Оперативные новости строительства и недвижимости.

Новый Жилищный кодекс: одни вопросы

Пока что в России действует Жилищный кодекс, который был принят в 1983 году. Абсолютно ясно, что прошедшие 20 лет многое изменили в нашей жизни и целый ряд положений кодекса явно устарел.

Понимают это и в Госдуме: на текущей сессии все внимание депутатов сконцентрировано на скорейшем принятии 27 законопроектов по реформированию жилищного законодательства, в том числе и новой редакции Жилищного кодекса. Вот только эксперты уверены, что окончательный вариант кодекса будет совсем не похож на проект.
Кто будет малоимущим?
Для начала рассмотрим, какие «революционные» изменения предусмотрены в проекте нового Жилищного кодекса. Самый важный момент: в проекте введено понятие «малоимущих» — категория граждан, которые, согласно новым поправкам, будут иметь право на получение бесплатного социального жилья. Кто же будет относиться к малоимущим? Как это ни удивительно, но четкого определения нет. Более того, каждый российский регион получит право самостоятельно устанавливать, кто может относиться к категории малоимущих на своей территории.
Может быть, депутаты хотя бы предложат критерии определения малоимущих? По мнению бывшего председателя Комиссии по жилищной политике Московской городской думы, а ныне депутата Госдумы Галины Хованской, учет лишь дохода, приходящегося на одного члена семьи, для целей жилищного законодательства не годится. «Надо учитывать и то имущество, которым гражданин владеет и которое в России подлежит регистрации», — считает Г. Хованская. К такому имуществу относятся квартира, земельный участок, дача, стационарный гараж и т. п.
В проекте Жилищного кодекса критерии «обеспеченности», к сожалению, не предусмотрены. Не приходится сомневаться, что введение такой социальной нормы, как «малоимущий», будет крайне непопулярным, поскольку из 4,4 млн семей, претендующих сейчас на получение бесплатного жилья в числе очередников, по оценкам специалистов, останутся лишь 2,4 млн семей. Раздражающая чиновников («если продолжать раздавать бесплатные квартиры, мы никогда не удовлетворим всех нуждающихся», — говорят они) и почти не движущаяся очередь сократится почти в два раза. Великолепный результат по борьбе с бедностью! Только вот результат — чисто арифметический и не затрагивающий существа проблемы. На бюрократическом языке это называется применением «новых подходов».
Что же будет с остальными, в том числе и с теми, к кому будет применен добровольно-принудительный метод вывода из социальной очереди? Им будет предложено реализовывать свое конституционное право на жилье либо самостоятельно, либо через систему ипотечного кредитования. Правильное решение, жаль только, что никому не пришло в голову начать жилищную реформу не с малоимущих, а с так называемых «статусных категорий населения», прежде всего с чиновников разных уровней, лишив их возможности жить в бесплатных квартирах.

К вопросу о найме

Все идет к тому, что у нас в стране скоро появятся дома для бедных. Что бы ни говорили о социальной справедливости, пройдет еще лет пять, и при нынешней жилищной политике властей мы придем к расслоению общества по районам проживания. Произойдет окончательная дифференциация населения, которая имеет место во всем мире, где есть районы для богатых и районы для бедных.
В проекте Жилищного кодекса сказано, что малоимущему, получившему в социальный наем квартиру, наймодатель сможет «запретить вселение граждан в качестве постоянно проживающих совместно с нанимателем при несоблюдении условий о норме площади жилого помещения». Как это понимать? Что «собесовские» чиновники будут вправе запретить вселять к себе родителей, супругов или других членов семьи? Это уже будет положение из разряда «добро пожаловать, коррупция».
Согласно проекту кодекса, малоимущие, получающие бесплатное социальное жилье, не имеют права его приватизировать. Другими словами, социальное жилье не может перейти в собственность малоимущих. Полностью завершить бесплатную приватизацию жилья предполагается с 1 января 2006 или 2007 года (точный срок еще обсуждается). Таким образом, тем, кто сегодня занимает квартиру по договору социального найма, планируется дать совсем немного времени на то, чтобы определиться, как им поступить.
Эта норма вводится для того, чтобы сохранить социальный фонд, который будет использоваться только для раздачи квартир малоимущим. По расчетам специалистов, это будет примерно 15–18% всего жилого фонда страны. Для справки: сегодня в России осталось неприватизированного, но подлежащего приватизации жилья порядка 640 млн кв. м.
Одной из форм обретения крыши над головой является коммерческий наем жилья. К сожалению, вопросы коммерческого найма в проекте Жилищного кодекса рассмотрены недостаточно четко. Так, например, новый кодекс только усилит зависимость жильцов от собственников. В отличие от социального найма жилья (в проекте он оставлен бессрочным) договор коммерческого найма жилья заключается на определенный срок. Значит ли это, что по истечении этого срока управляющий может нанимателя из дома просто выгнать? Нет ответа.

Жизнь под угрозой

Проект Жилищного кодекса усиливает ответственность жильцов за выполнение своих обязанностей по содержанию квартиры и использованию ее по назначению, по отношению к соседям и конечно же по своевременной оплате коммунальных услуг. Для борьбы со злостными нарушителями предусмотрена такая мера, как выселение.
Пока угроза выселения касается только жильцов, занимающих площадь по договору социального найма. Ответственность при неисполнении положений этого договора может наступить, если оплаты не было в течение шести месяцев подряд. Производить выселение будут исключительно в судебном порядке, и выселяться неплательщики будут не на улицу, а в другое жилое помещение, соответствующее нормам общежития, т. е. не менее 6 кв. м на члена семьи.
Аналогично поступят и с теми, кто задолжает за «ипотечную» квартиру. Правда, в проекте кодекса процедура выселения неплательщиков по договорам ипотечного кредитования в случае обращения взыскания на жилье практически не расписана.
Согласно новому Жилищному кодексу, жилье можно будет потерять и в случае прекращения семейных отношений. В этом случае право пользования квартирой будет оставаться только за ее собственником. Остальных членов семьи он спокойно сможет выставить на улицу. Суд будет иметь право лишь оттянуть этот момент не более чем на один год. При этом авторы проекта предлагают гражданам заключать друг с другом «соглашения» и брачные контракты. Представить себе, как это будет работать на практике, пока что достаточно затруднительно.

Первые впечатления

В новом проекте Жилищного кодекса содержится масса недостатков. Это отмечают все специалисты. В нем нет единой концепции, поскольку кодекс — продукт «чрезмерно коллективного творчества». Создается впечатление, что никто не читал весь документ от начала и до конца: одни статьи в нем никак не стыкуются с другими.
Проект перенасыщен отдельными деталями, но при этом нет четкого определения важнейших понятий, которые в нем же самом используются. Например, нет определения, что подлежит перепланировке, а что — нет, на что необходимо получать разрешение, а на что — не обязательно. Больше всего экспертов удивило то, что в кодексе нет ни слова о механизме ипотечного кредитования и не предусмотрена защита при банкротстве организации, осуществляющей ту или иную накопительную схему. Также не прописаны основания, при которых в решение жилищных споров должны включаться органы опеки и попечительства и т. д. Впрочем, все эти замечания технического плана, их можно устранить, как это обычно делается, при помощи поправок, отправок на доработку и т. п.
К тому же, по мнению специалистов, в проекте кодекса просматривается попытка тотального внедрения рыночных отношений в сферу «жилищных отношений». А это пока явно преждевременно. Ни у регионов, ни у муниципалитетов, ни у населения сейчас просто нет денег для того, чтобы вытащить жилищно-коммунальную систему из той ямы, в которой она оказалась за годы проведения экономических реформ. Износ фондов в этой области достиг критической точки, а проект Жилищного кодекса прямо пытается возложить все потенциальные затраты, включая капитальный ремонт, на владельцев жилья.
Получается, что средства, которые в последнее десятилетие бюджеты всех уровней недодали жилищно-коммунальному хозяйству, что и развалило отрасль, теперь предлагается целиком и полностью компенсировать за счет многострадального населения.

СЕРГЕЙ НЕЧАЕВ, фото ИГОРЯ ПОРХОМОВСКОГО

Оксана Дмитриева
Депутат Государственной Думы РФ, президент Международного ипотечного клуба:
— Во-первых, в проекте Жилищного кодекса не продумана в достаточной степени процедура выселения из жилья граждан-неплательщиков. В том числе, на мой взгляд, не до конца прописана норма о выселении граждан, которые не расплатились по ипотечным кредитам. Предполагается, что они выселяются во временный «маневренный фонд», а что потом с ними происходит, непонятно. Проект подразумевает, что у них после расплаты по всем долгам должно хватить средств на покупку какого-то жилья, но ведь это не факт.
Во-вторых, фактически предполагается, что все функционирующие жилищно-строительные кооперативы должны перерегистрироваться в товарищества собственников жилья. Напомню, что в отдельных регионах, например в Санкт-Петербурге, ЖСК составляют до 20% жилого фонда. Населяют их уже в основном пенсионеры, люди с небольшим достатком. Переход в разряд ТСЖ означает, что кооперативы автоматически потеряют все льготы, которые предусмотрены для ЖСК.
В-третьих, в проекте Жилищного кодекса не очень четко прописаны положения по предоставлению жилья на условиях социального найма. Потребность в социальном жилье, на каких бы условиях оно ни предоставлялось, все равно будет значительно превышать возможности государства.

Валерий Зубов
Депутат Государственной Думы РФ, первый заместитель председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам, президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ):
— Специфика общей ситуации заключается в том, что законы сегодня принимаются в условиях экономического роста, всеобщей успокоенности и благоденствия. Из этого проистекает важное следствие: нет особого страха, что будет принято какое-то не такое решение. Примем, а ничего страшного не произойдет. Ведь цены на нефть держатся, темпы роста высокие.
Что касается Жилищного кодекса, то, несмотря на то что он требует серьезной доработки, он будет принят. И это в нем самое неправильное. Он предполагает решить проблему 5% населения страны. А что же остальные 95%? Действительно, весь кодекс задуман из следующего: не может бюджет решать жилищную проблему как хотелось бы, но через кредитование появляется такая возможность. Остальные 95% — это люди, которые будут получать кредиты, и с какими проблемами они столкнутся? Жилищный кодекс должен способствовать становлению рыночных механизмов получения жилья.

Иван Грачев
Президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), председатель Национального совета по оценочной деятельности РФ:
— Жилищный кодекс для эффективного решения проблем населения ничего не содержит. Главная проблема теперь в другом: не создаст ли этот кодекс при его принятии дополнительных проблем всем, кто имеет недвижимость?
В паре с этим Жилищным кодексом идет и налоговое законодательство. Вводится понятие рыночной недвижимости. При этом рыночная стоимость недвижимости определяется абсолютно неправильно, не опирается на независимого профессионального оценщика. Никаких массивов данных для того, чтобы провести массовую оценку недвижимости, нет. Значит, она будет выполнена плохо. Но волна идет, и кодекс, судя по всему, будет принят.

СЕРГЕЙ НЕЧАЕВ, фото ИГОРЯ ПОРХОМОВСКОГО

m-2.ru

Опубликовано на Restko.ru: " Новый Жилищный кодекс: одни вопросы "