Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости финансов и бизнеса

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Малый бизнес" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июнь 2008   →
 1
01.06.2008
01:44:27
02:55:07
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Сергей Спирин

Статистика

5.004 подписчиков
-19 за неделю
←   Все выпуски   →

Банковские новости Украины. Мысли об ипотеке в России. Рассуждения русского американца


Данная статья не относится к банковскому рынку Украины, она об ипотеке, точнее о ситуации в ипотеке в России на примере того, что происходит сейчас в Калифорнии.

Мысли об ипотеке в России. Рассуждения русского американца

Риэлторы и те, кто профессионально зарабатывает вокруг недвижимости, всегда оперируют двумя “убойными” аргументами. “Сегодня”, и “вы выплачиваете себе”. То есть как бы подразумевается, что по сравнению с 2-3 годичной давностью недвижимость сильно выросла, и так будет всегда. И что деньги, которые вы выплачиваете по ипотеке, как бы ваши, так как взамен вы владеете квартирой.

Обе аксиомы не имеют ничего общего с действительностью.

И ключевой момент - сроки ипотеки. Когда с вами говорят о “сегодня” и о “вчера”, помалкивают, что в зону рискованного земледелия вы втягиваетесь на десятилетия. И второй момент - ипотечная квартира фактически не ваша и вам не принадлежит, вы фактически снимаете ее. Только платите не аренду банку, а не квартирной хозяйке.

Недвижимость в СССР и в ранней России была сильно недооценена. Поэтому все, кто покупал до массового психоза, естественно оказались в шоколаде. Так всегда и везде бывает с недвижимостью. Но поезд уже ушел. При искуственно сформированном массовом мнении, что недвижимость всегда в цене и всегда растет, неизбежно недвижимость оказывается переоцененной, как сейчас. И через какое-то время неизбежно происходит коррекция, на этот раз в сторону понижения. Так что все, кто покупает сейчас, или в пару предыдущих лет, в долгосрочном плане скорее деньги потеряют, если только не успеют по возможности быстро расплатиться с ипотекой.

Второй рисковый момент связан с ложной посылкой, что настоящее будет автоматически экстраполироваться в будущее. То есть что хуже не станет. Дефолт 1998 года для большинства населения грянул неожиданно, и десятки миллионов людей оказались в полной ж. Но тогда у этих миллионов не было ипотечных долгов.

России такое больше не грозит? Да ни один экономист не возмется такое утверждать, если период предсказаний простирается больше, чем на несколько месяцев. А уж о десяти-двадцати годах вперед вообще речь вести нереально.

В 29 году прошлого века в штатах неожиданно разразилась Великая депрессия, длившаяся пятилетку. Серьезный кризис раз в 7-9 лет вообще норма для любой страны развитой капиталистической системы. Это как бы вненшние факторы, которые неожиданно могут больно ударить по тем, кто ходит под ипотекой.

Другой фактор, сугубо российский - запредельные по объемам корпоративные заимствования, которое правительство до последнего времени никак не ограничивало. Результат - иностранные долги корпораций уже составляют 2/3 российского ВВП. То есть повтор дефолта 1998 года через пару-тройку лет вполне возможен. Не факт, что он обязательно будет иметь место. Но и не факт, что он не может случиться. И чем тогда выплачивать ипотеку?

Наконец, 10-20 лет - действительно большой срок. Никто не знает, что может с человеком случиться - например, внезапная болезнь. Или автоавария. Вспомните того же Караченцова. С вами подобного произойти не может? У вас все расписано и вы от всего застрахованы?

В Москве уже более 10 процентов квартир куплены не для жилья, а для сдачи внаем, то есть в спекулятивных целях. И как только спекуляции перестанут приносить прибыль, от недвижимости станут избавляться. Так всегда и везде бывает. Что всегда вызывает падение цен на недвижимость.

То есть самый главный риски ипотеки, о котором риэлтеры не хотят говорить, а заемщики - думать, это ее долгосрочность и изменчивость окружающей среды. То есть никто не застрахован от внезапного дефолта по выплатам. А в этом случае теряется все: и квартира, и все выплаченные ранее средства.

Но это еще хороший вариант. Хуже, если дефолт платежей наступает не только у вас, а у массового заемщика. Что запросто может произойти во время очередного капиталистического кризиса, или государственного дефолта, или стихийного бедствия.

В этом случае стоимость недвижимости понижается резко, как и доходы людей, и спрос на недвижимость даже по невысоким ценам, снижается до нуля. Что делают в таких случаях банки? Требуют от заемщика погасить немедленно оставшуюся задолженность, или значительную ее часть. Такое условие банк обязательно закладывает где-то в договоре. А денег на это у заемщика нет. Но даже если банк такое требование и не выставил, из-за общего снижения заработков вполне реально оказаться в положении, когда нечем выплачивать текущие платежи. Банк забирает квартиру и продает ее по текущей рыночной стоимости, то есть задарма. Вся разница между стоимостью проданной квартиры и суммой невыплаченной ипотеки вешается на заемщика. То есть человека теряет квартиру, теряет все выплаченные деньги, и еще остается много-много денег должен банку.

Как это работает? Мой приятель в 1997 году купил у банка дом, прежней и нынешней стоимостью в полтора миллиона, за сто тысяч долларов. Потому что предыдущий владелец после средней силы землетрясения 1994 года не смог выплачивать ипотеку, и банк продал дом по рыночной цене для быстрой продажи.

Если думаете, что в России все будет иначе, не как в других странах, то вы безнадежный оптимист.

Так я только один ма-алюсенький аспект ипотеки сейчас затронул - финансовые риски. А собственно финансовых соображений даже и не касался.

Автор уже длительное время живет в Калифорнии, успешно работает в IT-сфере.

 
В избранное