Процедура согласования реконструкции здания предусматривает получение разрешения на строительство. И быть готовыми к проверкам по ходу строительных работ. Что же проще - получить разрешение или легализовать уже проведенную реконструкцию в судебном порядке? Каковы риски осуществления реконструкции без разрешения на строительство? И каковы шансы выиграть дело по легализации самовольной реконструкции в суде? Ответим в этой статье.

Для начала разберемся с понятием. Исходя из Градостроительного кодекса, реконструкцию можно описать так. Это перестройка здания, в результате которой меняются этажность, объем, площадь. Также могут появиться дополнительные пристройки, надстройки. Полностью заменяются несущие конструкции.

Комментарий эксперта. Если восстанавливаются лишь отдельные части несущих конструкций, то такие работы будут считаться перепланировкой или капитальным ремонтом. Для них не нужно разрешение на строительство.

Также существует постановление Правительства Москвы № 432 - ПП. Оно устанавливает перечень работ, на которые разрешение на строительство не требуется (это перепланировка). Следовательно, если задуманных изменений нет в этом списке, то работы будут являться реконструкцией. Для уточнения руководствуемся эти нормативным актом.

Процесс получения разрешения на строительство довольно объемный. Рассмотрим его по шагам. Предпроектные работы, так как нужно разработать и запросить ряд документов. Изыскания - это работы, которые проводятся перед началом реконструкции. Представляют собой исследование участка и местности. Специалисты исследуют грунт. Оценивают климатические условия на месте расположения здания. По итогу отвечают на вопрос - возможно ли безопасное осуществление реконструкции данной постройки на данном земельном участке.

Также эксперты определяют, какие есть особенности участка. Описывают, как обеспечить устойчивость и прочность объекта. А также, что предпринять для безопасности на стройке. Изыскания проводятся компанией с соответствующим допуском СРО. Результат оформляется отдельным документом. Он является обязательным в составе пакета документов для получения разрешения. Впоследствии он прикладывается к заявлению.

Изыскания составляют основу для проектирования, содержат необходимую информацию для принятия решения и минимизации рисков.

Сбор документов

Для разработки проекта также понадобятся исходные документы:

· правоустанавливающие документы на объект и на земельный участок (выписка из ЕГРН)

· градостроительный план земельный участок сроком не более трех лет (запрашивается через Госуслуги, срок изготовления - 14 дней)

· согласие всех собственников или владельцев

Важно иметь ввиду: чем больше исходных сведений будет собрано, тем качественней будут решения по реконструкции. Так, провели изыскания, всесторонние обследования здания и земельного участка. Далее приступаем к разработке проекта реконструкции объекта недвижимости.

Проект реконструкции

Это основной строительный документ. Он разрабатывается компанией с профильным СРО. Для чего нужен проект:

· описать цели строительства;

· разработать решения для улучшения состояния здания;

· обеспечить соблюдение всех норм и правил для сохранности жизни и здоровья людей.

При разработке проекта руководствуемся Федеральным законом № 384 - ФЗ. Он устанавливает, по каким именно параметрам должна обеспечиваться безопасность зданий.

Состав разделов и содержание проекта для реконструкции зданий описан в постановлении № 87. Нормативный акт четко перечисляет разделы, из которых должен состоять проект. Среди них:

· пояснительная записка;

· схема планировочной организации земельного участка;

· различные решения;

· сведения об инженерно - техническом обеспечении;

· проект организации строительства, мероприятия по обеспечению безопасности;

· смета (если используется бюджет или по желанию);

· иные документы.

И каждый из разделов также подробно описан в постановлении № 87. Информация подается в текстовой и графической форме. Текстом описываются общая информация, технические, архитектурные решения, пояснения, ссылки на нормативные акты, результаты расчетов. Графическая часть - это чертежи, схемы и планы.

Опыт и квалификация специалистов компании “Смарт Вэй” позволяют разрабатывать проекты реконструкции зданий. Оформим для вас проект в полном соответствии с нормами законодательства.

В большинстве случаев проект реконструкции проходит экспертизу. (Ситуации, когда экспертиза не нужна, описаны в ст. 43 ГрК РФ). В ходе экспертизы проверяется соответствие проекта требованиям строительной и иной безопасности и градостроительным правилам. Проводит ее государственная организация или негосударственная при наличии соответствующего допуска СРО.

В некоторых случаях требуется проверка в государственных органах. В Москомархитектуре - если затрагивается фасад. В Департаменте культурного наследия - если объект является таковым.

Имея разрешения госорганов и положительный ответ экспертизы, обращаемся за разрешением на строительство в Мосгосстройнадзор. Заявление подается в электронной форме. К нему прилагаются все документы, которые мы собрали, запросили или разработали ранее.

Получив разрешение на строительство, можно приступать к реконструкции. Уведомляем Мосгосстройнадзор о начале работ. В целом этот орган будет осуществлять надзор за ходом стройки. Может проверить документы на отдельные этапы работ и посетить объект. В ходе проверки могут проводиться экспертизы, обследования объекта, испытания работ и строительных материалов.

Результат проверки оформляется актом. На его основе выносится предписание об устранении нарушений. И дается определенный срок на исправление. Если нарушения не устранить, могут приостановить стройку, назначить штрафа. В более серьезных случаях - отозвать разрешение.

Завершив строительство, снова обращаемся в Мосгосстройнадзор. На этот раз - за разрешением на ввод в эксплуатацию.

Итак, закрыв все, что связано со стройкой, остается внести изменения в ЕГРН. Вновь обращаемся за изготовлением документа - технического плана. Именно он нужен Росреестру для внесения изменений в ЕГРН. Технический план разрабатывает кадастровый инженер. Документ содержит все характеристики здания:

· площадь;

· планы этажей;

· число помещений;

· положение на земельном участке;

· и другие параметры.

Мы изготовим для вас техплан, полностью соответствующих требованиям закона. Требования эти содержатся в Федеральном законе № 218-ФЗ и в приказе Росреестра № П/0082. Также мы самостоятельно направим техплан на регистрацию.

Мы поможем вам согласовать реконструкцию. Оформим документацию, проконсультируем. А также освободим вас от взаимодействия с государственными органами. Действуя по доверенности, получим за вас разрешения, справки, экспертизы.

Так в целом выглядит процедура согласования реконструкции здания. Однако бывают ситуации, когда здание реконструируется без получения разрешений. Тогда и приходится обращаться в суд. Есть разные ситуации:

· заказчик не обращался за разрешением на строительство

· заказчик обратился за разрешением, но получил отказ

· заказчик получил разрешение, выполнил работы, но получил отказ на ввод в эксплуатацию

Кто-то вынужден обращаться в суд по вине предыдущего владельца здания. Именно такую ситуацию разобрал суд в деле № 88-17853/2022 от 29.08.2022 г. Истец обнаружил несогласованную реконструкцию только после покупки здания. Он обратился в суд

· с требованием о признании права собственности и

· с требованием сохранения здания в реконструированном виде.

Провели судебную экспертизу. Она установила 2 факта:

· реконструкция не нарушает права других лиц

· не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд удовлетворил требования. Право зарегистрировано, изменения сохранены.

По делу № А12 - 25424/2018 Верховный суд РФ отказал в легализации завершенной реконструкции. Доводы суда:

· изменилась этажность и площадь;

· постройка расположена на смежном земельном участке и на несформированном земельном участке;

· приведение здания в первоначальное состояние возможно.

Также бывают ситуации, когда в ходе строительства не соблюдаются параметры, указанные в разрешении. В таком случае Мосгосстройнадзор отказывает в вводе в эксплуатацию. Единственным вариантом узаконивания изменений будет судебный порядок.

В ходе судебного рассмотрения проведены множество экспертиз и исследований. Они подтвердили безопасность эксплуатации здания и соблюдение всех возможных норм и правил. В результате, суд установил отсутствие угрозы жизни и здоровью людей. Требование заявителя удовлетворено. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено.

Исходя из позиций судов по делам №№ А37-1440/2018, А37-2294/2018, А37-300/2019 важно, предпринимались ли заявителем меры по легализации строительных работ ранее. Если такие попытки были и имеется еще ряд обстоятельств, суд удовлетворяет требования о сохранении реконструированного здания. На что еще смотрит суд:

· расположение здания на земельном участке в собственности заявителя;

· результаты строительно-технической экспертизы о соблюдении градостроительных норм и правил;

· отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Чтобы суд удовлетворил требование о регистрации изменений в результате реконструкции здания, нужно доказать:

· отсутствие угрозы жизни и здоровью людей

· соблюдение всех строительных норм

· соблюдение прав и интересов других лиц (например, согласие всех собственников)

· право собственности заявителя на земельный участок, на котором расположено здание.

Какие доказательства можно предъявить суду. Заключение кадастрового инженера. Это документ, который обычно является частью технического плана. Но для суда изготавливается в форме самостоятельного документа. Заключение кадастрового инженера рассматривается в суде в качестве выводов эксперта.

Этот документ содержит сведения о текущем состоянии здания, все его характеристики и параметры. Заключение описывает соблюдение всех требований безопасности. Также суд может сформулировать вопросы, а кадастровый инженер в своем заключении дает на них ответы. А иногда может быть вызван в суд в качестве эксперта для разъяснения технических вопросов.

Судебные экспертизы. Их может быть множество. Они подтверждают, что при проведении строительных работ были соблюдены все СНиПы, ГОСТы, СП и иные нормы безопасности.

Документы на земельный участок, подтверждающие право собственности заявителя. Правоустанавливающие документы на нежилое здание. А также согласие всех собственников (если их несколько) - для обоснования соблюдения прав других лиц.

Заключение о соответствии нормам пожарной безопасности. В этом документе описывается фактическое состояние противопожарной защиты. ООО “Смарт Вэй” имеет право на оформление данного заключения.

В штате компании ООО “Смарт Вэй” имеются все специалисты для оформления реконструкции. Технические специалисты разработают проект, техплан, заключения. А юристы представят ваши интересы в суде. Они составят исковое заявление, подготовят и разработают документы для обоснования своих доводов.

Бывают ситуации, когда заявитель пытается соблюсти порядок согласования, но надзорный орган выдает отказ. Ст. 51 ГрК РФ предусматривает возможность оспаривания отказа в выдаче разрешения на строительство в суде. Законом установлен срок, в течение которого можно обратиться в суд. Он составляет 3 месяца с момента получения отказа. В суде нужно будет доказать 2 факта:

· решение Мосгосстройнадзора не соответствует закону;

· данное решение нарушает права заявителя.

Отказ надзорного органа должен быть обоснованным. Обычно в нем указаны недостатки, которые стали основанием для отказа. Чтобы выиграть суд, нужно исправить эти недостатки. Также важно доказать, что проектная документация отвечает требованиям нормативных и технических документов. Необходимо подтвердить:

· надлежащее проведение изысканий,

· право собственности на земельный участок,

· положительный ответ экспертизы.

А также необходимо показать полномочия специалистов, проводящих все указанные работы.

При подаче искового заявления следует указать 2 требования:

· о признании решения об отказе в выдаче разрешения незаконным,

· о возложении обязанности по выдаче разрешения на строительство.

Следует отметить, сразу после вынесения положительного решения, приступить к реконструкции не получится. Нужно дождаться, пока судебный акт вступит в силу. А затем выдержать срок, который суд установил для выдачи разрешения на строительство.

Юристы компании “Смарт Вэй” изучат выданный вам отказ и проектную документацию. Дадут оценку и прогноз возможного судебного обжалования.

Наши юристы оформят исковое заявление, соберут доказательства и представят ваши интересы в суде.