Инвестиции в недвижимость.

В соответствии с тематикой рассылки хочу рассмотреть ещё одну возможность заработка на недвижимости. А именно - инвестиции в недвижимость.

            Не секрет, что недвижимость издавна является одним из самых привлекательных инструментов инвестирования. Этому способствует много факторов, основными из которых являются надёжность, понятность процесса инвестирования и получения прибыли, постоянный рост цен на недвижимость, неплохая доходность и довольно высокая ликвидность.

            Инвестировать в недвижимость можно различными способами. Можно покупать объекты недвижимости самим, если вы умеете это делать и у вас достаточно средств. При отсутствии достаточного объёма финансов можно объединить средства с другими желающими. Объединение может производиться различными способами. Это может быть кооператив, акционерное общество,  паевой фонд недвижимости и др.

            Сейчас я предлагаю вам рассмотреть один из способов инвестирования в недвижимость, о котором было рассказано в финансовом журнале «D`». Это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

А в конце выпуска у меня будет предложение о совместном проекте для тех, кто желает и имеет возможность осуществлять инвестиции в недвижимость.

«ПИФЫ, о которых молчат.

Массово привлекать розничных пайщиков в ПИФы недвижимости пока слишком хлопотно. Но со временем и с ростом количества свободных денег у «физиков» фонды недвижимости вполне могут «пойти в розницу».

ЧТО ТАКОЕ ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ФОНД НЕДВИЖИМОСТИ (ЗПИФН)

Фонд недвижимости действует по тому же принципу, что и любой фонд коллективного инвестирования: на деньги пайщиков приобретается либо строится объект недвижимости, который по­том либо продается, либо сдается в аренду. Все фонды недвижимости, как правило, закрытые, поскольку собрать сумму, необходимую для покупки или строительства, нужно сразу, а строй­ка длится несколько лет. Но после формирования фонда его паи могут быть выведены на биржу, где их могут купить или продать все желающие. Фонд недвижимости призван выполнять такую важную функцию, как снижение рисков от инвестирования в нед­вижимость, что особенно важно для России. В настоящее время почти все фонды сосредоточены в Москве, поскольку здесь самая высокая доходность, а процесс строительства легче контро­лировать. На сегодня в России число ПИФов недвижимости, по данным 1т/евЙ^:ипа'5.ги, не превышает 100, их суммарные чистые активы составляют порядка 30 млрд рублей, это около 15% объема всех паевых фондов.

В последнее время все больше закрытых фондов недвижимости разрешают приносить пайщикам не слишком большие суммы денег. Так, весной о начале фор­мирования фонда гостиничной недвижимости объявила УК «Финам Менеджмент». Мини­мальная сумма инвестиций составила вполне приемлемые 14 250 рублей. В настоящий момент различные УК формируют более десятка ПИФов недвижимости, и только двое из них зая­вили, что минимальный порог вступления составляет от 1 до 3 млн рублей (см. таблицу 1). Впрочем, физические лица встречаются и в таких «недемократичных» фондах. У остальных — вполне подъемные для «физиков» суммы, есть даже два фонда с минимальными взноса­ми в 1000 рублей (в Самаре). Если проанализировать сформи­рованные закрытые паевые фонды недвижимости, легко заметить: львиная доля из них ори­ентирована на крупных институциональных инвесторов. У половины фондов порог вхожде­ния составлял 1 млн рублей и более, еще четверть фондов раз­решили присоединиться к себе клиентам с минимальной сум­мой в 100 тыс. рублей, и лишь 8% фондов разрешают вносить 10 тыс. рублей и меньше. Однако, последние тенденции пока еще не означают массового раз­ворота фондов недвижимости к рознице.

НЕ ПРОГОНЯЕМ, НО И НЕ ПРИВЛЕКАЕМ

«Мы при создании ипотечных фондов ориентировались на институциональных инвесторов», — признает генеральный директор КУИ «Ямал» Александр Скоморохин. То же самое говорят и другие управляющие. Проблема в том, что денег в ПИФ недви жимости нужно много, и собрать их необходимо за отведенные законом три месяца. «С момента регистрации ПИФа нам отводит ся три месяца на его формирова ние, — пояснил ситуацию управляющий директор УК «Регионгаз- финанс» Геннадий Залко. — Когда нужно собрать несколько миллионов долларов в фонд, полагаться на розничных клиентов слишком рискованно: для них же надо провести рекламную кампанию, й все в эти же три месяца (реклама фонда до его регистрации запрещена). Поэтому если у УК есть близкие банки или иные материнские структуры (например, строительные или риэлтерские компании), то чаще всего они наполняют фонд, а потом уже размещают паи на вторичном рынке — через филиальную банковскую сеть или на бирже, например».

Управляющий директор УК «Конкордия Эссет ме­неджмент» Андрей Прокофьев приводит простые расчеты: «Сумма сколько-нибудь значимого фонда, который позволил бы эффективно им управлять, начинается от 10 миллионов долларов, или пример­но 300 миллионов рублей. Если мы говорим о Мос кве (а почти все фонды сконцен­трированы в Москве), почем сей­час можно купить сколько-ни­будь значимый актив, интерес­ный с точки зрения качества, местоположения, технических характеристик при нынешних ценах? 10 миллионов долла­ров — грубо говоря, 3000 мет­ров, или 30 квартир. Понятно, что фонд не будет вкладываться в один дом, в один подъезд, слишком велики риски, и, чтобы их избежать, необходима дивер­сификация портфеля. Далее, чтобы создать даже небольшой фонд, отводится три месяца. По­этому, чтобы сформировать этот фонд, будучи ориентированным только на рознич­ных клиентов, нужно привлекать по 100 пайщиков в день. Для этого нужна огромная филиальная сеть, большие рекламные бюджеты, это сложные затрат­ные механизмы».

Но если бы дело было только в сложностях форми­рования! Специфика ПИФов недвижимости еще и в том, что они создаются на определенный срок (как правило, от 5 до 15 лет), то есть являются зак­рытыми. Привлекательность такого ПИФа опреде­ляется в числе прочего регулярными промежуточ­ными выплатами дохода. Выплачивать ежеквар­тальный инвестиционный доход нескольким круп­ным пайщикам — юридическим лицам значитель­но проще, чем сотням отдельных граждан. «По от­ношению к физическим лицам управляющая ком­пания является агентом по удержанию налога. Соответственно, большое количество „физиков" серь­езно увеличивают издержки фонда по их обслужи­ванию», — поясняет г-н Скоморохин. Именно поэ­тому фонды, ориентированные на розничных пайщиков, часто не предусматривают промежуточных выплат доходов.

Все вышесказанное приводит к тому, что УК, запус­кающие фонды недвижимости, не стремятся прив­лечь физлиц в число пайщиков и не рекламируют среди них свои фонды. Хотя, если частники хотят купить паи, им, разумеется, не отказывают. «У нас есть звонки от физлиц, которые хотят купить паи. Мы, конечно, не запрещаем, но объясняем, что у нас специфические фонды, акцентированные на производственную недвижимость. Предупрежда­ем, что, может быть, не стоит связываться с непо­нятными для рядового вкладчика инвестиция­ми», — говорит Геннадий Залко. Такая ситуация, по словам Андрея Прокофьева, была при формировании фондов «Миракс Недвижимость Первый» и «Фонд Федерация» (УК «Конкордия Эссет менед­жмент») — все, кто хотел купить паи (минималь­ная сумма — 50 000 рублей), это сделали. Купить паи ЗПИФН, правда достаточно дорогого, теперь можно и на классической площадке в РТС. УК АС Ав8е1 Мапа§етёп1 с конца мая проводит до-размещение 300 паев своего единственного паево­го фонда — «Эй Джи Капитал Интерра» (инвести­рует в строительство загородной жилой и коммерческой недвижимости). Минимальный размер заявки на покупку через РТС установлен в размере 2 млн рублей. Кстати, это будет первым в России публичным размещением паев фонда нед­вижимости через биржу

а можно ПОТРОГАТЬ?

Фонды недвижимости сейчас весьма актуальны, а с такой вола-тильностью фондового рынка при грамотной раскрутке они легко могли бы догнать по популярнос­ти ПИФы акций. Основное преи­мущество ПИФов недвижимости в том, что, имея право покупать ценные бумаги, они единствен­ные имеют право работать с объ­ектами недвижимости. «С точки зрения психологии и менталитета обычного человека у ПИФов нед­вижимости есть очевидное преи­мущество перед фондовым рын­ком. Недвижимость — это понят­ный актив, который можно потро­гать, увидеть своими глазами, ку­да вложены деньги», — говорит г-н Залко. Беспрецедентный рост цен на жилье — лучший стимул для вложений в такие фонды». Градация по соотношению риск/доходность есть и у фондов недвижимости. Самые низкорис­ковые — ипотечные фонды, кото­рые выкупают пулы ипотечных закладных и получают доход по ним, и так называемые рентные фонды, которые приобретают в собственность объект недвижи­мости и получают доход, сдавая его в аренду. Примерная доход­ность от вложений в такие фонды невелика: порядка 10-15% годо­вых. Более доходны, но и более рискованны строительные и деве­лоперские фонды, которые либо вкладываются в строительство и получают долю в отстроенном объекте, либо сами начинают строительство практически с ну­ля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю и т. д. Рис­ки тут довольно высоки, посколь­ку многое зависит от добросовес­тности застройщика, решений местных властей и т. п. Зато и до­ходность таких фондов начинает­ся от 25% годовых. Ранжировать по доходности фон­ды можно еще и в зависимости от того, недвижимостью какого типа они занимаются. По оценке г-на Прокофьева, замыкающими будут пока еще экзотические для нас фонды, инвестирующие в строительство гостиничного сек­тора, — это порядка 7-10% годо­вых. Дальше идут ипотечные фонды— 10-12%, однако сегодня в условиях падения процентных ставок по ипотечным ссудам мо­жет произойти снижение доход­ности.  Доходность  от  офисной недвижимости варьируется от 12 до  18%. Жилье в среднем дает 25-28%,  но  каждый  тип жилья имеет  свою  специфику.  Жилье эконом-класса  самое  доходное. Но,  инвестируя в  этот  сегмент рынка,  нужно понимать,  что и риски здесь выше: спрос на такое жилье наиболее эластичный,  и цена подвержена наибольшим ко­лебаниям в период кризиса. Кстати, о кризисе. Выбирая фонд недвижимости,  надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким и вообще бесконечным. Особенно актуально это для девелоперских и строительных фондов, доход ко­торых состоит из разницы между инвестиционной стоимостью объ­екта недвижимости и ценой ее ре­ализации. Если цель вложения в фонд недвижимости — не преум­ножить,  а  сохранить,  то лучше выбрать ипотечный или рентный фонд. «За рубежом участие роз­ничных инвесторов в фондах нед­вижимости широко распространено, а сами фонды имеют нало­говые льготы. Однако структура имущества в таких фондах подле­жит жесткому государственному регулированию, поскольку строи­тельные  и девелоперские  фонды — дело рискованное. Может быть, в России было бы неплохо провести разделение на квалифицированных и неквалифицированных инвесторов относительно фондов   недвижимости,   чтобы дать УК свободу действий», — раз­мышляет г-н Залко. В  общем,  ПИФы недвижимости ждут своего часа. Первые из них появились три года назад, и если динамику открытых фондов легко отследить, то, чтобы поверить в ПИФы недвижимости, надо дож­даться, пока они принесут первые барыши,  то  есть  как минимум еще пару лет. Кроме того, из-за срочности фонды недвижимости подходят лишь для определенного типа розничных клиентов — у кого есть свободные и длинные деньги. А вкладывать 1000 рублей на десять лет под 10-15% годовых бессмысленно: неизвестно, какой будет инфляция и, соответствен но, какая реальная доходность будет получена. Нужна крупная сумма, чтобы на выходе иметь приличный доход. Чем больше будет появляться «физиков», гото­вых на такие вложения, тем боль­ше внимания управляющие фон­дов недвижимости будут уделять рознице.

В РОССИИ РАСПРОСТРАНЕНЫ ВЕНЧУРНЫЕ ФОНДЫ ЗПИФН

Георгий Писков, председатель совета ди­ректоров КБ «Юниаструм-банк»: — На Западе инвесторы предпочитают рентные фонды — фонды текущего дохо­да, фонды денежного потока (Real Estate Investment Trust - REITs). Рентные фон­ды основной доход получают от эксплуата­ции существующего объекта (повышения его рыночной стоимос­ти, арендной платы); недвижимость составляет более 60% акти­вов фонда, обеспечивая ему стабильность. В России сегодня на­иболее распространены венчурные ЗПИФН, которые правильнее было бы называть строительными трастами. Сравнивать их меж­ду собой не совсем корректно, в том числе и по параметрам до­ходности и надежности. Так же неверно относить ЗПИФН к кон­сервативным объектам инвестиций — это уместно лишь для за­падных фондов. REITs показали себя особенно привлекательны­ми в период нестабильности фондового рынка. По данным NAREIT (Национальная ассоциация инвестиционных трастов нед­вижимости), в сложном 2002 году именно фондам недвижимос­ти удалось стать самыми доходными на американском рынке. Они принесли доход чуть выше 13%. При этом индекс Standard & Роог's 500 показал отрицательную доходность: -13%. Российские ЗПИФН дают доходность гораздо больше — от 20%, что обусловлено высокими темпами роста рынка недви­жимости в стране, но здесь существует значительный риск недо­финансирования.

Точкой соприкосновения России и Запада в этом вопросе явля­ются фонды недвижимости, которые выкупают у банков ипотеч­ные закладные (разновидность рентного траста). Доходность определяется процентом по займу, но есть риск невозврата кредита.

По данным СоШегз 1пСегпаиопа1, на конец 2005 года в США акти­вы только 180 трастов недвижимости, бумаги которых торгуются на крупнейших биржах, превышали 140 млрд долларов. Евро­пейские фонды недвижимости активнее всего работают в Вели­кобритании. Здесь около 600 трастов (их называют closed-end real estate funds), капитализация которых составляет половину общей капитализации всех европейских фондов в области недви­жимости — около 70 млрд. евро.

В будущем возможно появление новых типов ПИФов недвижимости, интересных именно «физикам», например фонды фондов, которые набирали бы па разных фондов недвижимости ипотечных фондов. Сейчас, по словам г-на Скоморохина, это сделать сложно, поскольку у паев фондов недвижимости низкая ликвидность.

Евгения Обухова»

Как  видно из этой статьи, для участия в ПИФах недвижимости нужны довольно приличные суммы. А как быть тем, кто, видя перспективность вложений в недвижимость, тоже хочет туда инвестировать, но не располагает такими большими деньгами?

Я вижу выход в создании акционерного общества  (АО) для объединения капиталов и получения необходимой суммы для инвестирования.

В процессе моей деятельности на рынке коммерческой недвижимости Москвы мне периодически попадаются интересные объекты, которые по разным причинам имеют низкую цену и хорошие перспективы роста стоимости.

В качестве примера могу привести здание площадью 600 кв. м, которое продаётся по цене 700 долларов за 1 квадратный метр. Это при том, что средняя цена одного квадратного метра в этом районе составляет около $2000. И этот объект, после приведения в порядок документации и небольшого ремонта, можно продать, как минимум, в два раза дороже. Очень жаль упускать такие возможности, но у меня не хватает средств, чтобы его выкупить.

Вот поэтому и родилась идея о создании акционерного общества для вложений в такие объекты. И я предлагаю вам принять в этом участие.

В дальнейшем я буду публиковать описание подобных объектов для инвестиций в рассылке. Следите за выпусками.

Помимо создания  АО, я рассматриваю предложения и от крупных инвесторов, которые сами могут выкупить такой объект и могут участвовать в проекте на условиях деления прибыли. То есть, я нахожу объекты, инвестор вкладывает деньги, я выполняю всю работу по объекту, включая его продажу или сдачу в аренду, а прибыль мы делим пополам.

Если Вы сами являетесь таким инвестором или можете привлечь такого инвестора со стороны, то напишите мне.

Буду рад рассмотреть и другие варианты сотрудничества. Шлите мне свои предложения (обязательно указав в письме сумму, которую Вы можете инвестировать) по адресу: realmakler@mail.ru .

И в заключение – небольшое объявление. В прошлом выпуске рассылки я писал о своём фильме, который был снят на семинаре по стратегическому ведению и развитию бизнеса, а также по тайскому массажу.

В настоящее время фильм уже вышел, и его можно приобрести в в разделе «Диски ШСД» интернет-магазина «Витрина Школы Своего Дела» .

Кроме этого фильма, там имеется большое количество замечательных материалов по бизнесу и личному развитию. Тем, кто хочет кардинально и быстро создать или развить свой бизнес или улучшить свою жизнь, очень рекомендую зайти на этот сайт.

На этом всё.

Жду писем с вашими предложениями и вопросами по инвестициям.

Геннадий