∙ получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальнейшей эксплуатации;
                ∙ осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
            Каждый член товарищества обязан участвовать в общих расходах ТСЖ. В противном случае товарищество имеет право в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Помимо этого ТСЖ может потребовать в суде полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате таких платежей и взносов.
             Если есть права, значит, должны быть и обязанности.В обязанности товарищества собственников жилья входит:
                   ∙ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ;
                   ∙ обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;
                   ∙ создавать условия для выполнения всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
                   ∙принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, которые препятствуют осуществлению прав владения,пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом;
                   ∙ представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

              Органы управления ТСЖ

            Для того чтобы ТСЖ функционировало, необходимы органы управления. Ими являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
              Общее собрание — это высший орган, который созывают в порядке, определенном в уставе. В компетенции общего собрания находятся следующие вопросы:
                ∙ внесение изменений в устав;
                ∙ принятие решения о реорганизации или ликвидации товарищества;
                ∙ избрание правления и ревизионной комиссии;
                ∙установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
                ∙ образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования;
                ∙определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности;
                ∙ утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении;
                ∙ рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;
                ∙ определение размера вознаграждения членов правления;
                ∙ принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и т. д.
            Общее собрание вправе решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.
            О проведении общего собрания члены товарищества должны быть предупреждены не менее чем за 10 дней до даты проведения. Ведет собрание председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия — один из членов товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ.
           Правление ТСЖ избирают из числа членов товарищества на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Из состава правления избирают председателя. Данное лицо действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют одобрения общего собрания и правления. Правление товарищества вправе принимать решение
по всем вопросам, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания. Данный орган является исполнительным. В его обязанности входит контроль за своевременным внесением членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, наем работников для его обслуживания и их увольнение, созыв общего собрания и другие действия, вытекающие из устава.
             Ревизионную комиссию ТСЖ избирают не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя. Данный орган проводит не реже одного раза в год ревизию финансовой деятельности ТСЖ. Помимо этого ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов.
             ТСЖ может быть реорганизовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Реорганизация происходит в порядке, установленном гражданским законодательством.
              Ликвидацию товарищества собственников жилья также осуществляют в соответствии с гражданским правом. В Жилищном кодексе предусмотрен специальный пункт, касающийся ликвидации ТСЖ. Так, общее собрание собственников обязано принять решение о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
               Таким образом, подводя итог, хочется подчеркнуть значимость создания ТСЖ. Товарищество получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направленных на эти цели. Товарищество собственников жилья — способ влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволяющий создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Саглар АДЬЯНОВА
 

 вверх страницы

              А это на общетрепещущие темы:

             Прекратить точечную застройку!

             Американские военные во время операции в Ираке постоянно употребляли термин «точечные авиаудары». Подразумевалось, что эти удары с ювелирной точностью поражают цель и не причиняют вреда невинным людям. На самом деле после таких «точечных ударов» целые городские кварталы превращались в дымящиеся руины.
            Сродни этому и «точечная застройка», которая началась в Люберцах по инициативе И.Аккуратова и продолжается при С.Гусеве. На словах - ничего страшного: всё, дескать, будет аккуратно и цивилизованно, а на деле - страдают сотни людей.
             Вряд ли кто-то  не знает, что такое точечная застройка. Но на всякий случай объясним коротко и ясно: «точечная застройка» - это когда вплотную к старым пятиэтажкам втискивается буквально стена к стене новая высотка. Беда здесь не только в том, что во время строительства из-за шума работающей техники жители старых домов лишаются сна и покоя, что детям становится негде играть, а пожилым людям - посидеть на скамейке, подышать свежим воздухом. Гораздо хуже, что каждая новая многоэтажка садится на старые коммуникации и поэтому приближает день коммунальной катастрофы, которая коснется каждого жителя района. Это уж не говоря о том, что строительные работы в непозволительной близости от старых, аварийных домов могут привести к их обрушению и человеческим жертвам.
            Но инвесторов это мало волнует. Вместо того, чтобы заниматься качественным комплексным строительством, им гораздо проще и выгоднее закулисно договориться с руководителями районной администрации, получить площадку под точечную застройку, сломать сопротивление жителей окрестных домов, построить коммерческую многоэтажку и по-быстрому продать пользующиеся сегодня огромным спросом квартиры. Для них игра, как говорится, стоит свеч. Ведь себестоимость строительства монолитного жилого дома в Москве, по оценкам застройщиков, составляет в среднем $500 за 1 кв. м, а продажная цена -выше $1500. В Люберцах цены, конечно, ниже, но рентабельность столь же велика: на каждый вложенный миллион долларов инвесторы получают 2,5-3 миллиона. А где большие деньги и отсутствие контроля - там всегда нарушение закона.
            Начнем с того, что строительные нормы и правила (СНиП), помимо всего прочего, устанавливают так называемый режим естественной освещенности жилых помещений. Эти нормы нарушаются, когда вплотную к старым домам вырастает многоэтажка. Во-первых, она заслоняет солнечный свет. Во-вторых, из-за близости нового дома, окна которого зачастую буквально смотрят в окна жителей старых домов, люди вынуждены постоянно держать шторы задернутыми. Право на частную жизнь никто не отменял, и людям неприятно чувствовать себя как под микроскопом.
           В итоге режим освещения в квартирах старых домов рядом с многоэтажками перестает соответствовать санитарным нормам. А ведь давно доказано, что длительное пребывание в помещении, лишенном естественного солнечного света, губительно сказывается на состоянии здоровья человека, даже не отягощенного никакими хроническими заболеваниями. Что уж тогда говорить о пожилых, больных людях, которые по состоянию здоровья вынуждены сутками находиться в квартире...
             Далее. Минимальное расстояние между зданиями должно учитывать противопожарные требования. Эти нормативы застройщиками, как правило, не выдерживаются. Иногда дома притиснуты друг к другу так близко, что, кажется, их жители могут через окна здороваться за руку. Случись пожар - и огонь мгновенно перекинется с одного жилого дома на другой.
            Но тогда возникает вопрос: как инвесторы умудряются получать разрешения на строительство вопреки нарушениям СНиП? Об этом можно только догадываться. Хотя, что уж тут строить догадки. Ведь понятно, что в обход закона есть только один путь - незаконный...
Чиновники, выступающие за точечную застройку, могут возразить: мол, ничего страшного, человек вполне может прожить и без солнечного света, а пожар может случиться, а может и нет. Так что точечная застройка - не такая уж и беда.
              Беда, да ещё какая! Городские коммуникации уже просто не выдерживают точечной застройки. Крайне изношенные трубы стали главными источниками аварий в сфере ЖКХ, а точечная застройка «ударными темпами» доводит ситуацию до крайне тяжёлой. Причем, когда изношенные трубы не выдерживают соседства с многоэтажкой, страдают от этого, конечно же, не только жители близлежащих старых домов, но и «счастливые» новосёлы. Недавно все телепрограммы показали, как в самом центре Киева посреди ночи рухнул фасад элитного дома. По счастливой случайности в это время все жильцы дорогих квартир находились в спальнях с окнами во двор, поэтому никто не пострадал. Причину власти объяснили так: старые коммуникации не выдержали нагрузки, трубы разорвало в нескольких местах, и они обрушили стену. Немудрено, ведь новостройка была втиснута между соседними старыми зданиями и посажена на коммуникации, изношенные на 100%. Между тем, по такой же схеме проводится точечная застройка в Люберцах. А это значит, что такие же обрушения домов возможны и в нашем городе. И дай Бог, чтобы обошлось без человеческих жертв...
           Жители новых многоэтажек хотят убежать от плохих условий жизни, но эти условия «догоняют» их в виде аварий теплотрасс, в виде ржавой воды, безнадежно портящей дорогую сантехнику. По экспертным оценкам, в целом по стране потери тепла, воды и электроэнергии от износа и аварий на трубопроводах составляют 1724 млрд руб., или 13% российского ВВП. Немалый вклад в рост этих впечатляющих цифр внесла точечная застройка.  большинстве западных стран Подействуют законы, запрещающий точечную застройку и обязывающие инвесторов и строителей заниматься только комплексной застройкой. Увы, в России ничего подобного пока нет. Но местная власть всё же в силах ограничить аппетиты инвесторов и защитить права жителей. Например, в Москве, пережившей расцвет «точечной застройки» раньше Подмосковья, приняли закон, устанавливающий, что если новое здание существенно ухудшает жилищные условия в соседних домах (например, заслоняет свет или снижает качество жилищно-коммунальных услуг), то жители могут подать на застройщика в суд и потребовать компенсации. Подобных исков было немало, поэтому инвесторы, наученные горьким опытом, теперь стараются не вкладывать деньги в объекты, не проведя предварительно тщательную «разведку местности». Разумеется, полностью избежать конфликтных ситуаций не удается, но факт остается фактом: «строительный беспредел» в Москве всё же во многом удалось обуздать.
             Но люберецкая власть по этому пути идти не желает. Более того, она игнорирует акции протеста жителей, число которых непрерывно растет. И это при том, что накал этих акций всё больше увеличивается - уже были случаи столкновений охранников строительных площадок с жителями, после которых жестоко избитые люди попадали в больницу. Точечная застройка себя исчерпала - это понятно любому здравомыслящему жителю Люберецкого района. Сокращение жизненного пространства, уничтожение детских площадок и зеленых насаждений, износ старых коммуникаций, опасность обрушения старых зданий, рядом с которыми ведется стройка - вот последствия точечной застройки. Социальную нагрузку инвесторы несут только на бумаге, квартиры очередникам выделяются по минимуму. Выигрывают от точечной застройки только коррумпированные чиновники и их подельники-инвесторы. Настала пора раз и навсегда прекратить практику точечной застройки, начатую в свое время бывшим главой района И.Аккуратовым и продолженную нынешним главой С.Гусевым.

Сергей ЗОТОВ

Точка зрения

          Так комментирует ситуацию Вячеслав ГУБИН, председателя постоянной депутатской комиссии по экономической политике, финансам и муниципальной собственности Люберецкого района.
          - Мое мнение по этому вопросу твердое: точечная застройка в Люберецком районе должна быть запрещена раз и навсегда. А чиновники, устроившие этот беспредел с точечным строительством и ограбившие Люберецкий район и его жителей, должны и будут отвечать перед законом за всё, что они сделали. И это случится совсем скоро.
          Основная причина сложившегося положения в том, что местная исполнительная власть имеет монопольное право на отвод земельных участков и заключение договоров со строительно-инвестиционными компаниями, и не согласовывает свои решения ни с депутатами, ни с жителями. Ну а, где такая монополия, там -понятно, раздача выгодных проектов «своим» людям за определенный интерес. Вот потому и процветает в Люберцах «точечная застройка», уродующая облик города, нарушающая права и ущемляющая интересы жителей. И никто за это не несет ответственности.
           Изменение облика и развитие города должно проходить по принципу: старые дома сносим, новые - строим. Только так и никак иначе! Доля города от инвестиционных контрактов должна составлять минимум 25-30%.
           Прежде, чем начать строить дома, инвестор должен построить объекты обеспечения данных домов (котельную, ВЗУ, ТЦП, проложить коммуникации и т.п.). Это позволит полностью соблюсти интересы местных жителей.
            Город уже сейчас нуждается в новых поликлиниках, детских садах, школах, оздоровительных центрах. А даже маленького клочка земли для этого уже практически нет.
            Такое положение необходимо изменить. Строительство должно происходить в строгом соответствии с Генеральным планом. Мы, жители, должны знать, что, как и где будет строиться в нашем районе. За реализацией Генплана должен быть установлен общественный контроль - это станет гарантией против различных злоупотреблений.
             Важнейший вопрос - кому доверить строительство? Этот вопрос должен решаться н кулуарно, а с помощью открытых, гласных конкурсов. Эти конкурсы должны проводиться с учетом так называемой «строительной истории» претендентов по чётким и ясным критериям. Какая из организаций предложит району самые лучшие условия, что она построила, каково было качество этого строительства - всё это должно учитываться. Исходя из этого и из объема социальной нагрузки, которую предлагают взять на себя инвесторы, нужно решать, кому доверить развитие города.
            А строительство жилых домов, которое велось на протяжении последних 10 лет, не принесло району и его жителям ровным счетом ничего.
             Такое бездумное строительство, наносящее непоправимый вред, ни району, ни его жителям не нужно.

вверх страницы

Все вопросы  и комментарии присылать по адресу:

Best IE6 1024 X 768

Июль 25, 2005

Project manager:    Алексей Кулаков

Program manager: Анастасия Кулакова