Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Оперативные новости строительства и недвижимости.

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 10.606 RSS
  Октябрь 2003   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
29.10.2003
11:46:47
13:30:37
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.restko.ru/news/
Открыта: 29-10-2003

Автор
Alv

Статистика

10.606 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Москва офисная. Как богатеют собственники коммерческой недвижимости


Информационный Канал Subscribe.Ru
Последние новости строительства и недвижимости.

Москва офисная

Как богатеют собственники коммерческой недвижимости

Александр ЕЛИСЕЕВ

Деловую жизнь города невозможно представить без офисов. Это английское слово прочно вошло в наш повседневный лексикон. И надо отдавать себе отчет, что офис – это не только место работы. Офис можно сдавать в аренду или пускать в продажу, что приносит большие прибыли. Ведь на сегодня рынок офисной недвижимости – один из самых доходных и перспективных.

Деловую жизнь города невозможно представить без офисов. Это английское слово прочно вошло в наш повседневный лексикон. И надо отдавать себе отчет, что офис – это не только место работы. Офис можно сдавать в аренду или пускать в продажу, что приносит большие прибыли. Ведь на сегодня рынок офисной недвижимости – один из самых доходных и перспективных.

Любые операции по аренде или продаже коммерческой недвижимости Москвы – офисов, торговых центров, складов и тому подобных нежилых помещений, по мнению наблюдателей, находится на подъеме. По словам руководителя отдела маркетинга Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Эльзы Тарлиповой, рынок коммерческой недвижимости в наши дни крайне выгоден для инвестиций.

И офисы играют здесь далеко не последнюю роль. Сегодня в Москве общая офисная площадь составляет более 12 миллионов квадратных метров. Спрос на них огромный. Москве нужны все новые и новые офисные площади. И это неудивительно, ведь по количеству людей, работающих в офисах, столица занимает одно из первых мест в мире.

Только в прошлом году количество купленных и арендованных офисов возросло на 41% (по сравнению с 2001 годом) и достигло докризисного уровня (1998 года). А в нынешнем году интерес к офисной недвижимости возрос еще больше.

“Классовый” подход

А какие бывают офисы? По ряду признаков офисные помещения делятся на три основных класса – A, B и C.

Первый класс – это новые офисные помещения, расположенные в наиболее престижных и удобных (в транспортном плане) местах столицы. Помещения этого класса характеризуются оптимальной планировкой. Отделка и инженерия – тоже на самом высоком уровне. Такие офисы оснащены автоматизированными системами обеспечения. Обычно они находятся в здании какого-нибудь бизнес-центра. Обладая мощной инфраструктурой, бизнес-центры обеспечивают офисы оргтехникой, средствами телекоммуникации и связи, оказывают бытовые услуги. К услугам арендаторов – служба безопасности и охраняемые автостоянки.

Офисы класса A постоянно повышают свои стандарты. Все большее их количество размещается в так называемых интеллектуальных зданиях, обладающих полностью автоматизированными системами жизнеобеспечения.

При покупке офиса класса A запрашивают от 1800–3200 долларов за один квадратный метр. А его аренда обойдется в 550–700 долларов в год.

Далее идет класс B. Часто это помещения того же самого класса A, устаревшие морально и физически. Но ко второму классу могут относиться и новые офисные помещения, расположенные в менее престижных местах и характеризующиеся отсутствием каких-либо элементов инфраструктуры (к примеру, отсутствует подземная парковка). Иногда в класс B входят реконструированные особняки. Покупная цена на офисы класса B – 1300–2000 долларов. Арендная ставка – 350–550 долларов.

И, наконец, класс C. Помещения этого класса расположены в отдалении от транспортных артерий и обладают очень слабой инфраструктурой. К примеру, здесь всегда недостает мест на автопарковке. Цены купли и аренды составляют – 800–1200 и 300 долларов соответственно.

Считается, что класс A и B соответствует международным стандартам, а C – только российским.

Лидируют “середняки”

В последнее время наметилась динамика увеличения удельного веса офисов класса B. Это вызвано рядом причин. Одна из них – старение элитных зданий.

В разряд середняков попадает все больше и больше помещений класса A. Международные стандарты жестки – пять, максимум семь лет, и офис считается устаревшим. Место ему теперь только в классе B. Кстати говоря, многие специалисты на Западе считают, что российские риэлторы завышают количество элитных офисов, предъявляя к ним недостаточно высокие требования.

Так, британская компания “Healey & Backer” и американская фирма “Cushman & Wakefield” оспаривают данные отечественных специалистов. Последние объявили, что в 2002 году в строй введено 440 (по другим подсчетам – 560) тысяч квадратных метров новых офисных помещений международного класса. А вот согласно подсчетам указанных двух западных компаний, эта площадь составляет 220–250 тысяч.

Немецкой фирма Aengevelt утверждает, что в России на один офис международного стандарта приходятся шесть офисов класса C. По другим данным, они составляют 40% от общего числа офисных помещений. Но в любом случае их число тоже сокращается, пополняя категорию B.

А работать в помещении российского стандарта крайне неудобно. К тому же качество офиса сильно влияет на деловую репутацию предприятия, а класс C – это не очень высокое качество. Единственное, чем “берет” C, так это низкой арендной ставкой. Однако общеизвестно, что “скупой платит дважды”.

Поэтому мелкие, но предприимчивые фирмы стремятся повысить качество своего офиса, перебравшись в класс B.

По мнению экспертов, жилье класса В ожидает блестящее будущее. Об этом согласно утверждают специалисты – и российские, и зарубежные (например, Aengevelt). Ведь многие предпочитают арендовать более дешевое и менее престижное помещение, относящееся, тем не менее, к международному классу. Владимир Орлов, первый заместитель генерального директора компании “ДЕКРА” отмечает: “Клиенты не хотят переплачивать деньги за условный престиж. В первую очередь это касается иностранных клиентов. Западные компании уже прошли ту стадию, на которой одним из показателей престижности фирмы являлось наличие дорогого офиса”.

Социальный портрет

Разобравшись с тем, какие офисы существуют в Москве, было бы неплохо ответить на вопрос: “А кто в этих офисах сидит?” Каково социальное лицо столичного офиса?

Разные фирмы-арендаторы задействованы в разных отраслях производства и торговли. И это отраслевое разделение офисов во многом соответствует социально-экономическим реалиям, сложившимся в стране. Оно лишний раз подтверждает сырьевой характер российской экономики.

Так, 17% офисов арендуют фирмы, занятые нефтью и газом. Далее идут “металлурги” – 15,5%. Затем следуют компании, оказывающие профессиональные услуги – 11,7%. Финансовый и банковский сектор составляет 11,7%. Сектор телекоммуникаций – 8,6%.

Отдельный вопрос – иностранцы. Зарубежный капитал представлен у нас солидно, и это отражается на структуре коммерческой недвижимости.

Фирма Aengevelt приводит следующие данные: в Москве действуют четыре тысячи представительств международных фирм и две с половиной тысячи совместных предприятий. Иностранные фирмы занимают почти половину всего фонда офисной недвижимости классов A и В. Всего в данных офисах трудятся 50 тысяч человек.

Любопытно, что далеко не все иностранцы стремятся утвердиться на крупных офисных площадях. С этим утверждением часто сталкиваешься, однако оно неверно. Более того, половина иностранных фирм работает в довольно-таки скромных по размерам офисах площадью в 60–200 квадратных метров.

Перспективы

По мнению руководителя Таганского отделения компании “Миэль” Сергея Модестова, на рынке офисной недвижимости сейчас наблюдается преобладание спроса над предложением. Это касается помещений класса A и B. Но есть и другие экспертные оценки. Так, Эльза Талипова утверждает: “На самом деле сегодня спрос не превышает предложение – сейчас это все находится в относительном балансе. Нельзя сказать, что тех или иных помещений не хватает. Несколько не хватает офисов класса А. Спрос на офисы подобного класса растет с каждым днем”.

Владимир Орлов констатирует “небольшое перенасыщение рынка”. “Роста арендных ставок, – прогнозирует он, – в ближайшее время не ожидается. Возможно даже их небольшое падение за счет того, что в 2003 году будет сдан в эксплуатацию ряд крупных офисных зданий. Имеются ввиду комплексы: “Павелецкая Тауэр” (35 тысяч квадратных метров), “Альфа Арбат Центр” (45 тысяч), “Романов Двор II” – (36 тысяч), комплекс на Новинском бульваре (31–78 тысяч).

Тогда предложение офисов уже превысит спрос. А это, скорее всего, приведет к снижению цен.

В целом специалисты настроены благодушно. Они отмечают активизацию арендаторов, причем обращают внимание на то, что сейчас помещения часто сдаются в аренду еще до завершения самого строительства. Ведь в таком случае арендаторам предлагаются скидки (10–15%).

Проекты офисного строительства становятся все более масштабными. Раньше девелоперы (застройщики) опасались реализовывать площади, чей объем превышает 15 тысяч квадратных метров в один заход. Теперь на рынок уверенно выводятся площади в 35–37 тысяч квадратных метров.

Грядут территориальные изменения. Некоторые арендаторы желают обосноваться в районе третьего транспортного кольца. При этом они не придают существенного значения различиям между административными округами. Вообще-то, больший спрос всегда был на офисы в Западном, Юго-Западном и Северном округах. Но теперь ситуация меняется.

Недавно произошло беспрецедентное событие – начато строительство бизнес-центра за пределами МКАД, на 74-м километре. Директор по маркетингу Департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила утверждает: “Есть немало компаний, для которых вопрос функциональности перевешивает соображения престижности при более низких ставках на аналогичную по качеству площадь по нашим исследованиям, многие из них захотят получить “прописку” за пределами Москвы”.

Специалисты констатируют рост доходности на всю коммерческую недвижимость. По данным Владимира Орлова, доходность вложений в коммерческую недвижимость на сегодня составляет 18–22% в год. “Можно, – предполагает он, – рассчитывать и на большую прибыль – до 30% – при вложениях на начальном этапе строительства”.

Объективности ради следует сказать, что далеко не все эксперты оптимистичны в своих оценках. Так, Андрей Куприянов, заместитель начальника отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, отмечает снижение доходности коммерческих объектов. Свободных земельных участков в городе мало, поэтому приходится освобождать площади под строительство, а это увеличивает себестоимость сдаваемых объектов. В результате доходность от реализации коммерческой недвижимости, по его мнению, снизилась в среднем на 12–17%.

Надо отметить и еще такую тенденцию. Все более тесным становится взаимодействие риэлторов и городских властей в области работы с коммерческой недвижимостью. “Город, – отмечает Сергей Модестов, – являясь практически монопольным владельцем земли, постоянно взаимодействует с девелоперскими и риэлторскими компаниями. Существует целый ряд городских программ, связанных с коммерческой недвижимостью: программа обеспечения нежилыми помещениями малого бизнеса, программа по созданию сети “магазинов за углом” и так далее”. Он отмечает, что поступления от имущественного комплекса составляют существенную часть доходов городского бюджета.

Все вышесказанное свидетельствует о выгодности для города операций с коммерческой недвижимостью.

В целом нужно констатировать, что рынок офисной недвижимости становится все более цивилизованным и стабильно приносящим доход. Это соответствует общей тенденции, характерной для всего рынка недвижимости.

Комментарии Департамента Недвижимости компании "РЕСТКО" к статье "Москва офисная". >>
Оригинал статьи читайте в журнале Смысл №12. Также Вы можете подписаться на ежедневные новости строительства и недвижимости зайдя на: http://www.restko.ru/index.php
http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное