Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Недвижимость для всех" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Платежи по ипотеке. Аннуитетный и дифференцированный типы платежей.
Уважаемые друзья! Продолжаем знакомить Вас с рынком ипотеки. Сегодня в выпуске:
Обзор: Платежи по ипотеке. Как влияют выплаты по кредиту на общую цену квартиры? Какую схему платежей выбрать? Ответы на Ваши вопросы.
Платежи по ипотеке. Аннуитетный и дифференцированный типы платежей.
Существует целый ряд параметров ипотечного кредита: это и его размер, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, санкции за досрочное погашение, комиссия и т.д. Всего насчитывается до 60 параметров ипотечного кредита. И все они далеко не равноценны.
Многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем совершенно незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссию за обслуживание счета можно смело приплюсовать к процентной ставке. Кстати, ставка кредита — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах — далеко не самый важный критерий стоимости кредита. Точнее не единственный. Минимальные (по сравнению с другими) проценты одного из банков сразу привлекают к себе внимание, и парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время от внимания заемщика часто ускользает такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»). Дифференцированный платеж
Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга. Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи. Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз. Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом. Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под аннуитетной схемой погашения ипотечного займа. Аннуитетные платежи.
Формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа. При аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым. Представим такую ситуацию. Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти. То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть. Итак, резюме:
Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи. В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький. В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования - если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж Конечно же, в целом лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение. Однако мы надеемся, что Вы не оставите без внимания этот не маловажный параметр ипотечного кредита, когда будете выбирать, какую программу кредитования выбрать.
Ответы на Вопросы:
Вопрос:
Мы с мужем вот уже три года работаем в Москве. Заработок у нас достаточный, но, поскольку мы не Москвичи, можем ли мы претендовать на участие в этой программе? Если учесть что у нас 1 совместный ребенок, я сейчас нахожусь в отпуске по уходу за ним, возможно, будет в этом году второй малыш. При этом я готова перейти работать в социальную сферу госпредприятия. Даст ли нам это что-нибудь? Либо без постоянной прописки нам ничего не светит?Юлия Ответ:
Чтобы участвовать в программе «Молодая семья – доступное жилье» Вашей семье необходимо состоять на учете в городской администрации как семье, нуждающейся в улучшении жилищных условий. Причем до настоящего времени, вставать в очередь нужно было заранее (до 01.05.2005г.). Правда, есть смысл и сейчас вставать на учет, так как в дальнейшем условия вступления в программу могут измениться. Можно попробовать сделать это и без прописки.Вопрос:
Интересно, а на Московскую область есть программа подобная «Молодой семье - доступное жилье»?Надежда Юрьевна Ответ:
Подобная программа существует во всех регионах. Для уточнения, как происходит реализация программы в месте Вашего проживания, Вам следует обратиться в городскую администрацию, либо в комитет по делам молодежи. Также необходимой информацией могут обладать местные риэлтерские агентства, тесно сотрудничающие с городской администрацией.Вопрос:
Подскажите, какой минимальный капитал должна иметь молодая семья, состоящая из
2 человек, для того чтобы получить ипотечный кредит? На какой максимальный срок
дается кредит? И каким образом можно избежать обмана при заключении договора на
первичную квартиру?Ольга Сергеевна Ответ:
Все зависит от того, какое жилье вы планируете приобрести, и какой размер кредита вам для этого требуется. Например, ВТБ24 предоставляет ипотечные кредиты на сроки от 5 до 25 лет. Для получения семьей, состоящей из 2 человек, кредита в размере $10 тыс., который является минимальным в Москве и Санкт-Петербурге, заемщик должен иметь среднемесячный доход около 600 долларов на семью. При оформлении ипотечного кредита в размере 5 000 долларов (минимальная сумма ипотечного кредита для других регионов) -
минимальный среднемесячный доход заемщика должен будет превышать 500 долларов в месяц.
Что касается второй части вопроса, то, при предоставлении кредита на приобретение жилья на этапе строительства, после подписания договора сторонами, у покупателя жилья появляется право требования на получение квартиры в собственность. Кроме того, при кредитовании строящегося жилья банк, проводит мероприятия для оценки существующих рисков. Таким образом, Ваши риски при обращении в банк за кредитом снижаются, потому что банк также заинтересован в том, чтобы строительство было успешно завершено, а оплаченное жилье было оформлено в собственность заемщика. Присылайте Ваши вопросы, мы опубликуем ответы на самые интересные из них в следующих выпусках рассылки. >>
Дмитрий Медведев об ипотеке:
Ипотечное кредитование в России станет доступным для большинства граждан к 2010 году. Об этом говорит первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев. "Если мы будем следовать в том направлении, которое выбрали и если будет стабильная макроэкономическая ситуация, то мы к 2010 году сможем выйти на весьма привлекательную ставку ипотечного кредитования..."
Подробнее >>
ВТБ 24 открыл центр ипотечного кредитования в Москве
Открылось отделение банка, где предоставляется полный спектр банковских продуктов и услуг, но ключевое направление деятельности центра — ипотечное кредитование.
Подробнее >>
Посетите наш сайт: RealtyPress.ru
|
| В избранное | ||
